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Immobilienmarkt Deutschlands beste Wohngebiete

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Magellanterassen, Hafencity Hamburg: Am Sonntag vor Luxuswohnungen Tango tanzen Quelle: Laif

Was Kapitalanleger kaufen. Für weitaus renditesicherer hält Feldmann Investments in gute Wohnlagen in den am nördlichen Elbufer gelegenen Stadtteilen Nienstedten und Blankenese. Die Preise liegen für neu gebaute Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 3900 Euro pro Quadratmeter. Für den Bestand weist die LBS Hamburg eine Spanne von 2700 bis 3000 Euro aus.

„Nicht die Mittelschicht kauft derzeit in Hamburg, sondern eher die vermögenden Privatkunden, die einen Teil ihres Geldes jetzt in Immobilien umschichten“, hat Marktforscher Feldmann beobachtet. Normalverdiener drückt die Sorge um den Arbeitsplatz – eine Immobilienfinanzierung könnten sich jetzt die wenigsten ans Bein binden, Inflationsschutz hin oder her. Die Investoren mit größerem Vermögen kauften auch Objekte mit 50 bis 60 Prozent Eigenkapital zu günstigen Zinskonditionen – ein kalkulierbares Risiko.

Dazu passt ins Bild, dass die Direktbank ING-Diba im vierten Quartal 45 Prozent weniger Neugeschäft bei Baufinanzierungen als im Vorjahreszeitraum meldete, während die Deutsche Bank für ihre betuchteren Kunden „einen deutlichen Anstieg des Baufinanzierungsvolumens“ konstatiert, „denn im aktuell schwierigen Marktumfeld gelten Immobilien als solide Investition“.

Gleiches lässt sich auch über die begehrten Innenstadtlagen von Berlin sagen, in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain. Allerdings spielt Berlin in einer niedrigeren Preisliga.

Der Nachlass gegenüber Hamburg ist nachvollziehbar, schließlich verfügen die Berliner nur über 83 Prozent des Bundesdurchschnitts bei der Kaufkraft, bei den Pfeffersäcken im Norden sind es dagegen 112 Prozent. Legt man die Kaufkraft als Maßstab an, dann ist Berlin relativ betrachtet teurer als Hamburg, daher rangiert die Hauptstadt in der Top-Preisklasse A.

Teures Pflaster Zehlendorf

Der demografische Faktor. Bis 2030 wird laut Prognose des Statistischen Bundesamtes der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung von 19 auf 29 Prozent steigen. Für Eigentümer werden die Älteren als Mieter immer wichtiger. In Berlins äußeren Stadtteilen arbeitet die Zeit für Vermieter, die seniorengerechtes Wohnen anbieten. In Steglitz-Zehlendorf, dem Bezirk mit dem höchsten Durchschnittsalter Berlins von 45,4 Jahren, ist der Bedarf besonders groß. Die Klientel ist besser verdienend, das Durchschnittseinkommen der Haushalte liegt ein Viertel über dem Berliner Mittel. Mit durchschnittlich 3100 Euro ist Zehlendorf auch das teuerste Pflaster der Bundeshauptstadt – zumindest auf den ersten Blick. Gewichtet mit der Kaufkraft der Einwohner fällt der Stadtteil in die mittlere Preisklasse C.

Die Überalterung schafft aber auch Probleme, gerade abseits der knappen und bei wohlhabenden Senioren begehrten Citylagen. Die Zahl der Familienhaushalte in Deutschland wird bis 2025 um 18 Prozent schrumpfen – und nichts ängstigt Stadtplaner und Kämmerer mehr als eine ständig schrumpfende, alternde Einwohnerschaft, die kaum noch Geld ins Wohneigentum steckt und eine wachsende Zahl an kostspieligen Heimplätzen benötigt.

Hannover versucht daher junge Familien mit dem Kinder-Bauland-Bonus zu ködern. Der Nachlass bei neu ausgewiesenen Grundstücken von zehn Prozent pro Kind (bis maximal 40 Prozent) soll sie davon abhalten, ihr Zuhause außerhalb des Stadtgebiets zu bauen. „Der Bonus hilft den Familien genauso wie das Baukindergeld, aber letztlich hängt es an den Banken, ob jetzt mehr Häuser gebaut werden oder nicht“, sagt Maklerin Maria del Carmen Weber aus Hannover. Die Banken verlangten derzeit mehr Eigenkapital und Sicherheiten. Gerade jungen Familien falle es schwer, dies aufzubringen. Die momentane Kreditklemme habe aber keine Folgen für Hannovers Top-Lagen wie das Zoo-Viertel, in dem Altkanzler Gerhard Schröder ein Reihenhaus sein Eigen nennt. „Während in den meisten anderen Stadtteilen die Preise stagnieren, zeigt die Tendenz hier noch leicht nach oben“, sagt Maklerin und Verwalterin Weber.

Dass eine alternde Bevölkerung zur Last für Immobilienkäufer werden kann, zeigt das Beispiel Bochum. Wie alle Ruhrgebietsstädte leidet die „Blume im Revier“ darunter, dass mehr Leute sterben als geboren werden – und mehr wegziehen als hinzukommen. Wer Bochum den Rücken kehrt, ist zudem besser qualifiziert und verdient mehr als derjenige, der bleibt. 1975 hatte Bochum noch 417.000 Einwohner. Derzeit leben dort 381.500 Menschen, 2025 werden es laut Prognose des Landesamts für Statistik nur noch 360.300 sein.

Bei selbst genutzten Immobilien wie kleinen Häusern und Eigentumswohnungen sind deshalb in den kommenden Jahren bestenfalls stagnierende Preise zu erwarten. Ein erheblicher Teil der Bochumer Eigenheimbesitzer ist bereits jenseits der 65. Viele der Häuschen sind renovierungsbedürftig, das Angebot übersteigt in allen Vierteln schon jetzt deutlich die Nachfrage.

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