Immobilienmarkt : In der Stadt mieten, außerhalb kaufen und vermieten

Ist der Kauf von Wohnung oder Haus viel zu teuer? Oder ist angesichts der niedrigen Kreditzinsen gerade jetzt der Zeitpunkt, der Miete zu entfliehen? Daten für die deutschen Städte und Kreise bieten Entscheidungshilfe.

Die Blasengefahr steigt sichtbar: Mieten und Kaufpreise wachsen in 173 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht gleichmäßig. Der Preisblasenindex des Bonner Beratungsunternehmens Empirica zeigt für das zweite Quartal 2015 für 83 Kreise und Städte eine hohe Blasengefahr an. Das ist ein deutlicher Anstieg: Im Vorjahr waren nur 61 Gemeinden gefährdet, vor drei Jahren sogar nur 18 Städte und Kreise.

Hinweis: Empirica teilt ihr Bewertungsschema zur Untersuchung der Blasengefahr in Deutschlands Großstädten in vier Kategorien ein: „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können, „Preis-Einkommen“ misst die Anzahl der benötigten Jahreseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, „Fertigstellungen“ zeigt, wie viele Wohnungen je 1000 Einwohner pro Quartal fertiggestellt wurden. Die vierte Kategorie beziffert die gesamte Blasengefahr für die jeweilige Stadt. Zur Kennzeichnung der Blasengefahr verwendet Empirica eine Ampel. Rot bedeutet akute Blasengefahr, Gelb eine mittelmäßige Blasengefahr und grün eine stabile Immobilienmarktentwicklung. Die Daten beschreiben die Entwicklung des zweiten Quartals 2015 im Vergleich zum ersten Quartal 2004 (Ausnahme Fertigstellungen: Vergleich 2013 und 2003).

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In Hamburg braucht man im Jahr 2015 28,4 Jahresmieten, um den Kaufpreis einer Wohnung abzudecken – 2004 waren es nur 25,8. Auch das Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete entwickelt sich negativ: Brauchte man 2004 noch 6,1 mal das durchschnittliche Jahreseinkommen für den Kaufpreis, sind es 2015 7,5 mal. Bei beiden Kategorien steht die Blasenampel auf Rot. Ebenfalls werden immer mehr Wohnungen pro 1000 Einwohner fertiggestellt. 2003 waren es 2,2 – 2015 schon 3,7.

Blasengefahr: Rot

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Auch in Bremen wächst die Gefahr einer Marktüberhitzung: Zwar ging die Fertigstellungsquote von 2,2 Wohnungen pro 1000 Einwohner im Jahr 2003 auf 1,6 im Jahr 2013. Die Kaufpreise steigen dennoch: Das Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete stieg von 19,9 auf 23,9 und das Verhältnis Kaufpreis zum Jahreseinkommen erhöhte sich von 4,7 auf 5,2. Insgesamt bedeutet das für Bremen eine mittlere Blasengefahr.

Blasengefahr: Gelb

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Immobilien in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens werden immer teurer. Im Vergleich zu 2004 stieg die Anzahl der Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung von 22,4 auf 29,2. Das Verhältnis vom Kaufpreis zum Jahreseinkommen stieg von 5,3 auf 6,9. Ebenfalls werden in Düsseldorf mehr Wohnungen gebaut, der Wert stieg von 2,1 leicht auf 2,3.

Blasengefahr: Rot

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Auch in Köln leuchtet die Ampel rot auf: Das Jahresmieten-Kaufpreis-Verhältnis stieg von 2,7 auf 27,4. Das Preis-Einkommensverhältnis stieg nicht ganz so stark, aber auch von 6,0 auf 6,7. Und auch in Köln werden mehr Wohnungen gebaut: Von 2,6 pro 1000 Einwohner stieg der Wert auf 3,0.

Blasengefahr: Rot

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In Essen sank sowohl das Verhältnis Preis-Einkommen (von 5,4 auf 5,3) als auch die Zahl der Fertigstellungen (von 1,4 auf 1,3) leicht. Doch das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete stieg so stark an (von 22, auf 26,6), dass die Gesamtsituation trotzdem bedenklich bleibt.

Blasengefahr: Rot

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Dortmund kommt unter den zwölf größten kreisfreien Städten am besten weg. Deutliche Rückgänge gibt es in den Kategorien Kaufpreis-Jahresmiete (von 25,2 auf 24,2) und bei Fertigstellungen von Wohnungen (von 3,1 auf 2,1 Wohnungen pro 1000 Einwohner). Auch der Wert in der Kategorie Preis-Einkommen ist leicht gesunken, von 5,6 auf 5,5.

Blasengefahr: Grün

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Tiefrot dagegen leuchtet die Ampel in der Bankenmetropole Frankfurt am Main. Die Stadt verzeichnet einen enormen Anstieg der Werte in allen drei Kategorien. Brauchte man 2004 noch 20,6 Jahresmieten, um den Kaufpreis einer Wohnung zu decken, sind es 2015 schon 26,1. Beim Preis-Einkommens-Verhältnis stieg der Wert von 6,8 auf 8,1. Ebenfalls werden deutlich mehr Wohnungen gebaut: Die Zahl der Fertigstellungen stieg von 2,8 auf 4,5 Wohnungen pro 1000 Einwohner.

Blasengefahr: Rot

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In Stuttgart spitzt sich die Lage auf dem Immobilienmarkt ebenfalls zu. Die Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung stiegen von 24,3 auf 28,6. Auch das Preis-Einkommens-Verhältnis legte zu – von 5,8 auf 7,3. Und auch die Fertigstellungen stiegen an, von 1,6 auf 2,5.

Blasengefahr: Rot

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Wenig überrraschend: Für München leuchtet die Ampel auch rot. Sie Landeshauptstadt Bayerns gilt als das teuerste Pflaster Deutschlands. Das Kaufpreis-Jahresmieten-Verhältnis stieg von 27,7 auf 32,4. Das Preis-Einkommens-Verhältnis stieg von 7,3 auf 9,8. Auch der Wert bei den Fertigstellungen der Wohnungen pro 1000 Einwohner kletterte höher – von 2,9 auf 5,5.

Blasengefahr: Rot

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In Berlin steigen alle Werte leicht bis mittel an. Beim Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete von 24,9 auf 25,9, beim Preis-Einkommens-Verhältnis von 6,3 auf 8,3 und bei den Fertigstellungen von 1,6 auf 1,9. Insgesamt ergibt auch das keine rosige Situation für Immobilien-Investoren.

Blasengefahr: Rot

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In Dresden ist die Gefaht für eine Immobilienblase nicht ganz so präsent: Der Wert beim Verhältnis Kaufpreis zu Jahreseinkommen stieg zwar von 5,4 auf 5,9. Von 25 auf 23,2 verringerte sich aber der Wert beim Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete. Und bei den Fertigstellungen gibt es nur einen minimalen Anstieg von 2,1 auf 2,2.

Blasengefahr: Gelb

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Einen entspannten Immobilienmarkt finden Investoren auch in Leipzig. Neben Dortmund ist das die einzige größere deutsche Stadt, für die die Ampel grün leuchtet. Zwar werden mehr Wohnungen fertiggestellt (von 2,1 auf 2,7). Dafür sank das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresmiete (von 31,9 auf 24,1) und vom Kaufpreis zum Jahreseinkommen (von 6,3 auf 6,1).

Blasengefahr: Grün

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Für Pessimisten ist es keine Frage, ob es eine Preisblase am Wohnimmobilienmarkt gibt. Sie fragen sich nur, wann diese platzt. Die jüngsten Zahlen des Marktplatzes für Immobilienfinanzierungen Europace, über den monatlich nach eigenen Angaben über vier Milliarden Euro an Immobilientransaktionen abgewickelt werden, könnten auf die Trendwende hindeuten. Der Gesamtindex für Wohnimmobilien (der sich auf bestehende und neu gebaute Häuser sowie Wohnungen bezieht) ist im September um 0,24 Prozent zum Vormonat gefallen. Doch vor Preiseinbrüchen müssen sich Immobilieneigentümer deshalb noch lange nicht fürchten: Der Rückgang ist gering und der Index steht immer noch ordentliche 4,7 Prozent über seinem Niveau von September 2014.

Völlig von der Hand zu weisen sind Sorgen um die Nachhaltigkeit des Immobilienbooms trotzdem nicht.  "Die Liquidität steigt, die Zinsen sinken. Damit steigt aber auch das Risiko von Vermögenspreisblasen an - nicht zuletzt am Immobilienmarkt", sagte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret schon zu Jahresbeginn. Wie gefährlich Exzesse bei der Immobilienfinanzierung noch werden können, hat die WirtschaftsWoche jüngst ausführlich anhand zahlreicher echter Beispielfälle beschrieben.

Die typischen Anzeichen einer Preisblase, etwa massenhafte kreditfinanzierte Käufe in der Hoffnung auf weitere starke Preisanstiege, sind bislang aber nicht zu beobachten. Laut Kreditvermittler Dr. Klein finanzieren Käufer derzeit einen etwas geringeren Anteil des Immobilienpreises auf Kredit als vor einem Jahr, sie tilgen anfangs deutlich mehr und sichern sich die niedrigen Kreditzinsen genauso lang. Auf Harakiri-Finanzierungen deuten diese Zahlen insgesamt nicht hin.

2014 eine halbe Million Wohnimmobilien verkauft

Die steigenden Preise am Immobilienmarkt sind auch nicht darauf zurückzuführen, dass kaum Eigentümer bereit sind, zu verkaufen. Ein nur von wenigen Transaktionen getriebener Preisaufschwung stünde auf besonders wackligen Füßen. Doch das Gegenteil ist der Fall: Im vergangenen Jahr wurden laut dem Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen in Deutschland 540.000 Wohnungen und Einfamilienhäuser verkauft. Das waren 3,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Insgesamt flossen dafür 95 Milliarden Euro.

Die WirtschaftsWoche hat Immobilienpreise, Mietrenditen und Kreditzinsen genauer analysiert. Vor allem die regionale Differenzierung ist wichtig. Während in vielen Großstädten und Universitätsstädten in den vergangenen Jahren Preissprünge in teils zweistelliger Prozenthöhe zu beobachten waren, stagnieren die Preise in vielen Provinzlagen - bestenfalls.

Unsere Kartengrafiken zeigen, wie viel Käufer durchschnittlich je nach Landkreis für bestehende Wohnungen zahlen müssen. Ausgewertet wurden vom Datendienstleister Empirica die inserierten Angebotspreise. Besonders hohe Preise - auf Landkreisebene fangen die schon bei durchschnittlich 3000 Euro an - werden vor allem in größeren Städten aufgerufen und in Süddeutschland. Von den Spitzenpreisen in den Großstädten, wo im Durchschnitt für Wohnungen teils doppelt so viel anfällt, sind diese Preise aber weit entfernt. Das zeigt, dass Interessenten etwas abseits der Städte durchaus günstiger zum Zuge kommen können.

Interessante Rückschlüsse zum Immobilienmarkt lassen Daten zu Mieten und Mietrenditen zu. Würden Immobilien in ganz Deutschland für gleich zukunftstauglich gehalten, müssten sich die Kaufpreise theoretisch direkt aus den vor Ort anfallenden Mieten ergeben: Vermieter wären bei 10 Prozent mehr Miete vor Ort bereit, 10 Prozent mehr zu zahlen. Schließlich wären ihre Mieterträge entsprechend höher. Auch Selbstnutzer müssten ihre Zahlungsbereitschaft indirekt aus den Mieten ableiten. Schließlich sparen sie sich durch den Immobilienkauf die sonst als Mieter fällige Miete. Je höher diese Miete ist, desto mehr sparen die Käufer, desto mehr müssten sie also auch zu zahlen bereit sein.

Hamburg

Hamburg ist eine attraktive Großstadt, die ständig neue Bewohner anlockt. Die Mieten sind seit 2009 trotzdem nur um 16,3 Prozent angestiegen – unter den 50 größten Städten Deutschland ist das nur Platz 19. Verkäufer von Immobilien langen jedoch kräftig hin: Heute liegen die Immobilienpreise im Durchschnitt um 49 Prozent über dem Stand vor sechs Jahren. Es ist die vierthöchste Steigerungsrate.

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Freiburg im Breisgau

Die sonnenverwöhnte Studentenstadt ist beliebt: Die Mieten stiegen in den vergangenen sechs Jahren um 19,1 Prozent. Damit liegt Freiburg bei den Mietsteigerungen auf Platz elf. Bei den Verkaufspreisen für Wohnungen und Häuser erreicht die Stadt sogar Platz sieben mit einem Plus von 48,2 Prozent seit 2009.

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Aachen

In der Stadt im Dreiländereck stiegen die Mieten seit 2009 um 19,8 Prozent. Es ist der zehnthöchste Wert unter den 50 größten Städten Deutschlands. Was die Kaufpreise in der Kaiserstadt angeht, entspricht der Preisanstieg von 37,7 Prozent Platz 15.

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Oldenburg

Platz 10 für die niedersächsische Studentenstadt beim Anstieg der Mietpreise seit 2009. Um 19,8 Prozent sind dort die Mieten seit 2009 gestiegen. Zum Vergleich: In Düsseldorf, Frankfurt und Köln stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum nur um rund 15 Prozent.

Bei der Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien belegt Oldenburg sogar Platz sechs mit einem Plus von 48,8 Prozent. Es wird eng für die rund 160.000 Einwohner.

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Dresden

Mit Sachsens Hauptstadt taucht die erste Stadt mit mehr als einer halben Millionen Einwohner unter den Top-Ten der Städte mit den höchsten Mietsteigerungen auf. Mit einem Anstieg der Mieten um 21,7 Prozent erreicht Dresden den sechsthöchsten Wert. Bei den Kaufpreisen landet das auch „Elbflorenz“ genannte Dresden  mit einem Anstieg um 34,2 Prozent auf dem 22. Platz.

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München

Keine Stadt steht so sehr für einen heiß gelaufenen Immobilienmarkt wie München. Beim Anstieg der Immobilienpreise kann Bayerns Metropole seit 2009 einen Anstieg von 63 Prozent melden. Kaufen wird dort aber gerade für Vermieter immer unattraktiver, weil die Mieten deutlich langsamer gestiegen sind – plus 22 Prozent. Investoren fürchten daher um ihre Rendite. München ist einer der Orte, wo die gesetzliche Mietpreisbremse Wucher bei Neuvermietung verhindern soll.

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Nürnberg

Nürnberg hat nicht ganz 500.000 Einwohner, bildet jedoch mit Fürth und Erlangen ein Ballungsgebiet, in dem 1,2 Millionen Menschen wohnen. Das könnte eine Erklärung für den starken Anstieg der Mieten sein: plus 22,2 Prozent. Noch überraschender ist jedoch, dass die Kaufpreisentwicklung bei Immobilien in Nürnberg sogar Metropolen wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt in den Schatten stellt: ein plus von 53,9 Prozent ist der zweithöchste Wert nach München.

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Augsburg

Nicht nur beim Fußball, auch bei der Entwicklung der Mieten und Kaufpreise ist Augsburg inzwischen in der ersten Liga angekommen. Die Mieten legten um 23,6 Prozent zu (Platz 4), die Kaufpreise um 49,0 Prozent (Platz 5). Mit 276.000 Einwohnern ist Augsburg bereits die drittgrößte Stadt Bayerns nach München und Nürnberg.

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Braunschweig

Gemeinsam mit Salzgitter, Wolfsburg und Göttingen bildet Braunschweig eine Metropolregion, die in der EU vor allem für Wissenschaft und Forschung bekannt ist. Im Großraum Braunschweig leben rund eine Million Menschen. Das mag zum Teil erklären, warum Braunschweig bei den Mietsteigerungen den dritthöchsten Wert in Deutschland mit einem Plus von 25 Prozent erreicht. Auch bei den Kaufpreisen landet Braunschweig auf Platz neun, mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 45,8 Prozent seit Beginn des Immobilienbooms 2009.

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Berlin

Die Hauptstadt ist derzeit wohl der dynamischste Platz Deutschlands. Die Mieten stiegen in nur sechs Jahren um 30,7 Prozent – der zweithöchste Wert unter Deutschlands 50 größten Städten. Bei den Immobilienpreisen reicht es auch noch für die dritthöchste Steigerungsrate in Deutschland, nach München und Nürnberg. Die Kaufpreise sind in Berlin im Durchschnitt um 52,1 Prozent seit 2009 geklettert. Nur in einer Stadt stiegen die Mieten noch schneller als in Berlin…

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Kassel

Seit Ausbruch des Immobilienbooms stiegen die Mieten im nordhessischen Kassel um 30,8 Prozent – und damit schneller als irgendwo sonst in Deutschland. Die Dokumenta- und Universitätsstadt mit ihren rund 195.000 Einwohnern gilt seit Jahren als besonders dynamisch. Das ist auch den Immobilienpreisen anzumerken. Mit einem Plus von 45,4 Prozent seit 2009 reicht es gerade noch für die Top-Ten unter deutschen Großstädten.

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Doch in der Realität sieht das Bild völlig anders aus, wie die ebenfalls von Empirica ausgewerteten Mietrenditen zeigen. Generell sind die Renditen aus der Vermietung eher dort hoch, wo die Preise niedrig sind. Das ist vor allem in der Mitte Deutschlands und im Osten der Fall. Hier können Vermieter vor Kosten und Steuern Renditen von über acht Prozent pro Jahr erzielen. In teuren Regionen, vor allem in den Städten und im Süden, kassieren Vermieter oft nur vier Prozent Rendite. Wohlgemerkt vor Kosten und Steuern und im Durchschnitt des Landkreises - in den Top-Städten wie München sind die Renditen oft noch deutlich geringer.

Selbstnutzer und Vermieter sollten günstig kaufen

Kaufinteressenten können daraus in einer kurzfristigen Perspektive verschiedene Dinge ableiten. Als Selbstnutzer lohnt sich der Kauf vor allem an Standorten mit relativ niedrigen Kaufpreisen, weil die sonst fälligen Mieten im Vergleich zu den Kaufpreisen hier hoch sind. Auch Kapitalanleger, die Gewinn aus der Vermietung erzielen wollen, sollten eher in solchen Lagen kaufen. An den eher teuren Standorten mit extrem niedrigen Mietrenditen muss die kurzfristige Empfehlung für Kapitalanleger heißen: Finger weg! Selbstnutzer sollten an diesen Standorten eher mieten - rein finanziell betrachtet.

Wohnraumnachfrage vor allem Süden und Westen steigend

Langfristig kommt aber ein anderer Faktor hinzu: Wie werden sich Preise und Mieten vor Ort künftig entwickeln? Prognosen dazu sind mit Unsicherheit behaftet. Doch Einschätzungen zur künftigen Nachfrage nach Wohnraum können durchaus erklären, warum die Kaufpreise in günstigen Lagen im Verhältnis zu den dort erzielbaren Mieten so niedrig sind. So geht das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung davon aus, dass die nachgefragte Wohnfläche bis 2030 vor allem im Süden und weiten Teil des Westens deutlich ansteigen wird (um 7,5 Prozent und mehr). In der Mitte Deutschlands und im Osten dürfte künftig hingegen sogar weniger Wohnfläche nachgefragt werden.

Dass in den vergangenen Monaten in zunehmendem Maße Flüchtlinge nach Deutschland gekommen sind, die untergebracht werden müssen, ist dabei noch nicht berücksichtigt. Doch tendenziell zieht es auch Flüchtlinge eher in die Städte und in wirtschaftlich prosperierende Regionen, so dass das Auseinanderdriften eher noch verstärkt werden dürfte.

Das Statistische Bundesamt erfasst die vereinbarten Preise bei Veräußerung und Erwerb unbebauter Grundstücke mit einer Größe von 100 Quadratmeter und mehr. In nachfolgenden Galerie werden die Preise für baureifes Land gelistet. Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Dazu gehören Grundstücke oder Grundstücksteile, die von der Gemeinde für die Bebauung vorgesehen sind. Sie liegen im Allgemeinen an endgültig oder vorläufig ausgebauten Straßen und sind in der Regel bereits in passende Bauparzellen eingeteilt.

Quelle: Statistisches Bundesamt

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Nirgendwo in Deutschland in Bauland günstiger als in Sachsen-Anhalt. Der Quadratmeter kostete 2014 im Schnitt nur 34,88 Euro. Im ersten Quartal 2015 stieg der Quadratmeterpreis zwar auf 38,78 Euro*. Dennoch befindet sich auch dieser Preis deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt von 138,74 Euro pro Quadratmeter.

*Hinweis: Der zeitliche Vergleich der Durchschnittswerte ist nur bedingt verwendbar und hat hier nur illustrativen Charakter. Das liegt an den statistischen Massen, aus denen sie ermittelt werden, die sich jeweils aus anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen können.

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Auch in Thüringen bestätigt sich, dass Bauland im ehemaligen DDR-Gebiet deutlich günstiger ist als in den alten Bundesländern. Ein Quadratmeter kostete in Thüringen im vergangenen Jahr im Schnitt 44,60 Euro. Im ersten Quartal des laufenden Jahres stieg der Preis auf 50,59 Euro.

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Dresden gehört neben Leipzig zu den größten Städten in Sachsen. Die Baufläche dürfte hier deutlich treuer sein als auf dem Land. Im Jahre 2014 kostete insgesamt der Quadratmeter durchschnittlich 45,79 Euro. Die Preise steigen allerdings deutlich an. Im ersten Quartal 2015 musste ein Quadratmeter Bauland bereits mit 53,62 Euro bezahlt werden.

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Brandenburg gehört wie viele andere neuen Bundesländer zu den strukturschwachen Gebieten. Dementsprechend niedrig sind die Preise für baureifes Land. Der Quadratmeter kostete 2014 im Schnitt 60,10 Euro. 2015 stieg der Preis nur leicht auf 61,06 Euro.

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Für Mecklenburg-Vorpommern gilt dasselbe wie für Brandenburg. Die Wirtschaftskraft des nordöstlichen Bundeslands ist gering. Die Preise für Bauland sind deswegen niedrig – und nicht nur das. Sie sind im ersten Quartal 2015 auch deutlich gesunken. Mussten 2014 durchschnittlich 63,85 Euro für den Quadratmeter ausgegeben werden, waren es 2015 nur noch 46,93 Euro.

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Als im Jahre 2000 in Hannover die Expo eröffnet wurde, rieben sich in der Stadt die Politiker die Hände. Die Erwartungen waren groß, vor allem nach der Expo sollten sich in den Pavillons Internet- und Hightech-Firmen ansiedeln und so für dicke Einnahmen sorgen. Doch es kam alles anders. Die zerplatzende Dotcom-Blase machte alle Pläne zunichte und trieb Hannover in die Miese. Mittlerweile hat sich die Lage gebessert. Auch die Preise für Bauland sind in Niedersachsen von 76,86 Euro im Jahre 2014 auf 80,78 Euro im ersten Quartal 2015 gestiegen.

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Im Saarland bekommt man wie in Niedersachsen Bauland zu unterdurchschnittlichen Preisen. Zwar stieg der Quadratmeterpreis von 89,05 Euro im vergangenen Jahr auf 100,06 Euro im ersten Quartal des laufenden Jahres. Doch damit liegt der Preis immer noch unter dem deutschen Schnitt, der für das Gesamtjahr 2014 bei 138,74 Euro und für das erste Quartal 2015 bei 142,42 Euro liegt.

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Wer im hohen Norden günstig bauen will, findet in Schleswig-Holstein eine Alternative zum teuren Hamburg. In dem Bundesland musste für einen Quadratmeter im vergangenen Jahr im Schnitt 112,71 Euro bezahlt werden. Die Preis sind außerdem stabil. Im ersten Quartal 2015 stieg der Baulandpreis nur leicht auf 113,15 Euro.

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Im Bundesland des Weines liegt der Preis für einen Quadratmeter Bauland in der Nähe des bundesdeutschen Schnittes von 138,74 Euro. Im vergangenen Jahr lag er in Rheinland-Pfalz bei 129,28 Euro.

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Im bevölkerungsreichsten Bundesland ist Bauland knapp. Die Preise bewegen sich daher leicht über dem deutschen Schnitt. In NRW kostete 2014 ein Quadratmeter Bauland 143,43 Euro. Im ersten Quartal 2015 sanken die Preise allerdings wieder auf 134,15 Euro.

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Zu den derzeit größten Bauprojekten in Baden-Württemberg gehört zweifelsfrei die Umbau des Stuttgarter Hauptbahnhofes. Das milliardenschwere Projekt beschert der Landeshauptstadt Baden-Württembergs den teuersten Bahnhof der Republik. Auch hinsichtlich der Baulandpreise spielt das südliche Bundesland in der höchsten Liga mit. 2014 musste für einen Quadratmeter Bauland 184,33 Euro bezahlt werden.

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Wer in Frankfurt am Main bauen will, muss tief in die Tasche greifen. Die Bankenmetropole gehört zu den teuersten Region Deutschlands. Das wirkt sich auf die Baupreise Hessens aus. Sie bewegen sich auf einem überdurchschnittlichen Niveau. Ein Quadratmeter Bauland kostete im vergangenen Jahr 211,39 Euro.

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Die Landeshauptstadt Bayerns, München, führt in der Regel jedes Immobilienpreisranking an. Das Bundesland jedoch kommt im Ranking der Baulandpreise nur auf den dritten Platz. In Bayern musste 2014 ein Quadratmeter Bauland mit 234,86 Euro bezahlt werden.

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Die Bundeshauptstadt nimmt eine Sonderstellung in Ostdeutschland an. Während in den neuen Bundesländern um Berlin Bauland zu unterdurchschnittlichen Preise zu erstehen ist, muss man in der Hauptstadt deutlich mehr ausgeben. Der Quadratmeter baureifes Land kostete im vergangenen Jahr satte 383,57 Euro.

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Mit Abstand am teuersten ist das Bauland in Hamburg. Dort kostete der Quadratmeter sage und schreibe 698,26 Euro. Im ersten Quartal 2015 kostete Bauland in Hamburg sogar 761,30 Euro pro Quadratmeter.

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Schwierige Standorte sind was für Kapitalanleger

Dass Käufer derzeit in der Mitte Deutschlands und im Osten zu niedrigeren Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete kaufen können, ist so betrachtet durchaus logisch: Die niedrigeren Preise in Relation zu den aktuellen Mieten nehmen bereits vorweg, dass die Mieten hier künftig sinken oder zumindest weniger stark steigen dürften. An bevorzugten Standorten zahlen Käufer hingegen auch dafür, dass die Mieten in Zukunft eher noch stärker zulegen könnten.

Der Kauf an eher schwierigen Standorten eignet sich insofern vor allem für Kapitalanleger, die allein aus den regelmäßigen Mieterträgen relativ schnell einen Großteil des Kaufpreises wieder hereinholen. Sie dürfen aber nicht davon ausgehen, später den gezahlten Kaufpreis wieder selbst herauszuholen oder gar einen Gewinn dank Wertzuwachs einstreichen zu können. Auch Selbstnutzer können an solchen Standorten durchaus kaufen, wenn sie allein durch die gesparte Miete verhältnismäßig schnell einen Großteil ihrer Investition wieder hereinholen.

Wie schnell sich der gezahlt Kaufpreis über Mietersparnis oder die Rendite des Vermieters amortisiert, hängt maßgeblich an den Finanzierungskonditionen - und die sind fraglos so günstig wie noch nie. So liegt etwa die standardisierte monatliche Kreditrate für ein Darlehen über 150.000 Euro, 80 Prozent Beleihung, zehn Jahren Zinsbindung und einer Tilgungsrate von zwei Prozent nach Angaben von Dr. Klein bei durchschnittlich 499 Euro - und damit nochmals 20 Euro niedriger als vor einem Jahr.

Entsprechend sind auch die Zinssätze noch immer im historischen Tief. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung liegen nach Berechnungen von Interhyp bei rund 1,1 Prozent, mit zehnjähriger Zinsbindung steigt in Richtung 1,5 Prozent bei den günstigsten Anbietern. Wer sich das Zinsniveau gleich für 15 Jahre sichert, zahlt nur 0,5 Prozentpunkte mehr, bei 20 Jahren Laufzeit sind es 0,75 Prozentpunkte mehr.

Das macht die Baufinanzierung erschwinglich und treibt zugleich vielerorts die Immobilienpreise in die Höhe - einfach, weil einige Käufer auch höhere Kreditsummen stemmen können.

Tilgung auf Rekordniveau

Gleichzeitig achten Immobilienkäufer zunehmend auf eine hohe Tilgungsrate. Sie ist binnen eines Jahres um einen halben Prozentpunkt auf gut drei Prozent gestiegen. "Wir raten Häuslebauern seit Jahren zu höheren Tilgungen", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandschef von Dr. Klein & Co. "Denn bei gleichbleibender Tilgungshöhe verlängert sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit, je niedriger die Zinsen sind." Da dieser Effekt an der Konstruktionsweise der typischen Annuitätendarlehen liegt, seien insbesondere angesichts der niedrigen Zinsen höhere Tilgungssätze empfehlenswert und für die meisten dann auch bezahlbar.

Eine hohe Tilgung und möglichst viel Eigenkapital sind daher auch die Grundvoraussetzung für eine schnelle Amortisation der Immobilieninvestition. Wer jetzt eine Immobilie kauft, sollte die Tilgungsrate daher hoch ansetzen und möglichst auch noch flexibel gestalten. Viele Baufinanzierer ermöglichen ein einmaliges Heraufsetzen der Tilgung während der Zinsbindungsfrist ohne weiteren Zinsaufschlag.

"Für Eigennutzer wie für Kapitalanleger gilt im aktuellen Zinsumfeld gleichermaßen: Wer viel tilgt, hat die Darlehenslaufzeit unter Kontrolle und investiert sein Vermögen gewinnbringend", rät auch Michiel Goris, Chef beim Baufinanzierungsvermittler Interhyp. Er rät insbesondere Kapitalanlegern und künftigen Vermietern dazu, sich intensiv mit dem lokalen Immobilienmarkt zu beschäftigen. Wer die Wohnraumachfrage und die langfristige Entwicklungsprognose für die Region kennt, kann auch die Vermietbarkeit einer Immobilie einschätzen. Mietspiegel, Vermieterverbände, vergleichbare Mietangebote und Inserate helfen bei der Orientierung.

Die Beurteilung des lokalen Wohnungsmarktes schlägt sich auch in den Finanzierungskonditionen, ergo in der Zinshöhe nieder. Objekte in guten Lagen mit schlechter Mietprognose können vom Baufinanzierer mit einem Abschlag bewertet und entsprechend ungünstiger finanziert werden. Umgekehrt kann ein niedriges Preisniveau bei relativ hohen Mietrenditen eine Finanzierung aus Sicht der Bank risikoärmer machen, so dass sie auch günstigere Konditionen anbieten kann.

Regionale und überregionale Finanzierungangebote einholen

Die Zeiten, in denen einzelne Banken ausschließlich anhand der Objektbewertung die Konditionen festgezurrt haben, sind jedenfalls endgültig vorbei. Alle Immobilienfinanzierer interessieren sich heute außer für die Objektlage und den -zustand auch für den Kreditnehmer: Einkommen, Familienverhältnis, Haushaltsausgaben und vieles mehr fließen in das Finanzierungsangebot ein, oftmals an die 100 verschiedenen Faktoren.

Wer also die Rendite beziehungsweise die Amortisation seiner Immobilie optimieren will, sollte unbedingt die regionalen und überregionalen Finanzierungsangebote miteinander vergleichen. Da sich eine regionale Bank in der Regel mit der Beurteilung der Mikrolage leichter tut und auch die Einkommensstruktur und Wohnraumnachfrage auf dem lokalen Markt besser kennt, kann das im Einzelfall zu Vor- oder Nachteilen bei den Finanzierungkosten führen. Überregionale Banken nutzen dafür häufig Durchschnittwerte aus Datenbanken oder pauschale Ansätze. Auch dieses Vorgehen kann mal zum Vorteil und mal zum Nachteil des Kreditnehmers ausfallen.