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Sanierungzwang Der Dämm-Schock

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Grafik: Verteilung der Wohnfläche

Klar, die Vereinigung ist ein Lobbyverband der Immobilieneigentümer. Doch die hochfliegenden Klimaziele der Regierenden in Berlin verunsichern auch nicht organisierte Wohnungseigner – und solche, die es werden wollen.

Düsseldorf, die Friedrich-Lau-Straße im beliebten Stadtteil Golzheim. Ines und Peter Klausener* sind sich eigentlich einig. Die gerade besichtigte 130-Quadratmeter-Eigentumswohnung zum Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten von 255 000 Euro soll es sein. Rund 70 000 Euro haben sie an eigenem Kapital – für Kauf und Renovierung. Ihre Bank hat einen Kredit schon bewilligt. 200 000 Euro über 20 Jahre zu einem Zins von 4,35 Prozent. Inklusive zwei Prozent Tilgung kostet das Darlehen 1045 Euro im Monat – gut 200 Euro mehr als ihre derzeitige monatliche Miete im Monat, aber man wolle „etwas bei Urlaub und Auto sparen, dann würde das schon passen“, so Ines Klausener.

Die Dämmdiskussion aber verunsichert das Mittdreißiger-Paar. Das Sechzigerjahre-Haus, in der die Wohnung liegt, ist seit mehr als 20 Jahren nicht mehr saniert worden, von oberflächlichen Verschönerungsarbeiten abgesehen. Die Dämmung der neuen Wohnung würde die Klauseners etwa 33 000 Euro kosten. Mangels Eigenkapital könnte das Paar dafür einen Förderkredit zu günstigen 2,9 Prozent aufnehmen. Um nach zehn Jahren das Darlehen abzutragen, müssten die beiden 319 Euro im Monat zusätzlich zahlen – „da müssten wir eigentlich schon aufs Auto verzichten“, bemängelt Peter Klausener. Zwar würden sich die Heizkosten für die Wohnung pro Monat von 130 Euro um die Hälfte reduzieren, doch wiegt diese Ersparnis den Mehraufwand für das Darlehen bei Weitem nicht auf. So sind die Einwände von Verbänden wie dem BSI nicht als die übliche aggressive Lobbyarbeit abgetan. Die Furcht vieler Hausbesitzer, auch ohne Dämmpflicht auf hohen Kosten für unrentable Investitionen sitzen zu bleiben, hat ihre Berechtigung.

300 bis 500 Euro pro Quadratmeter wären angefallen

Die ursprünglich von der Bundesregierung geplante Dämmpflicht hätte dramatische Folgen gehabt. Ein Großteil der Eigentümer der 40 Millionen Wohnungen in Deutschland hätte tief in die Tasche greifen müssen. Vor allem die Besitzer von Altbauten wären betroffen. Bei den 6,5 Millionen Eigenheimen, die bis 1959 gebaut wurden, ist nur jedes Zehnte gedämmt. Um sie energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, müssten ihre Besitzer etwa 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Bei 150 Quadratmeter Wohnfläche wären dies bis zu 75 000 Euro. Für viele Eigenheimbesitzer wäre dies nicht zu stemmen, vor allem, weil die meisten von ihnen noch ihre Hypotheken abzahlen müssen. Laufende Hypotheken, die mit nur einem Prozent Tilgung abgetragen werden, sind erst nach 35 bis 40 Jahren auf einem Schuldenstand von null.

Den Vermietern würde es mit einer allgemeinen Dämmpflicht nicht besser gehen. Nach einer Studie der Investitionsbank Berlin (IBB) könnten Eigentümer von Mietwohnungen in der Bundeshauptstadt ihre Ertragspläne in den Müll werfen. Die erzielbaren Renditen lägen dann im besten Fall bei 1,8 Prozent, im schlechtesten Fall würde sich das Geld um jährlich 2,7 Prozent mindern – selbst für die Positivrechnung streckt sich niemand. Die Krux an den schwarz-gelben Plänen: Wenn nur dort gedämmt wird, wo es wirtschaftlich ist, weil ohnehin saniert werden muss, dann lassen sich die Klimaziele der Bundesregierung nicht erreichen.

Zahlreiche Erfolgsfaktoren

Was am Ende tatsächlich wirtschaftlich ist, hängt von einer ganzen Reihe an Bedingungen ab: Die Energiepreise müssen steigen, die Handwerker müssen fachgerecht arbeiten, der jeweilige Wohnungsmarkt muss spürbare Mieterhöhungen zulassen, und die Energieeinsparung ist nach der Sanierung wenigstens so hoch wie vorher kalkuliert. Erfüllt sich eine Bedingung nicht, bricht die schöne Berechnung in sich zusammen. Insbesondere Vermieter bluten dann, bei Eigenheimern profitieren möglicherweise erst die  Erben, weil sich die Amortisation der Investitionen um Jahrzehnte hinzieht.

Lesen Sie weiter im zweiten Teil unter "Wann sich Wärmedämmung lohnt"

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