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Unfreiwillige Mieter Woran der Traum vom Eigenheim scheitert

Das Eigenheim, am liebsten als freistehendes Einfamilienhaus: Der Traum vieler Deutscher ist nur für die wenigsten Realität Quelle: imago images

Immer weniger junge Menschen besitzen ein Eigenheim, obwohl sie es gerne würden. Schuld sind nicht nur die hohen Preise, sondern auch die hohe Akademikerquote – und eine wachsende Ungleichheit.

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Gewisse Aspekte der neuen Wohnimmobilien-Statistik des IW Köln erschließen sich sofort. Etwa, dass ältere Menschen häufiger Immobilien besitzen. Schließlich haben sie in der Regel ein höheres Einkommen und hatten Zeit, Eigenkapital anzusparen. Oder auch, dass wohlhabendere Menschen häufiger Immobilien besitzen als ärmere.

Doch die Immobilienexperten des Kölner Wirtschaftsforschungsinstituts haben auch Aspekte herausgearbeitet, die nicht so intuitiv zu verstehen sind. Grundlage der Untersuchung waren dabei Angaben zur Wohneigentumsquote, die sich aus dem socio-oekonomischen Panel (SOEP) ergeben, einer breit angelegten jährlichen Umfrage unter Haushalten.

Eine der Kernerkenntnisse lautet: Gerade junge Menschen können sich immer seltener ein Eigenheim leisten. „Jung“ umfasst hier nicht nur Schul- und Uni-Abgänger, sondern auch Menschen, die schon seit Jahren arbeiten. So nannte zur Jahrtausendwende noch knapp jeder vierte 25- bis 34-Jährige eine Immobilie sein Eigen. 2017, dem aktuellsten Datum der Untersuchung, waren es nur noch zwölf Prozent. Heute dürften es sogar noch weniger sein. Dabei träumen Umfragen zufolge zwei von drei Unter-40-Jährigen vom Eigenheim.

Was ist das Problem? Und, noch wichtiger, wie kann es gelöst werden?

Naheliegenderweise scheitert der Traum vom Eigenheim für viele jüngere Menschen am Geld. Doch diese scheinbar simple Erkenntnis umfasst eine ganze Reihe an Facetten, wie die Untersuchung zeigt.

Zunächst wären da die exorbitant gestiegenen Immobilienpreise, die es schwer machen, genügend Eigenkapital aufzubauen. Klassischerweise sollten Kaufwillige selbst 10 Prozent Eigenkapital plus 12 Prozent Nebenkosten stemmen können. Schon bei einem für Städte eher moderaten Kaufpreis von 400.000 Euro ergäbe das 88.000 Euro nötiges Eigenkapital. Der durchschnittliche 25- bis 34-jährige Deutsche verfügt laut Statistik jedoch über kaum mehr als 20.000 Euro.

Und die Immobilienpreise steigen in den großen Städten seit Jahren stärker als die Einkommen. Selbst wer es wirklich versucht, kommt also mit dem Sparen kaum hinterher.

Klar im Vorteil sind hier die Nicht-Akademiker: Dadurch, dass sie schon früh Geld verdienen, können sie schon deutlich eher Immobilien kaufen. Bis zum Alter von 40 Jahren ist die Wohneigentumsquote bei ihnen am höchsten, erst dann schließen die Akademiker auf. „In jungen Jahren haben Akademiker somit einen klaren Nachteil“, bilanzieren die Autoren.

Hierin liegt zugleich eine der überraschenderen Erkenntnisse der Studie: Dass nur zwölf Prozent der Jüngeren ein Eigenheim haben, hängt auch mit der steigenden Akademisierung zusammen. 2008 studierten noch 40 Prozent eines Jahrgangs, heute sind es fast 60 Prozent. Der Anteil der jungen Mieter könnte also sogar noch steigen, schreiben die IW-Experten: „Es ist daher zu vermuten, dass ein höherer Anteil an Studierenden dazu führen wird, dass die Wohneigentumsquote unter den jüngeren Haushalten weiter zurückgehen wird.“ Immerhin: Viele der Akademiker kaufen dann in späteren Jahren eine Immobilie, der Nachteil relativiert sich also.

Eine andere Lücke lässt sich jedoch weniger leicht schließen. So hängt es laut Studie zunehmend von der finanziellen Situation der Eltern ab, wer sich eine Immobilie kaufen kann. Eltern mit Eigenheim bringen demnach deutlich öfter Kinder hervor, die ebenfalls ein Eigenheim erwerben.

Das liegt offenbar weniger an einer größeren Liebe zu Immobilienbesitz, sondern schlicht daran, dass diese Eltern öfter Geld zuschießen können. Da das Eigenkapital das Problem ist, kann eine solche Finanzspritze der entscheidende Faktor sein, um die Hürde zum Immobilienerwerb zu überwinden.

Diese Erkenntnis birgt immensen sozialen Sprengstoff. Auch wenn die Mietpreise sich langsam abkühlen, die Kaufpreise steigen weiter rasant an. Und selbst wenn sie nur das aktuelle Niveau hielten, bliebe das nötige Eigenkapital für die meisten Jüngeren unerreichbar.

Zumindest unter den aktuellen Gegebenheiten. Denn wie der Bund der Steuerzahler unlängst in seinem Schwarzbuch kritisiert hat, gäbe es durchaus Möglichkeiten, den Immobilienerwerb auch für weniger vermögende Menschen möglich zu machen.

Der Hebel liegt in den Nebenkosten. Einen nicht unerheblichen Teil macht die Grunderwerbsteuer aus, die je nach Ort bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen kann. Der Steuerzahlerbund schlägt vor, diese Steuer für das erste Eigenheim kurzfristig ganz zu streichen. Im obigen Beispiel wären so immerhin bis zu 26.000 Euro Eigenkapital weniger nötig.

Doch natürlich haben auch die Kaufwilligen selbst Einfluss darauf, ob der Traum vom Eigenheim wahr wird. Gerade viele der jungen Akademiker leben in Großstädten mit sehr hohen Preisniveaus. Würden sie umziehen, könnten sie dank niedrigerer Quadratmeterpreise deutlich leichter eine Immobilie kaufen.

Wie gerade erst eine Studie gezeigt hat, lohnt sich der Schritt ins Umland fast immer. Selbst, wenn man Transportkosten und Zeitaufwand mit einrechnet, ist Pendeln bei allen Top-Städten außer einer deutlich günstiger – und das mehr als 40 Jahre lang.

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