Wohnungskonzerne: Treiben die großen Immobilienkonzerne die Mieten?
Große Wohnkonzerne stehen wegen ihrer Mietpolitik in der Kritik.
Foto: dpaSie verwalten Hunderttausende Wohnungen: In den vergangenen Jahren haben Konzerne wie Vonovia, LEG Immobilien und Deutsche Wohnen einen rasanten Aufschwung erlebt. Allein Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia besitzt 340 000 Wohnungen und ist an der Börse rund 15,7 Milliarden Euro wert. Wie viele andere ist er mit Privatisierungen früherer Arbeiterwohnungen um die Jahrtausendwende gewachsen. Erhöht Vonovia die Mieten, freut das die Investoren, trifft aber Hunderttausende Menschen.
Die Marktmacht sorgt für Kritik von Mieterschützern. So warf der Berliner Mieterverein dem Unternehmen Deutsche Wohnen jüngst eine „expansive Mieterhöhungsstrategie“ in der Hauptstadt vor. Sie erhebe Mieten über den ortsüblichen Vergleichswerten. Doch lässt sich belegen, dass börsennotierte Konzerne Gewinne auf dem Rücken der Mieter maximieren?
Tatsächlich ist die Marktmacht der Privaten geringer als oft angenommen. So gibt es nach letzten verfügbaren Erhebungen von 2011 gut 41 Millionen Wohnungen hierzulande. 17,5 Millionen werden laut Statistischem Bundesamt selbst genutzt, der Rest wird vermietet. „Davon entfallen mit 3,2 Millionen nur rund 15 Prozent auf private Wohnungsunternehmen“, sagt Günther Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School Bochum. Der Rest befinde sich in der Hand von Genossenschaften, öffentlichen Wohnungsunternehmen oder privaten Kleinvermietern.
Konzerne wie Vonovia haben angekündigt, die Mieten weiter anzuheben. „Ich sehe nicht, warum sich das ändern sollte“, sagte Chef Rolf Buch jüngst. Kritik wegen überhöhter Steigerungen weisen sie aber zurück. Dort, wo es einen qualifizierten Mietspiegel gebe, habe das Unternehmen diesen anerkannt, sagt eine Vonovia-Sprecherin. Zuletzt habe man die Mieten eher moderat angehoben. Im Schnitt lägen sie bei rund 6 Euro je Quadratmeter kalt. Zu Mieterhöhungen von im Schnitt 1,5 Prozent kamen 2016 noch 1,8 Prozent mehr nach Modernisierungen. So waren die Nettokaltmieten rund 3,3 Prozent höher als im Vorjahr.
Konkurrent LEG Immobilien hat die Mieten um 2,5 Prozent auf 5,34 Euro kalt angehoben, die Deutsche Wohnen um 2,9 Prozent auf 6,09 Euro pro Quadratmeter. Zu Vorwürfen äußerte sich letztere nicht.
Platz 10: Frankfurt am Main
Die Bankenmetropole ist für recht hohe Einkommen bekannt: Bankerboni lassen grüßen. Die kaufkräftige Bevölkerung hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Selbstnutzer erzielen hier durch den Kauf einer Wohnung nur noch 4,3 Prozent Rendite auf ihr eingesetztes Eigenkapital. Auf das Gesamtkapital inklusive Kredit erzielen sie 2,7 Prozent Rendite. Das ist zu wenig: Mieter fahren besser.
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Foto: dpaPlatz 9: Düsseldorf
In der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen lässt sich die Frage „Mieten oder Kaufen?“ ebenfalls leicht beantworten: Mieten. Bleiben mögliche Wertsteigerungen außen vor, reichen 4,2 Prozent Ertrag (im Sinne der ersparten Kosten und abzüglich der dafür aufgebrachten Aufwendungen) auf das eingesetzte Eigenkapital nicht aus, um den Kauf attraktiv zu machen. Auf die gesamte Kaufsumme, inklusive Kredit, entspricht dies nur 2,6 Prozent.
Foto: DPA/Picture-AlliancePlatz 8: Rostock
Es mag überraschen, doch auch in Rostock sind die Preise in den vergangenen Jahren sehr viel stärker als die Mieten gestiegen. Käufer einer bestehenden 80-Quadratmeter-Wohnung würden jetzt nur noch auf 4,2 Prozent Ertrag auf ihr eingesetztes Eigenkapital schaffen. Bezieht man den Ertrag auf die Gesamtsumme inklusive Kredit, bleiben 2,6 Prozent. Mieten ist damit attraktiver.
Foto: DPAPlatz 7: Stuttgart
In der Kessellage von Stuttgart sind Flächen knapp, die Immobilienpreise hoch. Mieten halten nicht mit, so dass der Kauf vergleichsweise wenig Miete erspart. Käufer zielen nur 4,1 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital und 2,5 Prozent Rendite auf das Gesamtkapital. Das ist zu wenig.
Foto: dpaPlatz 6: Kiel
In Kiel kommen Käufer noch auf 4,0 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital, 2,6 Prozent sind es auf die Summe inklusive Kredit bezogen. Auch hier fahren Mieter daher besser. Gleiches gilt in einer ehemals für preiswertes Wohnen bekannten Stadt…
Foto: dpaPlatz 5: Berlin
Arm, aber sexy? Das war vielleicht einmal. Dreckig, aber teuer. Das könnte heute in Berlin eher stimmen. Natürlich lieben die Berliner ihre Stadt trotzdem. Und da 85 Prozent der Wohnungen in der Hauptstadt ohnehin Mietwohnungen sind, muss sie die Nachricht, dass Mieten sich in Berlin eher rechnet, überhaupt nicht schrecken. Fürs Protokoll: 2,5 Prozent Rendite blieben Wohnungskäufern auf das insgesamt eingesetzte Kapital, 4,0 Prozent auf das Eigenkapital. Zu wenig.
Foto: dpaPlatz 4: Münster
Für 3,9 Prozent Rendite auf das Eigenkapital und 2,5 Prozent auf die Gesamtinvestition reicht es in Münster, wenn man Kauf und Miete sauber vergleicht. Daher lautet die Empfehlung erneut: Mieten. In nur drei weiteren Städten ist die Angelegenheit noch eindeutiger…
Foto: dpaPlatz 3: Hamburg
Die Hansestadt landet auf Platz 3 der Mieterstädte. 3,7 Prozent Ertrag aufs Eigenkapital, 2,3 Prozent auf die Summe samt Kredit erzielen Selbstnutzer hier noch durch den Kauf im Vergleich zur Miete. Sie ersparen sich durch den Kauf zu wenig an sonst fälliger Miete und sollten daher besser gleich mieten – rein finanziell betrachtet. Nun aber geht es vom Norden in den Süden…
Foto: dpaPlatz 2: Freiburg
In Freiburg sind Mieter ebenfalls im Vorteil. 3,7 Prozent auf ihr Eigenkapital würde der teils kreditfinanzierte Kauf noch bringen, 2,3 Prozent Rendite auf die Gesamtinvestition. Das ist aus Sicht von Selbstnutzern einfach zu wenig. Warum sollen sie da kaufen, wenn sie es nicht unbedingt wollen? Gleiches gilt im Mieter-Paradies… wobei, naja, diesen Titel hat es kaum verdient…
Foto: dpaPlatz 1: München
Die bayerische Landeshauptstadt ist die Metropole des teuren Wohnens. Wer hier wohnen muss und nicht besonders gut verdient, der steht eher vor der Wahl zwischen Pest und Cholera. Was nicht heißen soll, dass das Leben in München nicht lebenswert wäre. Im Gegenteil: Das ist es. Nur eben auch sehr teuer. Weil die Kaufpreise noch viel stärker als die Mieten gestiegen sind, kommen Käufer nur auf 3,5 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital, 2,2 Prozent auf die Gesamtinvestition. Nur gut, dass wenigstens die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent besonders niedrig ist. Das allerdings macht den Braten auch nicht fett: Mieten rechnet sich eher.
Foto: WirtschaftsWoche„Der Trend ist, dass die Mieten weiter steigen“, sagt Silke Gottschalk vom Deutschen Mieterbund in Düsseldorf. Gerade Mieter bei Vonovia hätten „ganz ordentliche“ Erhöhungen verkraften müssen. Aber steigen die Mieten bei der Privaten stärker als anderswo?
Platz 5: Frankfurt am Main
In der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet.
Platz 4: Düsseldorf
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten.
Platz 3: Hamburg
Im besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt.
Platz 2: Berlin
Die Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann.
Platz 1: München
In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert.
Platz 5: Einfamilienhäuser
Betrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen.
Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)
Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen.
Platz 3: Reihenhäuser (Neubauten)
Ähnlich verhält es sich auch mit den neu gebauten Reihenhäusern: Zwar wurde hier zwischen 2009 und 2016 eine Preissteigerung von etwas über 40 Prozent beobachtet, doch Eigentumswohnungen sind nach wie vor deutlich beliebter. Insgesamt erwarten die Experten für die Zukunft einen hohen Preisdruck auf dem deutschen Häusermarkt, vor allem bedingt durch ein unausgewogenes Angebots-Nachfrage-Verhältnis. Sogar eine Immobilienblase könne sich bilden, so die Analysten der Deutschen Bank.
Platz 2: Eigentumswohnungen (Neubauten)
Neu gebaute Eigentumswohnungen stehen hoch im Kurs – zwischen 2009 und 2016 stiegen die Preise hier um knapp 60 Prozent. Vor allem in den Großstädten hält die Nachfrage nach neuen Wohnungen an – parallel steht jedoch nicht genügend Wohnraum zur Verfügung. Für 2017 sehen die Experten ebenfalls eine deutliche Preissteigerung.
Platz 1: Eigentumswohnungen (Bestand)
Am stärksten verteuerten sich zwischen 2009 und 2016 Bestands-Eigentumswohnungen – ebenfalls um fast 60 Prozent. Ein Ende ist vorerst nicht in Sicht: Vor allem in Städten wie Berlin, in denen es bisher eine besonders niedrige Eigentümerquote gibt, dürften die Preise und die Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus dem Immobilienbestand in Zukunft weiter rasant klettern.
Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft, sieht das nicht. Er hat auf Basis von 300 000 Wohnungsinseraten in den zehn größten Städten Nordrhein-Westfalens untersucht, wie die Mieten bei verschiedenen Anbietern ausfallen. Sein Fazit: „Die Durchschnittsmieten bei privaten Wohnungsunternehmen sind ähnlich hoch wie etwa bei öffentlichen Verwaltern.“ Auch kommunale Firmen schauten auf die Rendite. Zwar sagt die Studie nichts über die gesamte Bundesrepublik, doch in Nordrhein-Westfalen sind Konzerne wie Vonovia und LEG mit vielen Wohnungen vertreten.
Und selbst bei großen Übernahmen wie 2015, als Vonovia den Konkurrenten Gagfah schluckte, habe das Kartellamt keine marktbeherrschende Stellung moniert, sagt Voigtländer. Auch die Monopolkommission, die die Entwicklung der Mieten laufend beobachte, erhebe keine Einwände. „Der Wettbewerb funktioniert doch“, sagt er.
Mieterschützerin Gottschalk stellt indes fest, dass große Wohnungsgesellschaften Mieterhöhungen mit „allen rechtlichen Hebeln“ durchsetzen. „Die Großen sind viel professioneller.“ So werde bei Mieterhöhungen häufig nicht der örtliche Mietspiegel zugrunde gelegt, sondern mit Vergleichswohnungen argumentiert.
Sie kritisiert, dass Sanierungen die Mieten treiben. So will Vonovia künftig jährlich eine Milliarde Euro in Neubau und Modernisierung stecken. Während Mieterschützer früher oft die Vernachlässigung von Wohnungen angeprangert hätten, gebe es heute Streit um Modernisierungen, meint Gottschalk. Es sei oft schwierig abzugrenzen, ob es sich um Instandhaltungen handele, die Vermieter tragen müssten. Nach dem Einbau neuer Fenster oder Bäder würden im Schnitt sieben bis acht Prozent der Kosten auf die Nettokaltmiete umgelegt. Gerade für sozial Schwächere könne das eine hohe Belastung sein.
In regionalen Märkten könnten die Konzerne schon Einfluss haben, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienexperte bei der Bank Helaba. So hat Vonovia in Bochum und Bremen einen Anteil im Mietmarkt von bis zu 20 Prozent. Und Deutsche Wohnen zählt zu den größten Vermietern in Berlin. „In diesen Bereichen hat die Strategie der Konzerne schon eine Wirkung, aber eben keine marktbeherrschende“, sagt Mitropoulos.
Das lange rasante Wachstum der Mega-Verwalter über große Käufe scheint aber ohnehin vorüber. Es gebe einen Trend zu öffentlichem Eigentum, sagt Professor Vornholz. „Städte wollen kommunale Wohnungsgesellschaften nicht mehr veräußern und so politische Steuerungsinstrumente aus der Hand geben“, sagt er. Auch habe sich die Haushaltslage vieler Kommunen verbessert. „Die Zeit der großen Deals ist vorerst vorbei.“