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Hausordnung Was Vermieter verbieten dürfen

Das Wohnen in einem Mietshaus erfordert Rücksichtnahme und ein paar Regeln, an die sich alle Nachbarn halten. Manche Hausordnung geht jedoch zu weit. Was Mieter schlucken müssen, wo Vermieter an Grenzen stoßen.

Von der falschen Farbgebung der Blumenkästen über das richtige Format der Fußmatte bis hin zum sommerlichen Grillabend: Wie weit dürfen die Vorschriften in mancher Hausordnung überhaupt gehen? Quelle: Marcel Stahn

Die Mieterin einer Wohnung in einem Düsseldorfer Mehrfamilienhaus wundert sich. Blaue Blumenkästen gehen gar nicht, hatte ihr der Vermieter mitgeteilt. So wie an allen anderen Balkonen des Gebäudes sollten diese dunkelbraun sein. Eine Neusserin ärgert sich hingegen darüber, dass die Hausordnung ihr sogar das zentimetergenaue Format der Fußmatte vor der Wohnungstür sowie die Farbgebung des Sichtschutzes am Balkon vorschreibt. Einem anderen Mieter in Düsseldorfs Nachbarstadt verbot die Hausordnung das Anbringen von Balkonkästen sogar ganz. Sie alle fragen sich: Sind derlei Vorschriften überhaupt zulässig? Schließlich lässt sich über Geschmack vortrefflich streiten.

Was Mieter nicht zahlen müssen
„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch. Quelle: dpa
Mietvertrag Quelle: dpa
Kalenderblätter Quelle: dpa
Mietvertrag Quelle: dpa
Figuren stehen vor einer Rechnung Quelle: Fotolia
Handwerker Quelle: dpa
Stromleitungen schauen aus einer Wand Quelle: dpa

Im Sommer nimmt das Potenzial für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zu: Es wird gegrillt, im Garten gefeiert oder der Balkon neu bepflanzt und gestaltet. Das gefällt nicht jedem Anwohner oder Vermieter. Dabei sollten der Mietvertrag und Hausordnung die Regeln für ein friedliches und rücksichtsvolles Miteinander der Parteien eigentlich zur Genüge regeln. Dass es dennoch zum Streit kommt, liegt dabei oft an sehr interpretationsfähigen rechtlichen Regelungen und breitem Gestaltungsspielraum bei den Vereinbarungen, insbesondere im Rahmen der Hausordnung. Beim Deutschen Mieterbund weiß man um die Konfliktgefahr.

Dietmar Wall, Jurist beim Deutschen Mieterbund, weiß um das Konfliktpotenzial: „Die Grenzen dafür, was eine Hausordnung vorschreiben darf, sind nicht vom Gesetz geregelt. Wenn aber die Vorschriften des Vermieters den Grundrechten des Mieters widersprechen, ist eine Grenze erreicht. Umgekehrt kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ein Mieter wiederholt oder vorsätzlich gegen die Hausordnung verstößt – in schweren Fällen sogar fristlos.“

Der Rechtsprechung bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern kommt daher große Bedeutung zu. Die jedoch kann je nach Bundesland und Region sehr unterschiedlich ausfallen. Die Richter berücksichtigen durchaus regionale Gepflogenheiten und nutzen ihren Ermessensspielraum.

Die Frage, was eine Hausordnung dem Mieter vorschreiben darf, was im Mietvertrag vereinbart werden muss und welche Vorschriften im Zweifel unwirksam sind, ist daher nicht pauschal zu beantworten. Dennoch gibt es Grenzen der Regelungswut, die die Verbände von Vermietern ebenso anerkennen wie die Mieterschutzvereine. Unbestritten ist etwa, dass ein Mietvertrag alle Pflichten eines Mieters klar benennen muss. So muss etwa die Pflicht, das Treppenhaus zu reinigen, im Mietvertrag enthalten sein. Der Turnus und Aushang des Putzplans gehören hingegen in die Hausordnung. Diese sollte allerdings auch Bestandteil beziehungsweise Anhang des Mietvertrages sein.

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