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WiWo-Top-Kanzleien Die besten Anwälte für Baurecht

Baurechtsprozesse dauern Jahre, den Anwälten geht die Arbeit auch bei schlechter Konjunktur nicht aus. Unser Ranking sagt, wer einen guten Job macht.

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Weites Feld für Juristen - Trümmer des 2009 eingestürzten Kölner Stadtarchivs Quelle: AP

Vor vier Jahren stürzte beim U-Bahn-Bau in Köln das Stadtarchiv samt Nachbarhäusern ein. Zwei Menschen starben, ein Milliardenschaden entstand – die genaue Ursache ist bis heute nicht klar. Deshalb haben die entsprechenden Baurechtsprozesse noch nicht einmal begonnen.

Sobald die starten, gibt es Kämpfe an schwindelerregend vielen Fronten: Die Stadt Köln als geschädigte Eigentümerin des Stadtarchivs muss sich zum einen mit der Bauherrin, der stadteigenen KVB, auseinandersetzen. Zum anderen geht sie mit Forderungen von mindestens einer Milliarde Euro Schadensersatz gegen die 21 Baufirmen des U-Bahn-Baus vor, zum Beispiel gegen Bilfinger, Züblin und Wayss & Freytag. Ebenso in der Schusslinie sind die beteiligten Planer und überwachende Architekten. Weitere Kläger werden die anderen Geschädigten sein, etwa Hauseigentümer, Mieter und Angehörige der Verstorbenen. Dann wird die KVB als Bauherrin gegen die Bauunternehmen vorgehen. Gibt´s mehrere, die den Schaden verantworten müssen, werden die später miteinander über ihre jeweilige Haftungsquote streiten. Des Weiteren dürften alle gegen ihre jeweiligen Versicherungen – Haftpflicht und Bauhaftpflicht – prozessieren. Die Versicherer untereinander wiederum streiten dann wegen der Beteiligungsquoten.

Die lange Liste von Klägern und Beklagten zeigt eindrucksvoll, wie komplex Baurechtsfälle sind. Hier geht es nicht nur um Eigenheime oder Gewerbeimmobilien, sondern auch um komplexe Projekte im Anlagenbau und um schwierige Konstrukte wie Skihallen, Krematorien, Windkraftanlagen, Fertigungsstraßen oder Klinikbauten. Der schlüsselfertige Neubau eines kompletten Klinikums mit 70 Millionen Euro Investitionsvolumen ist selbst für gewiefte Baurechtler „Turnen am Hochreck“, sagt Stephan Freund, Baurechtler bei Heuking Kühn Lüer Wojtek.

Platzen dann etwa Fertigstellungstermine, müssen etwa schon terminierte Operationen abgesagt werden – das wird teuer. Oder bei Hotels: „Taucht da ein Fehler auf , zum Beispiel eine zu hohe Duschkante, und es gibt 200 Zimmer, hat man das Problem gleich 200-mal“, sagt Freund. Wenn die Werbekampagne schon läuft, der Eröffnungstermin steht und die Reservierungen angenommen sind, wird’s richtig teuer.

Viele Dauermandate

Manchmal werden lange Untersuchungen nötig, bis überhaupt nur die Ursache eines Problems erkannt ist. Uwe Steingröver von Friedrich Graf von Westphalen & Partner berichtet vom Bau einer Skihalle, die sich anhob, weil sie Kälte in den Boden ableitete und – wie sich nach aufwendiger Ursachenforschung herausstellte – eine Bodenheizung benötigt hätte.

Typische Baumängel in Altbauten

Klar ist: Viele der Mandate sind Dauermandate. Selbst ein Rechtsstreit um ein Einfamilienhaus mit Mängeln am Dach kann sich über Jahre erstrecken. „Eine Baurechtsstreitigkeit dauert nicht unter zweieinhalb Jahren, allein schon weil ein Sachverständigengutachten neun bis zwölf Monate Zeit braucht“, sagt Freund. Die Unterlagen füllen ganze Hallen. Als die Kanzlei Kapellmann etwa mit dem Bauprozess um das Sony-Center in Berlin beauftragt wurde, musste sie erst mal Platz für die 300 Leitz-Ordner schaffen.

Viel zu tun im Baurecht

Deutschlands sündhaft teure Prestigebauten
Die Elbphilharmonie ist das teuerste Kulturprojekt in Deutschland. Die Kostenexplosion und Bauverzögerung wird ein Fall für die Justiz. Die Staatsanwaltschaft Hamburg ermittelt, ob Straftaten vorliegen. Laut Abschlussbericht sind eine unfertige Planung, mangelnde Kontrolle vonseiten der Politik und ein Chaos auf der Baustelle schuld am Desaster beim Bau. Die Kosten für den Steuerzahler bei dem Projekt sind von ursprünglich 77 Millionen auf 789 Millionen Euro gestiegen, die Eröffnung wurde von 2010 auf 2017 verschoben. Erstmals nennt der Abschlussbericht, der die Ereignisse bis Ende 2008 untersucht, auch die Namen der Verantwortlichen. Demnach ist die städtische Realisierungsgesellschaft (Rege) mit ihrem Chef Hartmut Wegener für wichtige Fehlentscheidungen verantwortlich. Die politisch Verantwortlichen, allen voran Hamburgs damaliger Bürgermeister Ole von Beust (CDU) und sein Chef der Senatskanzlei Volkmar Schön (CDU), seien dagegen ihrer Aufsichtspflicht nicht gerecht geworden. Aber auch die Architekten Herzog & de Meuron und der Baukonzern Hochtief kommen in dem Bericht nicht gut weg. „Wenn wir konkrete Anhaltspunkte für eine verfolgbare Straftat finden würden, würden wir entweder einen Ermittlungsvorgang gegen einen bestimmten namentlich bekannten Beschuldigten oder mehrere einleiten oder wir würden ein Unbekannt-Verfahren einleiten, wenn wir noch nicht wüssten, wer der Beschuldigte ist“, erklärt die Sprecherin Nana Frombach. Quelle: dpa
Deutschlands teuerstes Kulturprojekt, die Hamburger Elbphilharmonie, wird die Steuerzahler laut Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) stolze 789 Millionen Euro kosten - und soll 2017 eröffnet werden. Das Prestigeprojekt würde damit gut zehnmal teurer als 2005 vom damaligen Bürgermeister Ole von Beust (CDU) veranschlagt. Damals war von rund 77 Millionen Euro die Rede. Auf der Baustelle im Hafen herrscht mittlerweile seit rund anderthalb Jahren Stillstand, weil sich die Vertragspartner lange nicht einigen konnten. Erst im März hatte Scholz mit Hochtief einen Vertrag geschlossen, wonach der Essener Baukonzern künftig sämtliche Risiken übernimmt und das Konzerthaus bis Ende Oktober 2016 zum „Globalpauschalfestpreis“ von 575 Millionen Euro zu Ende baut. Nicht berücksichtigt waren dabei jedoch unter anderem die Finanzierungs- und Baukosten für den kommerziellen Teil und die Vorplanungskosten. Nun geht aus dem vertraulichen zweiten Entwurfs des Abschlussberichts des Untersuchungsausschusses hervor, der Spiegel Online vorliegt. Die Schuldigen sollen die Projektkoordination, Bauunternehmer und Architekt, sowie auch der damalige Erster Oberbürgermeister, Ole von Beust, sein. Quelle: REUTERS
Die sogenannte 'Kanzlerbahn', die derzeit zwischen dem Hauptbahnhof, Kanzleramt und dem Brandenburger Tor verkehrt, soll um 92 Millionen Euro teurer werden. Laut Berliner Morgenpost beläuft sich das Gesamtvolumen künftig auf 525 Euro, die das Land und der Bund zahlen müssen. Quelle: dpa
In Schlangen winden sich Hunderte Besucher durch den Saal, bestaunen historische Exponate, erhaschen per Kurzfilm einen Einblick in die Arbeit der Bundestagsabgeordneten. In einem Miniplenarsaal mit originalgetreuen blauen Sesseln lauschen sie einer gespielten Debatte und ergreifen selbst das Wort. Dann geht es durch den unterirdischen Gang ins Reichstagsgebäude, hinauf in die gläserne Kuppel. Zum Abschluss noch ein Imbiss an einem der 16 Bistro-Tische, die die 16 Bundesländer repräsentieren. So soll es aussehen, das Besucher- und Informationszentrum des Bundestages (BIZ). Ursprünglich sollte es 200 Millionen Euro kosten. Im Januar dann lag der anvisierte Preis schon bei 330 Millionen Euro. "Ein Bau für 330 Millionen Euro, das wird nicht kommen", sagte damals Eduard Oswald, CSU-Bundestagsvizepräsident und Vorsitzender der inneren Kommission, gegenüber WirtschaftsWoche. Nun heißt es in einem Bericht der Welt, dass der Bau mit bis zu 500 Millionen Euro zu Buche schlagen werde. das gehe aus einem Bericht der 36-köpfigen "Reformkommission Bau von Großprojekten" der Bundesregierung hervor. Quelle: dpa
Die Stuttgarter waren nicht ohnmächtig: Stuttgart 21 steht für einen politischen Umbruch in Baden-Württemberg und den Einzug neuer Formulierungen in die deutsche Sprache, wie zum Beispiel das Wort „Wutbürger”. Der alte Kopfbahnhof soll zu einem Tunnelbahnhof umgebaut werden. Eine riesige Protestwelle überrollte die baden-württembergische Landeshauptstadt, seit der Abriss des alten Bahnhofs startete. In einer Abstimmung Ende 2011 sprach sich eine Mehrheit der Bevölkerung jedoch für das Projekt aus. Gestritten wird vor allem über die Kosten des Umbaus... Quelle: dpa
Immer wieder wurden die prognostizierten Baukosten nach oben korrigiert. Zwischenzeitlich sprach die Deutsche Bahn von 4,5 Milliarden Euro, mittlerweile hat sie die Zahlen um ganze zwei Milliarden erhöht.. Andere Experten veranschlagen Kosten von bis zu elf Milliarden Euro. Auch der Bundesrechnungshof hat diese Summe bereits vor drei Jahren als viel zu gering bezeichnet. Die DB hatte damals die Einschätzung zurückgewiesen. Inzwischen sind viele Dokumente ans Tageslicht gekommen, die beweisen, dass die Bahn hohe Mehrkosten vorsätzlich verschwiegen hat. Nicht zuletzt die mangelnde Transparenz bezüglich der Gesamtkosten des Projekts hat viele Bürger auf die Straße getrieben. Die ersten Züge werden wohl nicht vor 2022 im unterirdischen Bahnhof einfahren. Quelle: dpa
Eigentlich sollte die Erweiterung des Saarland-Museums und der Modernen Galerie in Saarbrücken ein Prestigeprojekt werden. Allerdings haben sich die veranschlagten Kosten mehr als verdreifacht. Ursprünglich sollte der Bau neun Millionen Euro kosten. Wie tief der Steuerzahler dafür in die Tasche greifen muss, ist noch offen. Bisher steht in bester Lage in Saarbrücken unweit des Staatstheaters ein hässlicher Betonklotz im Rohbau, dem ein Gutachten jetzt zahlreiche Mängel bescheinigt hat. Die Landesregierung will aber auf jeden Fall an dem schon weit vorangeschrittenen Projekt festhalten, obwohl viele vor einer „zweiten Elbphilharmonie“, wenn auch in sehr viel kleinerer Größenordnung, warnen. Quelle: dpa

Anwälten für privates Baurecht geht die Arbeit auch künftig nicht aus: Dafür sorgen nicht nur Großprojekte wie Stuttgart 21, die Elbphilharmonie in Hamburg oder der Flughafen in Berlin. Viel zu tun in Sachen Infrastruktur gibt’s auch, wenn der Bund die vielen maroden Autobahnbrücken sanieren lassen muss. „Auch der private wie der soziale Wohnungsbau kommen gerade wieder in Gang. In München, Frankfurt oder Düsseldorf entstehen besonders viele Luxuswohnungen“, sagt Baurechtexpertin Antje Boldt von der Kanzlei Sibeth. Und wenn konjunkturbedingt tatsächlich mal weniger neu gebaut wird, gibt es Streit um Reparaturen und Sanierungen.

Die Honorare der Baurechtler sind niedriger als die von Spezialisten für IT-, Marken- oder Kartellrechtler. Bei den Partnern reicht die Spanne der Stundenhonorare von 250 Euro bis 450 Euro, bei angestellten Anwälten liegt sie bei 200 bis 330 Euro. Nur wenige Baurechtprofis erzielen auch schon mal 500 Euro Stundenhonorar. Oft wird hier auch noch nach der Gebührenordnung abgerechnet.

„Baurechtler kommen nicht mit großen Teams, denn die Arbeit ist nicht wegdelegierbar“, sagt Uwe Steingröver von Friedrich Graf von Westphalen & Partner. Jedoch: „Flexibler werden die Honorare meist gehandhabt, wenn der Mandant ein Multiplikator ist, einen besonderen Namen hat oder der Fall ein Dauerberatungsprojekt für drei Jahre oder mehr wird.“

Konflikte programmiert

Dass es gerade bei Bauprojekten immer Krach gibt, liegt oft an nachlässiger Vorbereitung. Zunächst etwa vereinbaren die Parteien ein Pauschalhonorar, dann aber haben die Bauherren Änderungswünsche: Hier noch ein paar Wände mehr, dort noch Einbruchschutz, hier bessere Platten, dort bessere Fenster, sodass das Bauunternehmen später eine höhere Rechnung stellt. Halten die Änderungswünsche den Bau auf, können die Handwerker bei anderen zugesagten Bauprojekten nicht antreten und müssen womöglich dort Schadensersatz zahlen. Boldt resümiert: „Typischerweise gibt es zwei Streitpunkte. Die Auftraggeber monieren Mängel und dass Bauten nicht rechtzeitig fertig werden. Die Auftragnehmer wiederum wollen mehr Geld als vereinbart, weil länger und anders gebaut wird als geplant.“ Dazu kommen oft hausgemachte Kapazitätsprobleme, weil Baufirmen bisweilen mehr Aufträge annehmen, als sie schaffen können.

In Arbeit
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Nachträge, wie Juristen die zusätzlichen Kosten nennen, produzieren Bauunternehmen auch sehr gern selbst, um ihre Rechnung in die Höhe zu treiben. Ist eine Rechnung nur bis zu zehn Prozent höher als ausgemacht, gilt das heute als normal.

„Es soll Bauvorhaben geben, die ohne Streit über die Bühne gehen“, spottet Heuking-Anwalt Freund. Entscheidend seien Charaktere: „Ein Bauherr mit gesundem Halbwissen, der sich laufend einmischt, kann für ein Projekt tödlich sein, denn weder Architekten noch Bauunternehmer lassen sich gern reinreden“, sagt der Düsseldorfer. Gern erzählt er die Geschichte von dem Auftraggeber eines zwei Millionen Euro teuren Architektenhauses. Der Mann liegt mit 18 von 21 Handwerkern im Clinch und führt 15 Prozesse – seit sechs Jahren.

Die Top-Kanzleien für Baurecht

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

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