Im Münchner Stadtteil Haidhausen steht eine kleine 40-Quadratmeter-Wohnung plus Terrasse zum Verkauf: für knapp 1,1 Millionen Euro. In Neuhausen können Anwohner gerade dem Entstehen eines Neubaus zusehen, in dem der Quadratmeter 18.000 Euro kosten soll. Verena Dietl hat zu solchen Summen eine klare Meinung: „Der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt ist absurd“, klagt die Sozialbürgermeisterin der Stadt München. „Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist in München für die meisten Menschen leider keine Option mehr.“
Und auf dem Mietwohnungsmarkt sieht es nicht viel besser aus. Selbst für eine Bestandswohnung werden auf dem freien Markt aktuell im Schnitt 16,50 Euro verlangt, im Neubausegment knapp 20 Euro. Trotz zuletzt stagnierender Mieten bleibt München damit die teuerste Wohnstadt in Deutschland.
Das ist nicht nur ein soziales Problem, sondern auch ein ökonomisches Risiko: München, das im großen Städteranking der WirtschaftsWoche 2021 erneut in vielen Bereichen an der Spitze steht, ist mehr als viele andere Großstädte auf den Faktor Humankapital angewiesen. Wenn Top-Leute wegbleiben, weil sie für sich und ihre Familie kein bezahlbares Dach über dem Kopf finden, ist die bundesweite Spitzenstellung der bayrischen Hauptstadt langfristig in Gefahr.
Das wissen an der Isar auch Politik und Verwaltung. Doch Belohnungen von bis zu 46.500 Euro, die die Stadt je nach Größe der Wohnung und Dauer der Mietbindung an sozial eingestellte Vermieter zu zahlen bereit ist, erreichten bisher nicht den gewünschten Effekt. Die Idee von SPD-Bürgermeister Reiter, die Ansiedlung von Neugewerbe mit besonderem Wohlwollen zu begleiten, wenn die Unternehmen gleichzeitig Werkswohnungen schaffen, ist rechtlich wackelig und fand ebenfalls nicht viele Fans.
Um die Wohnungsnot zu lindern, setzt die Stadt nun „alle Hebel in Bewegung“, verspricht Sozialbürgermeisterin Dietl: „Wir kaufen uns die Stadt zurück, weiten den Milieuschutz aus soweit es nur geht, üben Vorkaufsrechte aus, um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.“ In den städtischen Wohnbaugesellschaften GEWOFAG und GWG wurde für die nächsten Jahre ein Mietenstopp durchgesetzt. Im Bereich des frei finanzierten Wohnungsbaus, der von privaten Bauträgern realisiert wird, habe die Stadt jedoch keine Einflussmöglichkeiten, bedauert SPD-Frau Dietl.
Daher hat die seit eineinhalb Jahren amtierende rot-grüne Koalition im Münchner Rathaus eine neue Regulierungsoffensive am Wohnungsmarkt gestartet. Das Verfassungsgerichtsurteil zum Berliner Mietendeckel stoppte im Frühjahr zwar auch das bayrische Volksbegehren für einen sechsjährigen „Mietenstopp“. Weil inzwischen aber selbst Gutverdiener vor den explodierenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zurückschrecken und damit zusätzlicher Verdrängungswettbewerb auf dem Mietwohnungsmarkt entsteht, verschärfen SPD und Grüne die Vorgaben für größere Wohnbaugebiete, für die ein Bebauungsplan entwickelt werden muss.
Konnten private Investoren bisher 60 Prozent der entstehenden Wohnungen frei vermarkten – was dann meist den Einzelverkauf als Eigentumswohnungen bedeutete – müssen sie stattdessen fortan 60 Prozent im Preis regulierte Mietwohnungen vorsehen. Die Bindung erhöht sich zudem von bisher 25 auf 40 Jahre. So sieht es die jüngste Reform der so genannten „sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) vor. Erst 2017 war sie von der damals noch rot-schwarzen Rathauskoalition verändert worden. Vier Jahre später verschärft Rot-Grün die Vorgaben unter dem Druck fehlender Mietwohnungen. Nur noch 20 Prozent der entstehenden Wohnungen dürfen als Eigentumswohnungen veräußert werden. Verteuern wird sich zudem die Infrastrukturabgabe, mit der sich Investoren beispielsweise am Bau und Schulen oder Kitas beteiligen. Er soll von 100 auf durchschnittlich 175 Euro pro Quadratmeter steigen.
Die CSU und die Münchner Wohnungswirtschaft laufen Sturm. Investoren würden mit den Füßen abstimmen, warnen sie. Abwarten, meint SPD-Oberbürgermeister Dieter Reiter. Für die Kleinflächen in der Innenstadt, auf denen für Eigentumswohnungen seit Jahren nur noch Höchstpreise aufgerufen werden, gelten die Auflagen ohnehin nicht. Und für die Großprojekte besteht Verhandlungs-Spielraum wie in einer Art Baukastensystem: Wollen Privatinvestoren mehr Eigentumswohnungen bauen, müssen sie etwa einen Teil des Grundstücks zu günstigen Preisen an die Stadt verkaufen.
An die Stadt verkaufen? Oder überhaupt einen Teil des Geländes veräußern, auf dem er sein Berufsleben verbrachte? Das wäre für Heinz Hermann Thiele undenkbar gewesen. Der im Februar verstorbene Unternehmer und Mehrheitseigentümer von Knorr-Bremse, der laut Forbes zu den 100 reichsten Menschen der Welt zählte, wollte das Problem lieber selber angehen. Auf seine Initiative hin entsteht auf einem Betriebsgelände im Münchner Norden gerade das, was München am nötigsten hat: Mietwohnungen, insgesamt 550 an der Zahl.
Jürgen Büllesbach ist Geschäftsführer der Opes Immobiliengesellschaft. Sie bündelt den privaten Immobilienbesitz von Thiele. An diesem Morgen im November sind die ersten Lastwagen mit Bauschutt-Containern angerückt. Bevor an der Moosacher Straße Neues entstehen kann, muss erst einmal Altes weichen. Nachdem die Produktionsstätten von Knorr-Bremse bereits vor vielen Jahren aus der Stadt gezogen waren und die Prüfstände und Labore in modernere Gebäude auf der rückwärtigen Seite des Firmengeländes wanderten, sollten auf der frei werdenden Fläche eigentlich nur Büros entstehen. Doch nun investiert Opes gut eine halbe Milliarde Euro in ein neues Stadtquartier.
Wenn die Wohnungen 2028 fertig sind, sollen 200 Einheiten für Preise weit unter Münchner Niveau vermietet werden: 100 als Sozialwohnungen oder mit einkommensorientierter Förderung, wie es korrekt heißt, 100 weitere für maximal 14 Euro pro Quadratmeter. Das ist für Münchner Verhältnisse günstig. Auf dem Knorr-Bremse-Gelände entstehen zudem zwei Kindertagesstätten und ein Senioren-Pflegeheim mit 100 Plätzen.
Gerade für die potenziellen Betreiber des Pflegeheims, mit denen er Gespräche führe, sagt Büllesbach, sei bezahlbarer Wohnraum in unmittelbarer Nähe zur Arbeitsstätte ein wichtiges Argument. „Andernfalls haben die in München große Schwierigkeiten, Personal zu finden.“
Büllesbach selbst war bisher eher für profitorientiertes Bauen bekannt. Bevor er sich 2018 Thieles Immobilienvermögen annahm, verteidigte er im Namen seiner Chefin Alexandra Schörghuber mehrfach Projekte gegen Kritik. Etwa wenn die Schörghuber-Gruppe, zu der etwa die Paulaner Brauerei gehört, ein weiteres Luxushotel plante oder für Neubauwohnungen auf dem ehemaligen Brauerei-Gelände astronomische Kaufpreise aufrief. „Weil das der Markt ist“, antwortete Büllesbach dann auf die Frage nach der Notwendigkeit. Wenn Bodenpreise und Baukosten stiegen, müsse ein Unternehmen auch gute Gewinne machen dürfen.
„Kurzfristig bringen Büros sicher mehr Rendite“, sagt Büllesbach heute über die Umnutzung des Knorr-Bremse-Geländes. Aber: „Langfristig sind Wohngebäude keine so viel schlechtere Anlage“. Sein Unternehmen traue „der Mischung langfristig mehr zu als der Monokultur.“
Ebenso wie Thiele entschied auch Pfanni-Erbe Werner Eckart, 600 geplante Wohnungen auf dem ehemaligen Produktionsgelände des Knödelteigherstellers im Münchner Osten ausschließlich zu vermieten. Der Enkel des Firmengründers scheut die Öffentlichkeit. Aber ein Vertrauter der Familie verspricht „gesellschaftlich verträgliche Mietpreise“. Außerdem wolle man „neue Wege gehen und moderne Wohnformen wie das Mehrgenerationen-Wohnen sowie aktive Nachbarschaften fördern und ermöglichen“. Auf dem gewerblich genutzten Teil des Pfanni-Areals gelingt Solidarität schon ganz gut. Finanziell potente Mieter wie etwa der Versicherer Allianz zahlen für Büroräume mehr als junge Startups.
Magnus Müller-Rischart setzt ebenfalls auf unternehmerische Selbsthilfe gegen die Wohnungsnot bei Fachkräften. Er leitet in 5. Generation die Münchner Traditions-Bäckerei Rischart und folgte dem Aufruf der Politik, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne besonderes Zuckerl. Oberhalb der neuen Zentrale, die das Unternehmen auf der Theresienhöhe unweit des Oktoberfest-Geländes errichtet, entstehen nun auch 100 Apartments. Das Angebot richte sich vor allem an Berufsanfänger und Alleinstehende, sagt Müller-Rischart. Für diese Klientel seien bei Mietwohnungen „die Bewerberlisten so lang, dass die Suche einem Lotteriespiel gleicht.“ Schon bisher unterhält das Unternehmen mehrere Wohngemeinschaften in der Stadt mit Platz für 36 Beschäftigte, berichtet Müller-Rischart.
Der Bäcker- und Konditormeister hofft, mit seinem Engagement auch eine alte Tradition in seinem Handwerk lebendig zu halten: Sein Urgroßvater und sein Großvater gingen in jungen Jahren auf die Walz nach Wien, er selbst war zur Ausbildung in Österreich. „Vor 100 Jahren gab es viel mehr Austausch zwischen Gesellen. Dafür braucht es aber auch ein entsprechendes Wohnungsangebot.“
Mehr zum Thema: Wie hat München im großen Städteranking abgeschnitten? Hier finden Sie die zentralen Ergebnisse für München in einem PDF zum Herunterladen.
