Während die Zahl der Shopping-Center weiter wächst, ist der Umsatz beim Einzelhandel nur leicht angestiegen. Im Jahr 2000 lag er laut Statischem Bundesamt bei 412 Milliarden Euro, 2013 bei 432 Milliarden. "Jeder zehnte Euro davon wird in einem Shopping Center ausgegeben", sagt Stephan Jung, Präsident des Branchenverbandes German Council of Shopping Centers. "Der Anteil ist in den vergangenen Jahren maßvoll gestiegen."
Es bahnt sich ein harter Verdrängungswettbewerb an. Vielerorts sind die alten Einkaufszentren nicht mehr die attraktivsten Standorte für Händler. Ältere Shopping-Center aber auch Neueröffnungen haben zunehmend Leerstände oder zögerlichen Mietinteressenten zu beklagen. "Das war früher undenkbar", sagt Atzberger und verweist auf kleine Einkaufszentren in Berlin, in denen die Schaufenster weitgehend leer sind.
Jahrelang galten Shopping-Center als Gelddruckmaschine. Dass sie bis heute als Investment-Objekte weiterhin begehrt sind, hat mehrere Gründe. Auch wenn einige mit fallenden Umsätzen kämpfen, sind viele hoch profitabel. Der Grund: "Das Konsumentenvertrauen der Deutschen liegt seit langem über dem Durchschnitt und führt zu stabilen Umsätzen", sagt Stephan Jung. "Dies wiederum stimuliert nationale und internationale Händler, in Deutschland zu expandieren."
Besonders angenehm: Große Mode- und Elektroketten wie C & A, Saturn und H & M sind gute Mieter. Ihre Ausfallquote ist extrem gering und das Geschäft brummt. Doch sie suchen sich auch gezielt die Top-Lagen aus. Und der schnell wachsende Online-Handel stellt sie vor Herausforderungen. Leiden die Händler, leiden die Center.
Franz Pesch, Professor an der Uni Stuttgart und Shopping-Center-Experte, hält drei Entwicklungen für denkbar: Den Ausbau der Center zur Einkaufs- und Erlebniswelt, eine Konzentration auf die Funktion von Ausstellungs- und Vorführräumen - oder das Aussterben aller Center, die sich nicht in Top-Lage befinden.
Investitionen in Neubelebungen
Verbandspräsident Jung glaubt, dass die Betreiber den schlimmsten Fall durch die ersten beiden Maßnahmen verhindern können. Wenn sie rechtzeitig reagieren. "Ich bin davon überzeugt, dass es eine große Anzahl an Shopping-Centern gibt, die sich neu erfinden müssen", erklärt er.
Das haben offenbar auch die Betreibergesellschaften erkannt. "Es wird viel Geld in den Markt gepumpt", sagt Marco Atzberger. "Jetzt aber vor allem für Revitalisierungen." Stephan Jung rechnet mit hohen Milliardenbeträgen, die die Betreiber in den kommenden Jahren in die Wieder- und Neubelebung ihrer Einkaufzentren stecken müssen.
Fehlende Investitionen könnten andernfalls "einen Teufelskreis aus mangelnder Umsatzperformance, Auszug von Mietern, Leerständen, Mietausfällen und Wertverlust auslösen", schreibt die Deutsche Hypothekenbank in einer Analyse.
