Knapper Wohnraum: Zu viele Regeln, zu wenig Bauland
Neues Wohngebiet in Baden-Württemberg - die starke Nachfrage nach Wohnraum treibt die Preise in die Höhe.
Foto: dpaIn Deutschlands Städten hat sich eine gefährliche Mischung zusammengebraut: Studenten, Auszubildende, Berufseinsteiger, Familien, Rentner und Flüchtlinge zieht es seit Jahren in die Ballungsräume. Nur das Wohnangebot wächst dort kaum mit. Die starke Nachfrage treibt das knappe Angebot auf für Durchschnittsverdiener nahezu unerreichbare Preise.
Nach Daten des Empirica-Instituts sind die Mieten von 2010 bis 2015 in Berlin um 32 Prozent, in München um 30 und in Stuttgart um 24 Prozent gestiegen. In Städten wie München, Regensburg oder Heidelberg geben Menschen monatlich 23 bis 28 Prozent des Einkommens fürs Wohnen aus, ohne Nebenkosten, in Freiburg sind es nach Zahlen von Immobilienscout24 gar 30 Prozent.
Es müssten mehr Wohnungen gebaut werden, mindestens 400.000 jährlich, meinen auch Fachleute im Bundesbauministerium. Das wären deutlich mehr als die 260.000 Wohnungen, die 2015 fertig wurden.
Die Politik hat dem sinkenden Angebot am Mietmarkt bei wachsendem Frust vieler Städter bisher wenig entgegengesetzt: Mal wurde eine Mietpreisbremse eingeführt, die nichts brachte; mal Steuerbegünstigungen für Bauinvestoren angekündigt, die nicht kamen; und ein weiteres Mal der Bau von mehr Sozialwohnungen angekündigt, die aber nicht den allerbesten Ruf haben.
Nun, ein Jahr vor der Bundestagswahl, nimmt Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) erneut einen Anlauf, damit mehr erschwingliche Unterkünfte entstehen. „Es gibt zu viele Normen und Vorschriften, die das Bauen teils unnötig verteuern“, sagt Hendricks der WirtschaftsWoche. Warum etwa brauche jede neue Behausung einen Stellplatz, obwohl viele Menschen keine Autos mehr besitzen wollten? „Einige technische Normen mögen bestimmten Interessengruppen dienen, aber nicht dem Gemeinwohl.“ Deshalb verlangt sie: „Neue Normen sollten grundsätzlich einem Kosten-Check unterzogen werden. Ich will darum gemeinsam mit den Ländern eine effektive Kostenkontrolle einführen, die neue Normen auf ihren Kostenfolgen untersucht.“
Berlin
2015 wurden in Deutschland 309.000 Wohnungsbaugenehmigungen erteilt. Nur ein Drittel aller Genehmigungen entfielen auf kreisfreie Großstädte, womit die Zahl weitestgehend stagnierte. Zu diesem Ergebnis kommt eine Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Bei den sieben größten Städten Deutschlands ragt Berlin hingegen hervor. Hier stieg die Zahl erteilter Genehmigungen von 19.272 im Jahre 2014 auf 22.361 im vergangenen Jahr.
Veränderungen: + 16 Prozent*
*Erteilte Genehmigungen 2015 im Vergleich zu 2014
Foto: WirtschaftsWocheBig Seven mit Berlin
Trotz der gestiegenen Zahl genehmigter Wohnungsbauten in der Bundeshauptstadt hat die Gesamtzahl der „Big Seven“ (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf) abgenommen. Wurden in den größten Städten Deutschlands 2014 noch 52.497 Genehmigungen erteilt waren es 2015 nur noch 50.927. „Das erreichte Baugenehmigungsniveau in den Großstädten ist zwar sehr beachtlich. Angesichts der hohen Preise in den Kernstädten suchen sich aber immer mehr Bauherren bezahlbarere Alternativen im Umland“, sagt BBSR-Direktor Harald Herrmann.
Veränderung: - 3,0 Prozent
Foto: WirtschaftsWocheBig Seven ohne Berlin
Nimmt man Berlin aus der Statistik der größten deutschen Städte heraus, ist die Zahl der Genehmigungen noch deutlicher zurückgegangen. 2014 lag sie bei 33.225, ein Jahr später sank sie auf 28.566. Dafür nehmen die Genehmigungen in großstadtnahen und ländlichen Kreisen zu.
Veränderung: - 14,0 Prozent
Foto: WirtschaftsWocheStuttgart
Eine Ausnahme bei den „Big Seven“ bildet neben Berlin auch Stuttgart. Vor zwei Jahren wurden hier 1936 Genehmigungen für den Wohnungsbau erteilt, 2015 waren es 2055.
Veränderung: + 6,0 Prozent
Foto: WirtschaftsWocheMünchen
Erstaunlich wacker hält sich der Wohnungsmarkt in München. Trotz der hohen Preise sank hier die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen nur leicht von 8566 auf 8445 im vergangenen Jahr.
Veränderung: - 1,4 Prozent
Foto: WirtschaftsWocheFrankfurt
Ähnlich angespannt ist die Preislage auf dem Frankfurter Immobilienmarkt. Auch hier sind die Mietpreise bereits in astronomische Höhen geschossen. Im Gegensatz zu München macht sich das allerdings auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bemerkbar. Die Zahl der Genehmigungen ist in der Finanzmetropole von 5138 auf 4681 gesunken.
Veränderung: - 8,9 Prozent
Foto: WirtschaftsWocheKöln
Wer schon einmal nach einer bezahlbaren Wohnung in Köln gesucht hat, dürfte um die Probleme gut Bescheid wissen. Kaum ein Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen ist so überhitzt wie der Kölner. Und daran dürfte sich so schnell auch nichts ändern, blickt man auf die Entwicklung der Genehmigungsanzahl. 2014 wurde noch 3752 Genehmigungen erteilt, 2015 waren es nur noch 3389. „Eine entscheidende Stellschraube für die Großstädte ist es daher, Wohnbauflächen zu vertretbaren Preisen zu aktivieren“, betont Herrmann.
Veränderung: - 9,7 Prozent
Foto: WirtschaftsWocheHamburg
Auch Hamburger Wohnungssuchende sind davon betroffen. Meist muss man für eine anständige zentrumsnahe Wohnung tief in die Tasche greifen. Die Genehmigungserteilung ist auch in der Hansestadt von 10.923 auf 8634 zurückgegangen.
Veränderung: - 21 Prozent
Foto: WirtschaftsWocheDüsseldorf
Mit Abstand am stärksten abgenommen hat die Zahl der Genehmigungen in Düsseldorf. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt sind die Genehmigungserteilungen um über die Hälfte zurückgegangen. 2014 waren es 2910, ein Jahr später nur noch 1362.
Veränderung: - 53,2 Prozent
Foto: WirtschaftsWoche
Von solchen Forderungen hält der Wirtschaftspolitiker und Unionsfraktionsvize Michael Fuchs (CDU) wenig. „Gebaut wird nur, wenn ich mit den Mieten die Baukosten decken kann. Wir haben eine große Nachfrage nach kleinen Wohnungen mit niedrigen Mieten.“ Allerdings seien die Kosten für Bauherren durch hohe Energiestandards und Bürokratie schon so hoch, dass sich das nicht lohne. „Wer unter 9 Euro den Quadratmeter vermieten will, muss unter 2000 Euro den Quadratmeter bauen!“, rechnet Fuchs vor. „Dies ist quasi unmöglich geworden.“
Der Wirtschaftsexperte Fuchs fordert, auch bereits bestehende Bürokratie abzubauen, mehr Baugrund auszuweisen und Anforderungen etwa an die Wärmedämmung zu senken.
Das Vermieten werde auch wieder attraktiver, wenn Eigentümer besser vor sogenannten Mietnomaden geschützt würden – Menschen, die die Miete nicht zahlen und oft verwüstete Wohnungen zurücklassen.
Der Bau- und Wohnexperte der Grünen im Bundestag, Christian Kühn, erkennt in der schlechten Personallage der Bauämter ein Problem, das neue Wohnungen behindere. Kühn verlangt auch: „Wir brauchen mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau.“ Zudem wollen die Grünen die Wohnungsgemeinnützigkeit - der Status soll Akteure fördern, die Neubauwohnungen für Menschen anbieten, die sonst kaum Chancen am Wohnungsmarkt haben.
Die WirtschaftsWoche berichtet in ihrer neuesten Ausgabe, wie Menschen auf der Suche nach Wohnraum der zähen und oft ergebnislosen Kompromisssuche in Bund und Ländern schon etwas vorweggenommen haben und wie preiswertes Bauen funktionieren kann. Zehn Punkte gegen die Wohnungsnot.