UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 : „Die Preiskorrektur dürfte noch nicht vorbei sein“

Raus aus der roten Zone: Die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland ist vorerst gebannt. Dafür sorgen nicht nur fallende Preise, sondern auch ein Sondereffekt – und der macht Immobilien langfristig wieder attraktiv.

Derzeit ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien überschaubar.

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Die gute Nachricht zuerst: München und Frankfurt am Main sind nicht mehr rot. Die Farbe also, in der die Schweizer Großbank UBS in ihrer jährlichen Übersicht all jene Städte einfärbt, in denen die Gefahr einer Immobilienblase droht.

„In Frankfurt und München hatte sich das inflationsbereinigte Preisniveau für Eigenheime zwischen 2012 und 2022 verdoppelt“, konstatiert Tobias Vogel, Europa-Chef der UBS. „Doch mit der Zinswende und der hohen Inflation scheint der Boom vorerst beendet.“

Stattdessen leuchten beide Städte nun gelb, gelten also – immer noch – als deutlich überbewertet. Frankfurt weist einen Index-Wert von 1,27 auf, München gar von 1,35. Ab 1,5 gilt eine Stadt als blasengefährdet.

Seit ihrem Höchststand Anfang 2022 sind die realen Eigenheimpreise in Frankfurt laut UBS um fast 20 Prozent und in München um rund 15 Prozent gefallen. Dennoch liegen die Kaufpreise etwa in Frankfurt heute immer noch doppelt so hoch wie vor zehn Jahren.

Weltweit erreichen nur noch zwei Städte Werte in der roten Gefahrenzone: Tokio mit 1,65 und Zürich mit 1,71. Im Vorjahr waren es noch neun Städte, neben den beiden aktuellen auch München, Frankfurt, Hongkong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv und Tokio. Frankfurt wies da gar einen der höchsten Werte auf.

„Das abrupte Ende des Niedrigzinsumfelds hat seine Spuren am Immobilienmarkt hinterlassen und Preiskorrekturen auf breiter Front angestoßen, auch in Deutschland“, erläutert Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für die UBS in Deutschland. In einigen Metropolen seien die Wohnimmobilienpreise inflationsbereinigt so stark gefallen wie seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr.

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Die Experten erwarten erst dann wieder steigende Preise, wenn die Zinsen wieder sinken. Vorher könne es sogar noch weiter bergab gehen, wie Vogel erklärt: „Die Preiskorrektur dürfte noch nicht vorbei sein.“

Mittelfristig jedoch geht die UBS von erneut steigenden Immobilienpreisen in Deutschlands Metropolen aus. „Sobald sich die Finanzierungsbedingungen wieder verbessern, könnten wir aber schon den nächsten Preisanstieg erleben – nicht zuletzt wegen der weiter anhaltenden Wohnraumknappheit“, prognostiziert Kunkel.

Die Talsohle der Preiskorrektur könnte damit auch eine Kaufchance sein, gerade für all jene, die auf Immobilien zur Geldanlage setzen, meint Kunkel: „Für langfristig orientierte Anleger könnte die aktuelle Korrektur Chancen bieten.“

Umso mehr, als nur ein teil des niedrigeren Blasenrisikos wirklich auf niedrigere Preise zurückzuführen ist. Eine wichtige Rolle bei der Berechnung des Risikofaktors spielt auch die Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisen – und die ist wegen der steigenden Mieten zuletzt deutlich gesunken.

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