Immobilienkauf : Ein Umzug ins Umland kann Hunderttausende Euro sparen

In den Metropolen sind Immobilien besonders teuer. Wer die Suche ausweitet, kann viel Geld sparen – teilweise mehr als die Hälfte.

Ruhrpott statt Rheinland: Wer in Oberhausen statt Düsseldorf eine Immobilie kauft, kann viel Geld sparen.

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Düsseldorf hat die Luxusmeile Kö, Oberhausen mit dem Westfield Centro das größte Shoppingcenter Europas. In Düsseldorf trinkt man Altbier, in Oberhausen bevorzugt man Pils. Düsseldorf hat Campino und die „Toten Hosen“, Oberhausen keine Prominenz, aber immerhin authentische Currywurst-Buden. Und wer in Düsseldorf eine Immobilie kauft, könnte sich in Oberhausen gleich zwei leisten.

Das zeigt eine Auswertung des Frankfurter Maklerunternehmens von Poll.

Die Fachleute haben analysiert, wie groß die Ersparnis ist, wenn Kaufinteressenten ihren Suchradius erweitern und statt in einer der sieben Metropolen im jeweiligen Umland eine Immobilie erwerben. Das Ergebnis: Wer Pendelzeit in Kauf nimmt, kann beim Hauskauf im Speckgürtel teilweise mehrere Hunderttausend Euro sparen.

Der Zeitpunkt ist für Käufer günstig. Mit den gestiegenen Zinsen sind die Immobilienpreise flächendeckend gesunken. In vielen Vororten fiel der Rückgang noch stärker aus als in den Metropolen selbst. Außerdem ist das Angebot an freien Immobilien in den umliegenden Städten und Landkreisen oft größer. Das spielt kaufwilligen Pendlern nun in die Karten.

Oberhausen ist der günstigste Vorort von Düsseldorf. Mit dem Auto beträgt die Pendelzeit im Feierabendverkehr knapp 45 Minuten. Wer das in Kauf nimmt, spart ordentlich. Im Schnitt kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 4738 Euro. In Oberhausen hingegen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2174 Euro. Das sind 54 Prozent weniger.

50 Prozent Ersparnis

Eine Immobilie mit 120 Quadratmetern Wohnfläche würde in Düsseldorf rein rechnerisch 568.560 Euro kosten, in Oberhausen dagegen nur 260.880 Euro. Auf ähnlichem Niveau bewegen sich die Preise in der Nachbarstadt Duisburg. Eine Immobilie mit gleicher Quadratmeterzahl würde dort 273.480 Euro kosten.

Bei der Berechnung hat von Poll die Kaufpreisdaten von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im ersten Halbjahr 2024 analysiert. Neubauten wurden hierbei ausgeklammert. Hätte man diese auch berücksichtigt, lägen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise höher.

Auch in anderen Metropolen können Hauskäufer mit dem Umzug ins Umland viel Geld sparen. Besonders teuer sind Häuser und Wohnungen in München. Mit 8376 Euro kostet der Quadratmeter dort so viel wie in keiner anderen Stadt Deutschlands. In Erding, bekannt für seine große Thermenlandschaft, kostet eine durchschnittliche Immobilie zwar noch immer mehr als in Düsseldorf. Aber: Mit 4847 Euro immerhin fast ein Viertel weniger als in München selbst (24 Prozent).

Es kommt nicht nur auf den Preis an

Am geringsten ist die Ersparnis für Kaufinteressenten, die Stuttgart verlassen und stattdessen im gut 22 Kilometer entfernten Böblingen eine Immobilie suchen. Hier sind Häuser und Wohnungen im Schnitt 14,9 Prozent günstiger.

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

Allerdings: Wohnungen und Häuser abseits der Metropolen sind oft aus Gründen günstiger. In den Metropolen gibt es ein reichhaltiges Kulturangebot, Freizeitattraktionen und tendenziell die besseren Jobs. Beim Immobilienkauf im Umland sollten Käufer deshalb nicht nur die Ersparnis im Blick haben. Vor allem bei ganz praktischen Dingen lohnt sich ein genauer Blick.

Beispiel Oberhausen: Zwar kommen auf 100.000 Einwohner mehr ÖPNV-Stationen als in Düsseldorf, die Verkehrsinfrastruktur ist also kein Malus. Dafür gibt es in der Metropole knapp vier Mal so viele medizinische Einrichtungen und auch deutlich mehr Kitas und Grundschulen.

Es gibt aber auch den umgedrehten Fall: Berlin etwa punktet zwar mit einer höheren Supermarktdichte, dafür rangiert die Hauptstadt bei allen anderen Dingen des täglichen Bedarfs hinter seinen Vororten wie Havelland, Dahme-Spreewald oder Teltow-Fläming.

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