Weniger Baugenehmigungen : „Trendwende beim deutschen Wohnungsbau ist frühestens 2025 zu erwarten“

Schlechte Nachrichten vom Wohnungsmarkt: Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland ist im September massiv eingebrochen.

Baustelle eines Mehrfamilienhauses mit neuen Wohnungen.

Foto: Patrick Pleul/dpa

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland ist im September um fast ein Viertel eingebrochen. Sie sank um 23,1 Prozent oder 4600 im Vergleich zum Vorjahresmonat auf 15.300, wie das Statistische Bundesamt am Montag mitteilte. Von Januar bis September wurden insgesamt 157.200 Wohnungen genehmigt und damit 19,7 Prozent oder 38.500 weniger als ein Jahr zuvor. Hohe Finanzierungs- und Materialkosten machen der Branche seit Längerem zu schaffen.

Experten zufolge dürfte die Bundesregierung ihr Wohnungsbauziel angesichts der Flaute deutlich verfehlen. Sie strebt eigentlich 400.000 Einheiten im Jahr an. „Das aktuelle Niveau der Baugenehmigungen entspricht nur rund 200.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr“, sagte der wissenschaftliche Direktor des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK), Sebastian Dullien. „Eine Trendwende beim deutschen Wohnungsbau ist frühestens im späteren Jahresverlauf 2025 zu erwarten.“ Dann dürfte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinsen spürbar gesenkt haben und die gelockerte Geldpolitik auch auf die Baunachfrage durchschlagen.

„Förderungen auf der Kippe“

Dem Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) zufolge ist das Ende der Regierungskoalition aus SPD, Grünen und FDP in dieser Lage nicht hilfreich. „Das Aus der Ampel sorgt dafür, dass dringend erforderliche Entscheidungen um mindestens ein halbes Jahr vertagt werden“, sagte HDB-Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller. „Bis zu einem beschlossenen Bundeshaushalt steht die Förderung von Neubau und Sanierung auf der Kippe.“ Die Bauindustrie fordert zudem einen „radikalen Einschnitt“ bei hemmenden und baukostentreibenden Normen und Vorgaben von Bund, Ländern und Gemeinden, um für neuen Schwung zu sorgen.

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft verlangt von der künftigen Bundesregierung, das Ankurbeln des Wohnungsbaus zu einer Top-Aufgabe zu machen.

Bei Einfamilienhäusern fiel der Rückgang der Baugenehmigungen in den ersten neun Monaten des Jahres am stärksten aus: Hier gab es einen Einbruch von 25,7 Prozent auf 28.300. Bei Zweifamilienhäusern wurde ein Minus von 13,0 Prozent auf 9700 verzeichnet. Auch bei den Mehrfamilienhäusern - der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart - verringerte sich die Zahl der Bauzusagen deutlich: Hier ging es um 21,7 Prozent auf 82.400 Wohnungen nach unten.

Unternehmensumfragen signalisieren noch keine echte Trendwende. Der Auftragsmangel im Wohnungsbau hat sich im Oktober aber zumindest etwas verringert. 49,9 Prozent der Unternehmen berichteten davon, nach 52,9 Prozent im September, wie das Münchner Ifo-Institut herausfand. „Es ist zu befürchten, dass die Situation langfristige Folgen auf dem Wohnungsmarkt hat“, sagte der Leiter der Ifo-Umfragen, Klaus Wohlrabe. „Wo heute keine Projekte beauftragt werden, werden morgen keine Wohnungen stehen.“

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