Bauzinsen : Werden Immobilienfinanzierungen jetzt günstiger?

Nach dem EZB-Zinsentscheid hoffen manche Käufer auf weiter sinkende Bauzinsen. Warum sie erstmal enttäuscht werden könnten.

Sinken die Bauzinsen noch weiter?

Foto: dpa

Vier Sitzungen, vier Zinssenkungen: Die Europäische Zentralbank (EZB) vollzieht gerade eine geldpolitische Wende. Am Donnerstag hat EZB-Präsidentin Christine Lagarde verkündet, dass der Leitzins um weitere 0,25 Prozentpunkte auf nun drei Prozent sinken wird. Damit sind die Zinsen im Euroraum so niedrig wie seit August 2022 nicht mehr. Die rückläufige Inflation erlaubt den Währungshütern eine Lockerung der Geldpolitik.

Nun dürften einige Hauskäufer darauf hoffen, dass sich auch die Konditionen für ihre Immobilienfinanzierung verbessern. Nachdem sich Baugeld wegen der hohen Inflation und des steigenden Zinsniveaus drastisch verteuert hatte und in der Spitze auf über vier Prozent gestiegen war, konnten sich viele Menschen keine eigene Immobilie mehr leisten. Nun, da die EZB die Zinswende eingeleitet hat, sind die Zinsen bereits gesunken. Zuletzt lagen sie für einen Hypothekenkredit mit zehnjähriger Festschreibung bei knapp 3,2 Prozent. Bei sehr guter Bonität ist laut dem Kreditvermittler Baufi24 sogar ein Bestzins von 2,9 Prozent möglich. Setzt sich dieser Trend nun fort?

Prozent

kostet Baugeld mit zehnjähriger Festschreibung aktuell.

Klar ist: von einem weiteren deutlichen Zinsrückgang gehen Finanzierungsexperten erstmal nicht aus. Der Kapitalmarkt hat sinkende Zinsen bereits eingepreist. Noch bevor die EZB die erste Leitzinssenkung vorgenommen hatte, verbilligte sich Baugeld bereits. Dazu muss man wissen: Der Leitzins der EZB hat nur einen indirekten Einfluss auf die Bauzinsen. Entscheidend für deren Höhe sind die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Deren Rendite ist von drei Prozent im Herbst vergangenen Jahres auf nun etwa 2,2 Prozent gesunken.

Wie geht es mit den Bauzinsen weiter?

Die weitere Entwicklung der Anleiherenditen und damit auch indirekt der Bauzinsen dürfte nun auch von der weiteren politischen Entwicklung abhängen. Nach dem Ampel-Aus stehen im Februar Neuwahlen an. Lockert eine neue Bundesregierung die Schuldenbremse, könnten Investoren höhere Anleiherenditen verlangen. „Wir brauchen in Deutschland schnell eine Regierungsbildung, eine klare Führung und ein solides Umfeld für die Wirtschaft“, sagt Michael Neumann, Chef des Kreditvermittlers Dr. Klein. „Geschieht dies nicht, wären unter Umständen steigende Zinsen möglich.“

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

Momentan kommen Marktbeobachter daher zu leicht unterschiedlichen Einschätzungen zur kurz- und mittelfristigen Entwicklung der Bauzinsen. Max Herbst, Geschäftsführer der Frankfurter FMH Finanzberatung, glaubt an das Negativszenario eines politischen Stillstandes nicht. „Ich halte es für durchaus denkbar, dass Investoren einen solchen Politikwechsel positiv bewerten und weiterhin – auch zu geringen Renditen – Geld an Deutschland verleihen“, sagt er. Die Anleiherenditen blieben stabil, und mit ihnen die Bauzinsen. Nennenswerte Zinsrückgänge erwartet Herbst zwar nicht. Für die erste Jahreshälfte geht er aber davon aus, dass der „Zins eher unter drei Prozent und weniger im Bereich von 3,5 Prozent“ liegen wird.

Weniger optimistisch blickt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft beim Kreditvermittler Interhyp, auf die Zinsentwicklung. Im Frühjahr sieht sie Baugeld in der Spanne zwischen drei und 3,5 Prozent. „Die Erwartung mehrerer Zinssenkungen durch die EZB hat die Kapitalmarktzinsen bereits deutlich nach unten gedrückt“, sagt sie. „Wir gehen davon aus, dass die Bauzinsen selbst dann nicht stark weiter fallen, wenn die EZB den Leitzins noch ein paar Mal reduziert.“

Immobilienpreise ziehen wieder an

Eine spürbare Fortsetzung des Abwärtstrends bei den Bauzinsen erwarten Experten für den Zeitraum bis Ende 2025 – nämlich dann, wenn die Inflation konstant aufs Zielniveau der EZB von zwei Prozent zurückgeht. Dieses liegt bei zwei Prozent. Im Sommer war die Inflationsrate zwischenzeitlich unter diese Marke gefallen, im November lag sie mit 2,3 Prozent immerhin nur knapp darüber. Zum Vergleich: Im Oktober 2022 erreichte die Inflation mit 10,6 Prozent einen Höhepunkt. In der Folge dürfen laut Marktbeobachtern auch die Hypothekenzinsen noch ein Stück nachgeben.

Das Problem: Während die Bauzinsen sich zunächst wohl eher seitwärts bewegen und erst im späteren Jahresverlauf 2025 merklich nachgeben dürften, dreht sich die Lage am Immobilienmarkt bereits. Verschiedene Institute und Internetportale vermelden seit einigen Monaten, dass der Preisverfall bei Häusern und Wohnungen beendet ist und berichten teils sogar von wieder anziehenden Preisen.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken etwa teilte Mitte November mit, dass die Preise im Schnitt um 1,1 Prozent zum Vorquartal gestiegen sind – nach schon leichten Preisanstiegen im zweiten Quartal. Das Kalkül, auf weiter fallende Zinsen zu setzen und somit bei der Immobilienfinanzierung zu sparen, dürfte wegen des wiederbelebten Häusermarktes also nicht unbedingt aufgehen.

Lesen Sie auch: Darum sollten Sie Ihr Haus nicht zu schnell verkaufen