Zschabers Börsenblick : Wie Anleger die Baukrise für sich nutzen

Weil die Zinsen gestiegen sind, ist die Baubranche in eine dramatische Krise gerutscht. Es fehlt an Wohnraum. Es muss also gebaut werden, daran führt kein Weg vorbei. Auch Anleger sollten die Baubranche im Blick behalten. Eine Kolumne.

Foto: imago images

Die Baubranche steckt in der Krise. Das ist sicher. Allein ein Blick auf die Entwicklung des deutschen Häuserpreisindex zeigt das. Er ist im zweiten Quartal 2023 noch einmal kräftig eingebrochen und notiert nun rund zehn Prozent unter dem Niveau des Vorjahresquartals. Der Index zeigt, dass Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt im zweiten Quartal rund zehn Prozent billiger sind als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Grund dafür sind die vor allem die gestiegenen Zinsen, die die Finanzierung von Wohneigentum teurer machen. Deswegen stockt der Verkauf von Eigentumswohnungen und Häusern. Die Verkaufszahlen sind kräftig eingebrochen, potenzielle Käufer extrem vorsichtig geworden – sie warten auf bessere Zeiten.

Das spürt auch die Baubranche. Der Rückgang beim Verkauf von Immobilien, Lieferengpässe bei Baumaterialen und höhere Baukosten insgesamt haben dafür gesorgt, dass ganze Wohnungsbauprojekte auf Eis gelegt wurden. Vonovia etwa, einer der größten deutschen Immobilienkonzerne, hat für das laufende Jahr alle Neubauprojekte gestoppt. Das ist dramatisch, denn es fehlt überall an Wohnraum. Insgesamt, so eine Untersuchung der Hans-Böckler-Stiftung, dürften mindestens 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen in den deutschen Großstädten wie Berlin, Hamburg und München fehlen.

Eine Frage der Perspektive

Ok, jetzt reicht es mit den Negativmeldungen – erstmal. Wenn Eigentumswohnungen und Häuser heute im Schnitt zehn Prozent weniger kosten als vor einem Jahr, mag das den Verkäufer ärgern, der Käufer sollte sich doch freuen. Schließlich ist das der langersehnte Einbruch am Immobilienmarkt. Zudem sind die Immobilienpreise zuvor über Jahre geklettert. Ständig ging es nach oben. Bundesweit haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2021 um rund 84 Prozent verteuert. Die zehn Prozent Rückgang, die wir jetzt sehen, machen da nur marginal was aus. Die heimischen Immobilienpreise sind und bleiben hoch.

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

Letztendlich ist es wohl eine Frage der Perspektive. Als Verkäufer ärgere ich mich, als Käufer kann ich mich freuen. So sehen es offenbar die Amerikaner. Sie kaufen Häuser. Auch in den USA ist der Immobilienmarkt unter Druck gekommen, aus ähnlichen Gründen wie in Deutschland. Darin sehen viele Amerikaner eine Chance, der Hausverkauf steigt. Das spiegelt sich auch in den Zahlen des US-Handelsministeriums wider. Demnach nahm die Zahl der verkauften Neubauten im August um 4,4 Prozent im Vergleich zum Vormonat zu. Beobachter hatten mit deutlich weniger gerechnet. Im Schnitt mussten die Käufer dabei rund 437.000 Dollar für ein Haus ausgeben. Damit hat sich der durchschnittliche Hauskaufpreis um knapp neun Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat verringert, ähnlich wie in Deutschland.

Steckt die Baubranche also wirklich in der Krise? Ja und nein. Ja, weil die Zinsen gestiegen sind, können sich viele potenzielle Käufer die Finanzierung von Wohnungen und Häusern nicht mehr leisten. Für sie ist es schlichtweg zu teuer geworden. Und auch die gestiegenen Baukosten lähmen das Geschäft, wie Venovia zeigt. Insofern, ja, wir haben eine Krise.

Lesen Sie auch: Die Krise am Wohnungsbau in drei Grafiken

Oder auch nicht, denn die fallenden Immobilienpreise schaffen auch Kaufchancen. Das mag man hierzulande so noch nicht sehen, in den USA aber schon. Die Nachfrage steigt, was auch der Baubranche letztendlich zugutekommen wird. So erklärt es sich auch, dass Warren Buffett, Self-made-Milliardär und Gründer der legendären Beteiligungsgesellschaft Berkshire Hathaway, ausgerechnet jetzt in die vielgeschmähte Baubranche eingestiegen ist. Er hat sich an D.R. Horton, NVR und Lennar beteiligt. Diese drei Unternehmen sind mit dem Bau von Häusern beschäftigt. D.R. Horton ist zum Beispiel der größte Hausbauer in den USA. Im zurückliegenden Jahr setzte das Unternehmen über 33 Milliarden Dollar um.

Aussitzen lohnt sich nicht

Fakt ist zudem: es fehlt an Wohnungen. Es muss also gebaut werden. Wenn nicht in diesem Jahr, dann halt im nächsten. Fehlender Wohnraum, das ist wie fehlende Nahrung, hier muss etwas passieren – und zwar dringend. Das ist keine Frage nach Luxus, sondern nach Grundbedürfnissen. Die deutsche Politik muss hier viel aktiver werden – ein Baugipfel, wie kürzlich in Berlin abgehalten, wird da nicht reichen. Und, wenn wir schon dabei sind, es fehlt ja nicht nur an Wohnungen. Auch unsere Straßen sind marode, Brücken einsturzgefährdet. Da kann man nichts aussitzen, völlig zwecklos.

Und deswegen sollten auch Anleger der Baubranche den nicht dauerhaft den Rücken kehren. Aktuell drängt sich zwar kein Engagement in die Bauindustrie auf, aber mittelfristig bieten sich Chancen. Möglich ist das etwa über einen ETF auf den STOXX Europe 600 Construction & Materials Index, zum Beispiel der iShares STOXX Europe 600 Construction & Materials ETF (ISIN DE000A0H08F7). Der Index spiegelt die Wertentwicklung der großen Baukonzerne aus Europa wider; enthalten sind unter anderem der französische Konzern Vinci und die beiden Baustoffproduzenten Holcim aus der Schweiz und Heidelberg Materials aus Deutschland.

Bitte beachten Sie den Haftungsausschluss.

Lesen Sie hier aktuelle News und die neuesten Nachrichten von heute zum Dax