Bausparverträge: Bausparkassen stellen sich neu auf
Das Volumen neuer Bausparverträge bleibt hoch.
Foto: dpaMit der LBS Südwest hat sich ein neuer Branchenriese formiert. Durch die Fusion der LBS Baden-Württemberg und der LBS Rheinland-Pfalz ist die größte Landesbausparkasse Deutschlands entstanden. Am vergangenen Samstag wurde die Fusion vollzogen, sie gilt rückwirkend ab Jahresbeginn 2016. Die neue LBS Südwest hat insgesamt 1150 Mitarbeiter an drei Standorten und eine Bilanzsumme von mehr als 17 Milliarden Euro.
Größer ist sicherer
Wer nur auf die Bilanzzahlen guckt, könnte meinen, eine Fusion sei gar nicht nötig. Das Volumen neuer Bausparverträge bleibt hoch. Zwar verzeichnete die LBS Baden-Württemberg ein kleines Minus, die LBS Rheinland-Pfalz hingegen ein Plus von fünf Prozent. Das die beiden Bausparkassen ohne Fusion in einen finanzielle Schieflage geraten wären, ist nicht auszumachen. Auch die private Konkurrenz macht weiterhin gute Geschäfte: Schwäbisch Hall, die größte private Bausparkasse Deutschlands, hat 2015 sogar Neuverträge über ein Bausparvolumen von 35 Milliarden Euro verzeichnet. Sie bewegt sich nun bereits im sechsten Jahr beim Neugeschäft in dieser Region. So schlecht geht es den Bausparkassen also nicht.
Dennoch steht die Bausparkassen-Branche wegen der Nullzinsphase unter massivem Druck. Baufinanzierungen zum Minizins gibt es heute auch direkt von der Bank. Zudem führen die nach der Finanzkrise verschärften regulatorischen Vorgaben zu Mehrkosten bei den Baufinanzierern. Eine Firmensprecherin sagte, mit der Fusion werde die Leistungsfähigkeit der LBS Südwest gesichert. Man sei „für die anhaltenden Herausforderungen der Niedrigzinsphase gewappnet“.
Bausparkassen unter Druck
Heute sind Bausparverträge nur sinnvoll, wenn später tatsächlich die Ersparnisse und ein Darlehen in den Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie fließen. Dann bieten Bausparverträge mit den langfristig festgeschriebenen Kreditzins und gegebenenfalls staatlicher Förderung (Stichwort Wohn-Riester) Vorteile gegenüber einer Finanzierung über ein normales Bankdarlehen.
Das war vor zwanzig Jahren anders. Damals waren Bausparverträge als gut verzinstes Sparprodukt ohne Zweckbindung attraktiv. Manche Bausparkasse haben ihre Verträge auch explizit als Sparprodukt mit attraktiven Zinsen beworben und nicht die Immobilienfinanzierung, sondern die hohe Rendite in den Fokus gestellt. Einige Verträge sehen sogar Bonuszinszahlungen an die Sparer vor, wenn diese den Immobilienkredit nicht in Anspruch nehmen.
Altverträge loswerden
Längst haben die hohen Sparzinsen von drei, vier und fünf Prozent von einst die Bausparkassen eingeholt. Weil die hohe Verzinsung es attraktiver machte, das Sparguthaben bei der Bausparkasse zu belassen, als damit eine Immobilie zu finanzieren, müssen Bausparkassen hohe Zinsgutschriften auszahlen, aber auf das Kreditgeschäft verzichten.
Im vergangenen Jahr haben große Bausparkassen im großen Stil damit begonnen, Altverträge ihrer Kunden zu kündigen – auch wenn die Vertragspflichten von Kundenseite stets eingehalten wurden. In der ersten großen Kündigungswelle beendeten die Bausparkassen mehr als 200.000 Altverträge. Auch 2016 schicken die Bausparkassen munter Kündigungsschreiben an ihre langjährigen Kunden. Verbraucherschützer sehen darin ein unzulässiges Gebaren und raten dazu, nach einer Prüfung durch einen Fachanwalt oder die Verbraucherschutzzentrale einer Vertragskündigung wenn möglich zu widersprechen.
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.
Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:
Foto: dpaNebenkosten
Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.
Foto: dpaechenübungen
Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.
Foto: dpaObjektbesichtigung
Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.
Foto: ZBSPLage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen
Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.
Foto: dpaBeginnen Sie Ihren Rundgang im Keller
Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.
Foto: dpaImmobilienbewertung
Liegt ein Sachverständigengutachten vor, hat der Käufer bereits einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie. Ohne Gutachten ist der einfachste Preisvergleich im Internet möglich, indem der Käufer vergleichbare Objekte in den Immobilienanzeigen sucht. Faktoren wie die ortsübliche Preisentwicklung, erhöhter Energieverbrauch sowie Preisauf- und -abschläge für Sonderausstattung oder Gebäudemängel sind dann aber noch zu berücksichtigen. Wer keinen Gutachter beauftragen will, findet im Internet bei den großen Immobilienportalen Angebote für eine vereinfachte Immobilienbewertung anhand selbst gemachter Angaben für kleines Geld. Ein Gutachter kann auch die Frage klären, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde oder welche Erträge ein Vermietobjekt realistischer Weise erzielt.
Foto: CLARK/obsMietsituation
Wer eine Immobilie kaufen will, um sie zu vermieten, muss sich natürlich vorher über die ortsüblichen Mieten erkundigen, etwa über den Mietspiegel. Wichtig sind aber auch Informationen zur Mieterfluktuation, Mieterstruktur, dem Leerstand in der Umgebung und zur Entwicklung der Einwohnerzahlen am Ort.
Foto: dpaFinanzierung
Wer eine Immobilie ausgewählt hat, muss die Finanzierung festlegen. Dank der Niedrigzinsphase bieten Banken derzeit sehr günstige Darlehen. Daher gilt es, die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit zu sichern. Außerdem sollten Käufer die niedrigen Zinskosten dazu nutzen, die Tilgungsraten wenn möglich höher zu wählen. Hier zahlt sich Flexibilität aus. Wer ein Darlehen mit möglicher Sondertilgung wählt, kann flexibel reagieren.
Ganz wichtig: Kreditnehmer sollten immer verschiedene Angebote prüfen. Oft ist es nicht die eigene Hausbank, die einem die besten Angebote unterbreitet.
Foto: APKaufvertrag
Ein Kaufvertrag sollte immer individuell gestaltet sein – auch wenn die Ausgangsbasis dafür ein Mustervertrag ist. Im Kaufvertrag werden auch Haftungsfragen geregelt, Übergabezeitpunkt, Aufbringung und Finanzierung des Immobilienkaufs geregelt. Darüber hinaus sollten im Kaufvertrag auch Besonderheiten des Objekts und Sonderabmachungen der Vertragspartner geregelt sein, zum Beispiel die Pflicht des Verkäufers zur Entfernung von Einbauten oder Bauschutt.
Foto: dpaNotar und Grundbucheintragungen
Die Kaufabwicklung, die Verlesung und Erläuterung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung übernimmt ein Notar. Da der Käufer ihn bezahlt, darf er ihn auch auswählen. Der Notar steht während der gesamten Kaufabwicklung mit juristischem Rat zur Seite und sollte bei Unklarheiten unbedingt gefragt werden. Er kümmert sich auch um Grundbucheintragungen, die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch sowie die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt und vom Kaufpreis abhängig. Damit alles reibungslos klappt, müssen Käufer und Verkäufer die vom Notar benötigten Dokumente und Genehmigungen beibringen.
Foto: dpa-tmnBesonderheiten Eigentumswohnung
Der Kauf einer Eigentumswohnung hat seine Eigenheiten. Denn für Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Treppenhaus, Waschküche, Dach und Heizung sind alle Wohnungseigentümer verantwortlich, also die Eigentümergemeinschaft. Daher spricht man auch vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zum Sonder- oder Alleineigentum, das der Käufer nur an seinen Wohnräumen und eventuell Keller und Tiefgaragenstellplatz hat. Wenn möglich, sollte sich der Käufer vor Vertragsunterzeichnung mal eine Eigentümerversammlung ansehen oder ein Versammlungsprotokoll aushändigen lassen. Dort wird zum Beispiel dringender Sanierungsbedarf und dessen Finanzierung aus der Gemeinschaftskasse besprochen.
Kauf vom Bauträger
Bauträger machen es den Käufern von Neubauten besonders bequem. Anstatt erst ein Grundstück zu kaufen, Baufirmen zu beauftragen und sich mit vielen Ansprechpartnern rumzuärgern, übernimmt der Bauträger die einzelnen Zwischenschritte und tritt selbst als Verkäufer auf. Da der Bauträger das Haus errichten lässt, beinhalten Verträge mit einem Bauträger auch Elemente eines Werkvertrages. Die Baubeschreibung und Baupläne sollten dem Käufer und dem Notar unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages vorliegen, denn dort ist festgehalten, wie das Haus gebaut werden muss. Dort gehören auch Sonderabsprachen hinein, die zum Beispiel individuelle Umbauten festlegen.
Besonders wichtig: prüfen Sie die Solvenz des Bauträgers, bevor Sie in beauftragen. Geht dieser während der Bauzeit Pleite, können Häuslebauer auf ihren Kosten sitzenbleiben. Dabei hilft eine Bonitätsauskunft. Außerdem sollten Interessenten recherchieren, ob bereits Beschwerden über den Bauträger aufgelaufen sind.
Foto: dpaZig Urteile haben die Gerichte zu dieser Frage gefällt – und in den meisten Fällen den Bausparkassen Recht gegeben. Inzwischen haben auch sieben Oberlandesgerichte (OLG) die Kündigung von Altverträgen verhandelt – und überwiegend zugunsten der Bausparkassen entschieden. Erst vor zwei Wochen wurden zwei neue Urteile bekannt. Das Oberlandesgericht Koblenz gab abermals den Bausparkassen recht, das OLG Bamberg hingegen schlug sich auf Seite der Sparer. Die Kündigung von drei Altverträgen aus den Jahren 1985, 1987 und 1996 sei unwirksam, entschieden die Richter in Bayern (Aktenzeichen 8U24/16, Urteil vom 10.8.).
Während die OLG Bamberg und Stuttgart den Bausparkunden Recht gaben und eine Kündigung ablehnten, entschieden die OLG Köln, Koblenz, Celle, Hamm und Frankfurt zugunsten der Bausparkassen.
Alle Urteile waren bislang Einzelfallentscheidungen. Teilweise ist noch mit höchstrichterlichen Urteilen zu rechnen. Beispielsweise kündigte die in Bamberg unterlegene Kasse, die Badenia, die Revision vor dem Bundesgerichtshof an. Mit einem Machtwort des BGH ist aber nicht vor 2017 zu rechnen.
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hält daher an der Kündigung zahlreicher Verträge fest. „Das machen wir schon aus Gründen der Gleichbehandlung der Bausparer“, sagte Vorstandschef Reinhard Klein der „Welt am Sonntag“. Was möglich und zulässig sei, werde man nutzen müssen. Allerdings seien die Verträge, die gekündigt würden, im Schnitt 22 Jahre alt. „Es macht sicherlich keine Freude, Verträge zu kündigen. Aber man kann auch sagen: Nach 15 bis 20 Jahren kann ein Vertrag auch enden“, betonte Klein. Wer die Zuteilung des Bauspardarlehens so lange ablehne, sei vermutlich nicht mehr interessiert. „Aber gerade das ist der Zweck des Bausparens“, sagte Klein.
Nie haben die Bausparkassen dies stärker betont als heute. Weil Baukredite zu attraktiven Konditionen mittlerweile auch von den Banken zu bekommen sind, backen die Bausparkassen kleinere Brötchen. Bernd Herdweck, Vorstandschef der Bausparkasse Wüstenrot, erklärte gegenüber der Deutschen Handwerkerzeitung, dass die meisten Bauspardarlehen heute einer Modernisierung der Immobilie dienen, dementsprechend seien die Darlehenshöhen inzwischen deutlich niedriger. Machten nachrangig besicherte Bausparkredite früher nur 20 Prozent des Geschäfts aus, seien es heute 70 Prozent.
Hinzu kommt, dass auch die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Vergabe von Baudarlehen erschwert. Demnach dürfen Baufinanzierer die Immobilie selbst nicht mehr wie früher als Sicherheit werten. Sie müssen stattdessen darauf achten, dass der Kreditnehmer seine Schulden auch bis zum Lebensabend aus seinem Einkommen tilgen könne.
Insbesondere Rentner mit sanierungsbedürftigen Eigenheim haben es seitdem schwerer, an einen Kredit zu kommen. „Ob wir einen Kredit vergeben dürfen oder ein Kunde ein Darlehen bekommt, ist ungewisser geworden, auch durch gutgemeinten Verbraucherschutz“, konstatiert Hertweck. Allerdings könnten die Bausparkassen davon auch profitieren. Die Rechtsgarantie auf ein zukünftiges Bauspardarlehen sei nun „mehr wert ist als in der Vergangenheit“.