Immobilienmarkt: Darum werden die Preise auf dem Wohnungsmarkt bald anziehen
Tatsächlich sind die Perspektiven für den Wohnungsmarkt gut. Baldige Preissteigerungen sind wahrscheinlich.
Foto: imago imagesDer deutsche Wohnungsmarkt hat in den 2010er Jahren einen bemerkenswerten Boom erlebt. Die Mixtur aus robustem Wirtschaftswachstum, starken Beschäftigungszuwächsen und stetig fallenden Zinsen hat die Wohnungspreise teilweise zweistellig wachsen lassen, insbesondere in den Metropolen. Doch mit dem Jahr 2022 hat sich die Situation gedreht.
Bedingt durch die stark gestiegenen Zinsen infolge der hohen Inflation ist die Nachfrage eingebrochen, gleichzeitig mussten Projektentwickler mit deutlichen höheren Baukosten kämpfen – auch weil im Nachgang der Coronapandemie die Materialkosten rasant gestiegen sind. In der Folge kam es zu Insolvenzen bei Projektentwicklern, rückläufigen Baugenehmigungen und einem Rückgang der Wohnungspreise um rund zehn Prozent. Zudem hat sich auch das gesamtwirtschaftliche Klima eingetrübt, die Wirtschaft wächst kaum noch.
Vor diesem Hintergrund schauen viele Anleger und potenzielle Erwerber von Wohneigentum nach wie vor mit Sorgen auf die Zukunft im Wohnungsmarkt und fragen sich: Ist die Flaute wirklich schon vorbei?
Michael Voigtländer
Foto: PRTatsächlich sind die Perspektiven für den Wohnungsmarkt gut. Baldige Preissteigerungen sind wahrscheinlich. Ursächlich hierfür ist vor allem eine Kombination verschiedener Gründe.
Der erste Grund: Die Konjunktur ist zwar angeschlagen, aber ein differenzierter Blick lohnt. Große Probleme weisen die Bauwirtschaft und die Industrie auf, doch der Dienstleistungssektor entwickelt sich stabil, zuletzt stieg die Bruttowertschöpfung in diesem Sektor um fast zwei Prozent. Dienstleistungen umfassen rund 70 Prozent der deutschen Wertschöpfung und umfassen eben nicht nur Gastronomie und Tourismus, sondern auch den IT-Sektor, unternehmensnahe Dienstleistungen und zahlreiche kreative und innovative Tätigkeiten.
Besonders wichtig für die Immobilienwirtschaft: Dienstleistungen finden sich in den Städten, deren wirtschaftliche Entwicklung wesentlich stärker ist als im Bundesdurchschnitt. Das beste Beispiel ist Berlin: in den 2000er-Jahren war Berlin noch ein wirtschaftliches Sorgenkind, mittlerweile liegt das Wachstum des BIP in Berlin zwei Prozentpunkte über dem von Deutschland insgesamt.
Wichtig ist außerdem: Trotz schwieriger Konjunktur gibt es weiterhin einen stabilen Arbeitsmarkt, viele Unternehmen würden sogar gerne mehr Menschen einstellen, obwohl sich auch hier zuletzt die Stimmungslage eintrübte. Dennoch: Arbeitskräftemangel ist weiterhin das beherrschende Thema in vielen Branchen, vor allem in den Städten. In der Folge müssen Unternehmen höhere Löhne zahlen, zuletzt stiegen die Reallöhne gegenüber dem Vorjahr um etwa um 2,9 Prozent. Und die Unternehmen sind auf Zuwanderung angewiesen, weshalb die Einwohnerzahl vor allem in den Städten weiter wachsen wird.
Bauzinsen könnten weiter sinken
Zweitens geben die Immobilienfinanzierungszinsen zunehmend nach. Gestiegen sind die Zinsen infolge des starken Inflationsanstiegs, doch mittlerweile sind die Inflationsraten bereits wieder auf dem Niveau von zwei Prozent. Folglich reduziert die Europäische Zentralbank (EZB) kontinuierlich die Leitzinsen, was sich eben auch in den langfristigen Finanzierungszinsen widerspiegelt. Zumindest mittelfristig werden die Zinsen nicht wieder auf ein Niveau von ein Prozent für zehnjährige Zinsbindungen zurückkehren – hierfür waren teilweise auch starke Interventionen an den Kapitalmärkten verantwortlich, aber eine zwei vor dem Komma erscheint in naher Zukunft nicht unrealistisch.
Allerdings ist die Welt aktuell sehr unruhig, und es kann schnell Rückschläge in der Inflation geben. Nichtsdestotrotz wird die Aussicht auf insgesamt fallende Zinsen die Attraktivität von Immobilien stärken.
Drittens muss davon ausgegangen werden, dass Wohnen ein knappes Gut bleibt. Nach Schätzungen des IW könnte die Zahl der Fertigstellungen bis 2025 auf unter 230.000 Wohnungen fallen, im Jahr 2024 ist nur noch mit 260.000 Wohnungen zu rechnen. Aufgrund der rückläufigen Baugenehmigungen ist eine kurzfristige Belebung der Bautätigkeit kaum möglich. Tatsächlich bräuchte es aber eine Bautätigkeit von rund 370.000 Wohnungen pro Jahr, um die Nachfrage zu bedienen, wie eine Studie des IW zeigt.
Wohnungsmangel treibt die Preise
Aufgrund von Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft, allgemeinem Baulandmangel in den Ballungsgebieten und eines Rahmens, der innovatives und günstiges Bauen konterkariert, ist auch mittelfristig nicht damit zu rechnen, dass die Bautätigkeit Niveaus erreicht, die zu einer Entspannung des Marktes führen. Schon jetzt steigen die Neuvertragsmieten mit über fünf Prozent pro Jahr schneller als in den Boomzeiten der 2010er Jahre. Angesichts der Probleme im Wohnungsbau dürfte sich diese Mietdynamik fortsetzen, möglicherweise sogar verstärken.
Fasst man diese Entwicklung zusammen, erscheint ein baldiges Anziehen der Preise wahrscheinlich. Tatsächlich zeigen die jüngsten Preisdaten auch bereits erste Anzeichen für eine Belebung, am Ende des Jahres 2024 dürfte bei den Preisen bereits ein kleines Plus stehen. Die Wende im Wohnungsmarkt scheint damit schon vollzogen zu sein. Der Markt strebt der nächsten Phase kontinuierlicher Preissteigerungen entgegen.
Dies führt unwiderruflich zu der Frage, ob nun der geeignete Kaufzeitpunkt ist. Tatsächlich hat sich die Erschwinglichkeit zuletzt verbessert, denn die Kombination aus leicht fallenden Zinsen, steigenden Einkommen und gefallenen Preisen hat Wohneigentum erschwinglicher gemacht.
Sollten die Zinsen nun weiter fallen, könnte sich diese Entwicklung fortsetzen – sofern die steigenden Preise das nicht überkompensieren. Das optimale Timing zu finden, scheint somit kaum möglich. Wichtiger ist es deshalb, die Immobilie zu finden, die zu den langfristigen Bedürfnissen und Zielen passt.
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