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Mietshäuser Wie Vermieter Häuser schenken und Steuern senken

Vermieter: Mit Schenkungen Steuern sparen Quelle: imago images

Schwere Zeiten für private Vermieter: Die SPD will die Grundsteuer-Umlage auf die Mieter abschaffen und zudem wächst die Steuerlast auf vererbte Mietshäuser. Was auf Vermieter zukommt, wie sie sich vorbereiten.

Grundsteuer: SPD will Umlage auf Mieter abschaffen

Wer in Deutschland Immobilien besitzt, muss Grundsteuer zahlen, egal ob er vermietet oder nicht. Rund 14 Milliarden Euro pro Jahr spült die Grundsteuer den Gemeinden in die Kassen. Um die Grundsteuer zu berechnen, unterstellen die Kommunen für die Immobilien bisher bestimmte Einheitswerte. In den alten Bundesländern stammen sie aus dem Jahr 1964.

Durch die geplante Reform der Grundsteuer sollen die Immobilienwerte, mit denen das Finanzamt rechnet, näher am aktuellen Marktpreis liegen. Die Bundesregierung verspricht, dass das Steueraufkommen in Summe dennoch konstant bleibt. Bisher ist die Grundsteuer für Vermieter ein durchlaufender Posten, den sie über die Nebenkosten auf Mieter umlegen. Die SPD will dieses Verfahren abschaffen. Künftig soll der Vermieter für die Grundsteuer aufkommen. Dazu müsste die große Koalition das Mietrecht für Nebenkosten ändern.

Ohne Umlage auf die Mieter könnten Vermieter die Steuer nur noch als Werbungskosten geltend machen. Das geht auch jetzt schon, wenn Vermieter die Belastung nicht weiterreichen. Bislang ist es für sie aber attraktiver, die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen: Dann bekommen sie die volle Grundsteuer von den Mietern zurück und nicht nur einen Teil vom Finanzamt.

Müssten Vermieter für die Grundsteuer aufkommen, wäre es für sie lohnend, diese Steuer möglichst gering zu halten. Bei Leerstand oder Mietminderung geht das. Liegen die Mieteinnahmen im Steuerjahr mehr als 50 Prozent unter dem üblichen Wert, zahlen Vermieter 25 Prozent weniger Grundsteuer. Fließt keine Miete, halbiert sich die Steuer. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter die Mindereinnahmen nicht verschuldet hat – und er den Steuernachlass fürs vergangene Jahr bis Ende März beantragt.

Vermieter können jedoch nicht beeinflussen, wie sich die Lasten bei einer reformierten Grundsteuer verschieben. Eine Grundsteuer, die sich vor allem an aktuellen Immobilienwerten misst, würde Vermieter in Ballungsräumen benachteiligen. Denn hier sind die Preise für Mietshäuser besonders stark gestiegen. Falls die Grundsteuer weiter Nebenkosten der Miete bleiben, wären Mieter in den Großstädten die Verlierer.

Grundsätzlich können Vermieter innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen. Erfolgschancen haben solche Widersprüche allerdings nur, wenn die Steuerzahler dem Finanzamt Fehler nachweisen können. Klagen gegen eine von den Kommunen erhöhte Grundsteuer sind dagegen aussichtslos. Zwar sind die Regeln für die Berechnung der Grundsteuer bundeseinheitlich. Die Gemeinden legen jedoch einige Hebesätze fest. Das heißt, die Steuerlast ist für vergleichbare Immobilien von Kommune zu Kommune unterschiedlich hoch.

Ob die Vermieter künftig die Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter umlegen dürfen, steht derzeit noch nicht fest. Insbesondere Bayern will die Vermieter nicht zusätzlich belasten. Bisher konnten sich Bund und Länder nur auf Eckpunkte für eine reformierte Grundsteuer einigen. Wie die Besteuerung im Detail aussehen wird, bleibt weiter offen. Die Grundsteuer-Umlage ist nach wie vor Teil der Verhandlungsmasse.

Erbschafts- und Schenkungssteuer: Freibeträge mehrfach nutzen

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist für private Vermieter ein wachsendes Problem. Denn durch den Immobilienboom ist der Wert von Häusern, Wohnungen und Grundstücken deutlich gestiegen. Gleichzeitig sind die Freibeträge fürs Schenken und Vererben seit Jahren konstant. Folge: Ein immer größerer Anteil des Werts von Mietshäusern wird besteuert.

Vermietete Immobilien in der Familie zu halten, wird unattraktiv. Oft ist die zu zahlende Steuer so hoch, dass die Immobilie verkauft werden muss. Besitzen Erben oder Beschenkte kaum Vermögen, um die Steuer zu bezahlen, können sie die Zahlungen über zehn Jahre abstottern – etwa, indem sie die Mieteinnahmen direkt in die Staatskasse überweisen.

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