Wenn ich in meinem Homeoffice aus dem Fenster schaue, blicke ich auf die Beine eines Dachdeckers. Er klettert gerade an einem Baugerüst hoch, das der Eigentümer des Mietshauses aufstellen ließ. In dem Moment frage ich mich, wie viel mehr die Immobilie durch das neue Dach wert ist. Früher hatte ich mir solche Fragen nicht gestellt. Aber jetzt bin ich mitten in einem Online-Lehrgang zur Immobilienbewertung. Nur 50 Stunden trennen mich von einem IHK-Zertifikat.
„Eine Immobilienbewertung ist eine Schätzung nach festen Regeln“, sagt Hartmut Häusler, Sachverständiger und Leiter des Online-Lehrgangs. Den einzig wahren Wert einer Immobilie gebe es nicht. Denn schon mit den drei für Gutachter vorgeschriebenen Methoden, fielen die Ergebnisse für die selbe Immobilie stets anders aus.
Noch allerdings kenne ich keine der drei Rechenmethoden. Als das Online-Seminar am Montag morgen startet, habe ich vorher nur einen kurzen Blick in das mehrere Hundert Seiten starke Skript geworfen. Es wimmelt dort von Tabellen, Grafiken und Musterrechnungen. Keine leichte Kost.
Makler in der Überzahl
Ich bin einer der wenigen im Seminar, der keine Vorgeschichte in der Immobilienbranche hat, wie die Vorstellungsrunde zeigt. Mehr als die Hälfte der Teilnehmer sind Makler aus ganz Deutschland. Diese Immobilienvermittler wollen sich also nicht allein auf ihre Marktkenntnis oder ihr Bauchgefühl verlassen. Das ist tröstlich, weil Makler nicht den allerbesten Ruf haben.
Auch Seminarleiter Häusler war früher mal Makler. Dann hat er aufs Bewerten von Immobilien umgesattelt. Er nimmt es sehr genau, etwa beim Messen der Wohnfläche eines Einfamilienhauses. Auf die Angaben von Architekten oder Eigentümern könne sich keiner verlassen, sagt der Sachverständige. Bewaffnet mit einem Lasermessgerät und einer ausziehbaren Wasserwaage fährt er von einem Besichtigungstermin zum nächsten. In einem kleinen Exkurs erklärt er wie sich mit Laser und Wasserwaage Wohnflächen unter Dachschrägen messen lassen. Weil er so viel unterwegs ist, unterhält er gleich drei Büros in Berlin, Rostock und Plau am See.
An diesem Montagmorgen sitzt er in Plau am See in Mecklenburg-Vorpommern, dem Tor zur mecklenburgischen Seenplatte, wie er sagt. Um das deutlich zu machen, teilt er über den Seminarbildschirm eine Karte mit viel Grün und jeder Menge blauer Tupfer für die Seen. In dem Fenster auf meinem Bildschirm, das Seminarleiter Häusler zeigt, ist hinter seinem Rücken nur eine Pinnwand mit bunten Zetteln an der Bürowand zu sehen.
Das ist der Nachteil von coronabedingten Videokonferenzen. Ich kann nicht erkennen, was Teilnehmer und Seminarleiter denken. Emotionen sind allenfalls an der Stimmlage zu erkennen. Wenn sich beispielsweise Hartmut Häusler für ein selbstgebautes Online-Rechentool begeistert, fragt er rhetorisch: „Ist das cool oder ist das cool?“ Es kommt auch immer wieder zu Missverständnissen. Kurz vor einer Kaffeepause sagt Häusler: Wir sehen uns wieder um dreiviertel Elf. „Erst um 11:45 Uhr“, fragt ein besorgter Teilnehmer. Im Osten heiße das 10:45 Uhr, beruhigt Häusler.
Warum wir denn an diesem Seminar teilnehmen, will der Sachverständige aus Mecklenburg-Vorpommern gleich zu Beginn wissen. Ich selbst besitze keine Immobilie und wohne zur Miete. Dennoch haben mich Gespräche über den Wert von Immobilien schon immer fasziniert. Wenn sich stolze Immobilieneigentümer beim Friseur unterhalten, dann ist das mitunter so wie mit Hobby-Anglern, die über ihren größten Fang philosophieren. Das hört sich beeindruckend an, wenn Zahlen über den Wert des eigenen Hauses durch den Raum fliegen, aber nachprüfen lässt sich das nicht. Es sei denn, man weiß, wie Immobilien zu bewerten sind. Genau deshalb bin ich hier.
Hilferuf: „Ich verliere den Anschluss“
Am zweiten Seminartag ist es dann soweit, wir dürfen nach viel grauer Theorie endlich das erste Mal rechnen. Wir sollen den Bodenwert einer Immobilie mithilfe von Vergleichspreisen ermitteln. Auch wenn der Gedanke nahe liegt, es geht nicht um die Preise von Online-Portalen wie Immobilienscout24. Viel mehr benutzen wir die Kaufpreise, die die Gutachter einer Kommune für bestimmte Grundstückstypen sammeln. Von diesem normierten Wert aus geht es dann Schritt für Schritt zum Verkehrswert des Grundstücks. Was sich für Laien trivial anhört, ist in der Praxis komplizierte Rechnerei.
Im Online-Seminar geht es dabei schnell zur Sache. Ein Beispiel: Über den Wert eines Grundstücks entscheidet neben der Lage auch die zulässige Geschossflächenzahl, die der Eigentümer dort bauen darf. Allerdings ist nur ein Teil davon wertrelevant. Diesen wertrelevanten Teil brauchen wir, um von den normierten Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse zum individuellen Bodenwert zu kommen. Für einige Teilnehmer im Lehrgang ist das Tempo zu schnell. In der WhatsApp-Gruppe des Seminars schreibt einer der angehenden Immobilienbewerter, ich nenne ihn aus Datenschutzgründen Ralph: „Verliere gerade den Anschluss.“
Bis zum Abend hat Seminarleiter Häusler wieder alle Teilnehmer abgeholt. Erschöpfung macht sich breit - auch bei mir. Zum Abschluss des Tages teilt der Sachverständige ein Foto vom Sonnenuntergang am Ostseestrand bei Rostock. Er sitzt heute in seinem Büro in der Hansestadt. Wir sind alle ein wenig neidisch. Ein kaltes Bier am Ostseestrand könnte ich mir jetzt auch gut vorstellen.
In den folgenden Tagen lernen wir, wie Eigenheime, Mietshäuser und Eigentumswohnungen zu bewerten sind. Mal sind normierte Baukosten die Basis für die Bewertung, mal sind es die abgezinsten künftigen Mieterträge. Mit jedem Tag wächst mein Respekt vor der Arbeit der Gutachter. Auf meinem Bildschirm sind zeitweise vier Fenster gleichzeitig geöffnet: eine Baukostentabelle für normierte Gebäudetypen, ein Tool zum Aktualisieren der Kosten nach Baupreisindex, das Dossier eines Wolfsburger Eigenheims und die Excel-Tabelle, mit der ich am Ende den Wert der Immobilie ermittle.
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Natürlich gebe es auch Software, die zu guten Ergebnissen komme, sagt der Sachverständige Häusler. Deren Ergebnisse als Gutachten auszugeben, wäre aber unzulässig. Ohnehin seien die automatisierten Softwarelösungen am Ende eben doch nicht exakt. Er rechne lieber mit selbst gestrickten Excel-Tabellen.
WhatsApp-Tratsch vor der Prüfung
Weil der Online-Lehrgang der IHK gut 1000 Euro kostet, sind die Teilnehmer darauf bedacht, für die Prüfung am Freitag gut vorbereitet sein. Kurz vor Ende eines jeden Seminartags fragt Hartmut Häusler den Lernstoff ab. Die Mutigen preschen mit Antworten vor, die anderen machen sich Notizen.
In der WhatsApp-Gruppe wird darüber spekuliert, ob dies oder jenes auch prüfungsrelevante Fragen sein könnten. Rainer, wie ich ihn nenne, schreibt über Seminarleiter Häusler: „Er war ja vorhin ziemlich wenig locker als die Frage kam, ob dass die Prüfungsfragen seien.“ Einige Teilnehmer machen sich sogar die Mühe und nehmen die jeweils letzten zehn Minuten des Tagesprogramms mit dem Handy auf. Ich kann mir die schlaflose Nacht dieser Übereifrigen vor der Prüfung lebhaft vorstellen.
Wer die Fragen in der Reihenfolge der Seminartage auswendig gelernt hat, wird am Freitag, dem Tag der Prüfung, enttäuscht. Sie kommen ungeordnet und auch anders, als vom Seminarleiter formuliert. Ich muss vor der Prüfung meinen Personalausweis in die Kamera halten. Die Prüferin richtet die Kamera nach kurzer Einweisung auf das Prüfungsformular. Sie kreuzt dort an, wo ich es ihr sage. Mitunter sind auch mehrere Antworten richtig. Das dauert 15 Minuten. Einige Tage danach erhalte ich das Prüfungsergebnis per Mail. Bestanden. Später kommt per Post das Zertifikat.
Zwei Tage Berufserfahrung
Jetzt könnte ich ein Sachverständigen-Büro eröffnen. Denn der Begriff des Sachverständigen ist in Deutschland nicht geschützt. Er sollte lediglich über ein Fachwissen verfügen, das über das Wissen eines Laien hinaus geht. Diese Bedingung habe ich mit dem Zertifikat erfüllt. Für mich bleibt es jedoch vorerst dabei, nur über die Bewertung von Immobilien zu schreiben.
Einige in der WhatsApp-Gruppe der ehemaligen Seminarteilnehmer sind da schon weiter als ich. Thomas, der eigentlich anders heißt, schreibt eine Woche nach Ende des Lehrgangs: „Hatte heute das erste Gespräch mit einer Kundin für die Wertermittlung. Sie sagt: 'Sie sehen so jung aus für einen Wertermittler. Wie lange machen Sie das schon?' Ich antworte: Also inklusive heute ungefähr zwei Tage.“
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