Wohnraum wird in weiten Teilen Deutschlands immer teurer. Das bekommen insbesondere die Menschen in Ballungsregionen zu spüren, also in und um Berlin, München, Hamburg, Stuttgart und anderen Städten. Die Nachfrage nach Wohnraum hat dort deutlich zugenommen, das Angebot jedoch bei weitem nicht so stark. Die Politik reagiert durchaus auf diese Herausforderung. Seit 2018 gibt es das sogenannte Baukindergeld; aber auch schon länger wird der Immobilienerwerb gefördert, zum Beispiel mit einer Wohnungsbauprämie oder zinsgünstigen KfW-Krediten. In letzter Zeit sind Mieterinnen und Mieter stärker in den Blickpunkt geraten. Stichworte sind hier Mietpreisbremse, Mietendeckel bis hin zu Gedankenspielen wie Enteignungen. Die Politik will sich also handlungsfähig zeigen – dabei kurieren die letztgenannten Maßnahmen, seien sie schon in Kraft oder nur Wunschvorstellungen, lediglich an den Symptomen der Misere.
Misere? Ist das nicht ein bisschen stark? Ist es nicht. Die Ausgaben fürs Wohnen machen bei den einkommensschwächsten 20 Prozent der Bevölkerung mittlerweile etwa 40 Prozent des Einkommens aus – im Jahr 1993 waren es noch 27 Prozent. Die einkommensstärksten 20 Prozent der Bevölkerung geben dagegen anteilig weniger fürs Wohnen aus als früher, nämlich nur noch 14 Prozent. Und diese Zahlen sind von 2013! Heißt: Die jüngsten Mietpreisanstiege sind noch gar nicht berücksichtigt. Am DIW Berlin haben wir ermittelt, dass Ältere besonders hart getroffen sind: Etwa zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter im Rentenalter geben über 30 Prozent ihres Einkommens für ihre Wohnung aus. Geld, das ihnen an anderer Stelle fehlt.
Die Mietzahlungen der einen sind die Einnahmen der anderen. Allein im Zeitraum 2010 bis 2016 sind die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei den zehn Prozent einkommensstärksten Personen in Deutschland um knapp 40 Prozent gestiegen. Das ist einer der Gründe, warum in Deutschland die Schere zwischen Arm und Reich wieder weiter auseinandergeht.
Blickwechsel: Seit der Jahrtausendwende muss die Bevölkerung mehr privat vorsorgen. Die Zinsen sind aber seit vielen Jahren sehr niedrig, vielen Personen mit kleinen oder mittleren Einkommen fällt es zunehmend schwer, Geld beiseite zu legen. Wenn überhaupt etwas zum Sparen übrig bleicht, wird häufig risikoarm investiert, um das kleine Vermögen nicht unnötig Kapitalmarktschwankungen auszusetzen. Dieses Anlageverhalten führt aber oft zu einem realen Vermögensverlust. In diesem Umfeld sucht sich das Geld seinen Weg, und zwar dorthin, wo noch gute Renditen erzielt werden können – vor allem auf dem Immobilienmarkt. Um angemessene Renditen zu erzielen, müssen die Mieten steigen. Nur bleibt aber bei den eingangs erwähnten Haushalten mit kleinen Einkommen nach Abzug der Miete nun noch weniger Geld zum Sparen übrig.
Was tun? Nur der Bau neuer Wohnungen kann den Druck auf den Immobilienmarkt reduzieren. Deutschland hat mit 45 Prozent die geringste Eigentümerquote in der EU. Die zentrale Hürde für viele, um eine Immobilie zu erwerben, ist das nötige Eigenkapital. Üblicherweise wird eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent (häufig auch 30 Prozent) empfohlen. Bei einer 400.000 Euro teuren Wohnung entspricht dies 80.000 Euro (oder gar 120.000 Euro) an Eigenkapital. Von den Mieterhaushalten mit einem Haushaltsvorstand bis 40 Jahren (es macht Sinn, sich eine Immobilie zuzulegen, wenn man jung ist, um bis zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein) hatten im Jahre 2012 die überwiegende Mehrheit, nämlich 90 Prozent, nicht mal 50.000 Euro Nettovermögen zur Verfügung. Entsprechend haben zuletzt immer weniger Menschen zum ersten Mal eine Immobilie erworben. Rund 600.000 Haushalte wagten im Jahr 2016 den Schritt ins Eigenheim – bei vielen vermutlich nur dank einer Erbschaft oder Schenkung. Im Jahr 2013 waren es noch 800.000. Je später eine Immobilie erworben wird, desto größer ist aber die Gefahr, dass für diese auch nach dem Eintritt in den Ruhestand weiter Hypothekenrückzahlungen geleistet werden müssen.
Wir schlagen ein Modell vor, dass nicht nur eine effektive Möglichkeit wäre, mehr Menschen den Weg in die eigenen vier Wände zu ebnen, sondern auch eine besonders kostengünstige. Die Kernidee: Der Staat erhält auf dem Kapitalmarkt zur Zeit Geld zu negativen Zinsen, und davon sollten Familien in Deutschland profitieren. Es geht so: Der Staat als Bauherr lässt gut ausgestattete Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern bauen. Familien können darin wohnen und sie per Mietkauf – also über laufende Zahlungen (Tilgungen) an den Staat – sukzessive erwerben. Die Grundstücke sollten sich idealerweise im Eigentum der öffentlichen Hand befinden. Dann wären die Kosten des Immobilienerwerbs auf Bau- und Baunebenkosten beschränkt.
Nehmen wir als Beispiel eine 100 Quadratmeter großen Eigentumswohnung an, mit Herstellungskosten von 2000 Euro pro Quadratmeter. Der Wert orientiert sich an den Kosten der in Berlin und Umgebung abgerechneten und vergebenen Projekten im ersten Quartal 2018. Inklusive Nebenkosten (je nach Bundesland 4,5 bis 7,5 Prozent) ergibt sich ein durchschnittlicher Preis von 212.000 Euro. Erwerben sie sie über 33 Jahre, müssten Mietkäufer 756 Euro pro Monat dafür aufwenden. Aktuell zahlen junge Familien in Großstädten im Schnitt 748 Euro Kaltmiete. Es kommt also in diesem Modell zu keiner zusätzlichen finanziellen Belastung für sie. Und am Ende gehört ihnen eine Wohnung.
Der Mietkauf würde es vor allem jungen, einkommensschwachen und kinderreichen Familien – die sonst kaum oder kein Eigenkapital einbringen könnten – den Erwerb einer Immobilie ermöglichen, und zwar zu einem vergleichsweise frühen Zeitpunkt im Leben. Die stabilen monatlichen Tilgungsraten geben zudem Planungssicherheit und machen die Käuferinnen und Käufer unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung. Die private Altersvorsorge wird gestärkt durch eigenen Vermögensaufbau. Zudem besteht die Möglichkeit, die per Mietkauf erworbene Immobilie in höherem Alter in eine Leibrente umzuwandeln, was das Alterseinkommen erhöht und vor Altersarmut schützt.
Aus staatlicher Sicht ist das Mietkaufmodell attraktiv, da nur relativ geringe Kosten anfallen. Es bedarf lediglich einer Anschubfinanzierung, daneben fallen Organisations- und Abwicklungskosten zu Buche. Das Kapital wird aber nicht verbraucht, sondern fließt kontinuierlich an den Staat zurück und kann sich dauerhaft nahezu (bis auf die Anschubfinanzierung und eine regelmäßige Ergänzung, um die Inflation auszugleichen) selbst tragen. Für das im vergangenen Jahr beschlossene Baukindergeld ist der Staat bereit, etwa (geschätzte) zehn Milliarden Euro auszugeben; damit ließen sich pro Jahr bis zu 50.000 Immobilieneinheiten à durchschnittlich 212.000 fördern. Über einen Zeitraum von zehn Jahren könnten somit rund 500.000 Haushalte zusätzlich Eigentümer werden. Oder entsprechend mehr, wenn man die Anschubfinanzierung erhöht.
Die Zielgruppe sollten junge Familien mit einem höchstens 40 Jahre alten Haushaltsvorstand und unterdurchschnittlichen Einkommen sein. Also Menschen, die über kaum oder wenig Eigenkapital verfügen oder in absehbarer Zeit verfügen könnten (zum Beispiel über eine nennenswerte Erbschaft oder Schenkung). Dies gilt es zu beachten, um Mitnahmeeffekte, wie es sie beim Baukindergeld gibt, zu reduzieren. „Es braucht aber Bauflächen in öffentlicher Hand“, werden viele entgegnen. Ja, braucht es. Aber es gibt sie vielerorts, zum Beispiel immer noch in vielen Teilen Berlins oder in anderen Städten. Zudem hat der Staat es auch selbst in der Hand, neue Bauflächen auszuweisen.
Das hier vorgeschlagene Modell kann nur ein Baustein zur Lösung der Mietmisere sein. Natürlich bedarf es einer Diskussion um weitere, alternative Modelle, die die Ursachen des Problems anpacken. Zum Beispiel die hohen Nebenkosten des Immobilienerwerbs. Hier würde eine reduzierte Grunderwerbsteuer beim ersten Kauf helfen, der Staat könnte sich den Steuerverlust über höhere Steuern beim Erwerb von Zweit- oder Drittimmobilien, die häufig der Spekulation dienen, zurückholen.
Zu denken ist aber auch an diejenigen einkommensschwachen Haushalte, die keine Eigentümer werden wollen. Hier kann nur zusätzlicher sozialer Wohnungsbau helfen, da der Immobilienmarkt von sich aus keinen preiswerten Wohnraum zur Verfügung stellt. Stattdessen wurde der soziale Wohnungsbau in den vergangenen Jahren aber drastisch zurückgefahren.
