Als Herbert Ebertz – auch als Mr. Dorint bekannt – in den Siebzigerjahren Ebertz & Partner (E&P) gründet, will er vor allem eines: geschlossene Hotelfonds auflegen.
Um durch möglichst gut kalkulierbare Pachteinnahmen die Fonds für Anleger attraktiv machen zu können, hat in der Regel Dorint die Hotels gemietet, an der Ebertz damals direkt beteiligt war. Die Pachten waren teilweise von Anfang an zu hoch oder ließen zumindest keinen Puffer für schlechte Zeiten. Doch Ebertz wollte nicht in erster Linie an den Hotels verdienen, sondern an den Fonds, etwa über Gebühren. „Ebertz & Partner war über Jahrzehnte ein Fondsinitiator mit angeschlossener Hotelabteilung“, sagt Iserlohe.
Das Konzept funktionierte. Viele reiche Privatpersonen stiegen bei den Hotelfonds ein. Darunter sind auch Prominente, wie der ehemalige Fußballnationalspieler Wolfgang Overath. Im Schnitt investierten die Anleger bei E&P 400.000 Euro.
Wiwo-Ranking: Die beliebtesten Hotelportale 2015
Für das Mittelständler-Ranking der WiWo wurden 5142 Entscheider, Einkäufer und Nutzer befragt. Dabei standen 192 Anbieter aus 20 Branchen zur Wahl. Abstimmen durfte nur, wer im vergangenen Jahr tatsächlich Kunde war.
Der angegebene Wert eines Unternehmens ist ein Index-Wert auf einer Skala von 0 bis 100. Der Index-Wert ergibt sich aus zwei Mittelwerten: zum einen der Mittelwert für die Kundenzufriedenheit insgesamt und zum anderen der Mittelwert der Zufriedenheiten mehrere Leistungsmerkmale (Qualität von Produkten und Leistungen, Beratungsleistung, Betreuungsleistung, Preis-Leistungs-Verhältnis, Servicequalität, Informationen und Kompetente Mitarbeiter).
Je höher der Index-Wert ist, desto zufriedener sind die Mittelständler mit dem Dienstleister insgesamt und desto mehr stimmen sie zu, dass der Dienstleister über eine hohe Produktqualität, eine gute Beratungsleistung etc. verfügt.
Quelle: WirtschaftsWoche/Service-Value 2015
ehotel.com
Gesamtindex: 65,3
Hotel.de
Gesamtindex: 69,1
HRS Corporate
Gesamtindex: 71,9
Hotelsnapper.com
Gesamtindex: 72,1
Booking.com für Geschäftsreisen
Gesamtindex: 73,4
Doch so ein Konstrukt, mit Hotelbetreiber und Fonds unter einem Dach, beinhaltet schon in der Theorie viel Sprengstoff: Das wäre so, als wenn der Vermieter einer Wohnung gleichzeitig der Interessenvertreter seiner Mieter wäre. Iserlohe ficht das nicht an, stellt allerdings heraus, dass die Konstellation „nicht selbst gewählt“, sondern von Ebertz so geerbt sei.
Es ist auch nicht so, dass Iserlohes Dorint stets auf Kosten der Fonds gelebt hat. Tatsächlich hat die Hotelkette anfangs hohe Fixpachten gezahlt. Nur ist das Verhältnis irgendwann gekippt. Erstens wurden Pachten nach und nach zum Vorteil von Dorint angepasst, und zweitens wurden Pachten einfach gestundet und so letztlich das Vermögen von Dorint und damit auch Iserlohe bewahrt.
2014 keine einzige pünktliche Pachtzahlung
Beispiel Dorint Augsburg. Im Jahr 2014 hat der Fonds nicht ein einziges Mal pünktlich die gesamte Pacht von Dorint erhalten. Im vergangenen Jahr musste der Fonds Insolvenz beantragen. Erst ein Verkauf der Immobilie vor wenigen Wochen brachte ausreichend Geld, um wenigstens die Gläubiger auszuzahlen. Die Fondsanleger hingegen, die Eigentümer der Hotelimmobilie also, verlieren.
Iserlohe erwartet „aller Voraussicht nach“, dass die Anleger zehn Prozent zurückbekommen. Er sagt, das sei halb so wild: Frühere Entnahmen hätten Anlegern schon 40 Prozent Rückfluss gebracht. Inklusive möglicher Steuervorteile könnten sie es gar in die schwarzen Zahlen schaffen. Betroffene Anleger können die in Aussicht gestellten zehn Prozent aber nicht nachvollziehen. Sie rechnen auf Basis vorliegender Zahlen mit unter einem Prozent Schlusszahlung.
Pachtrückstände von 9,7 Millionen Euro
Andere Fonds bekamen die vereinbarte Pacht teilweise auch nicht vollständig. Insgesamt beliefen sich die Pachtrückstände aller Dorint-Hotels Ende 2015 nach Angaben von Iserlohe auf 9,7 Millionen Euro.
Eine vertragliche Grundlage gab es hierfür offenbar regelmäßig nicht: Der Wirtschaftsprüfer der Dorint vermerkt im Geschäftsbericht von 2014, dass die Pachtstundungen derzeit „lediglich aufgrund mündlicher Vereinbarungen gewährt beziehungsweise stillschweigend geduldet“ werden und Dorint auf die Stundungen angewiesen sei. Iserlohe sagt, dass die Pachtstundungen auch im Sinne der Fondsanleger gewesen seien. Wäre Dorint pleitegegangen, hätten die Fonds auf einer leeren Immobilie gesessen. Doch ein unabhängiger Fondsverwalter hätte vielleicht längst Ausschau nach einem solventeren Mieter gehalten.
