Empirica-Chef Reiner Braun: "Eigenheimbesitzer legen sich krumm für die eigenen vier Wände"
Top 10 Regionen, Top 5 Großstädte
Die Prognose des Hamburgische Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) hat auf Grundlage von Preisdaten des Forschungsinstituts Empirica die Städte und Landkreise ermittelt, in denen die Preise für Wohnimmobilien bis 2030 am stärksten steigen werden. Beauftragt wurde die Studie, die den Zeitraum von 2016 bis 2030 behandelt, von der Postbank. Sie bezieht sich auf Eigentumswohnungen und Ein- sowie Zweifamilienhäuser. In mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte können Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihrer Immobilie bis 2030 stabil bleibt oder weiter zulegt. Besonders Großstädte und die angrenzenden Kreise dürften auch in Zukunft zu den Regionen mit relativ hoher Wertsteigerung gehören.
Foto: dpaPlatz 10: Ebersberg (Landkreis)
Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Käufer in Bayern: Hauseigentümer im Landkreis Ebersberg können mit einem Preiswachstum von 1,6 Prozent rechnen. Damit liegt Ebersberg auf Platz zehn. 4.203 Euro kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr.
Foto: dpaPlatz 9: Potsdam (Stadt)
1,6 Prozent Preisanstieg prognostiziert die Postbank für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam. Zuletzt kostete ein Quadratmeter 2.911 Euro.
Foto: dpaPlatz 8: Pfaffenhofen a. d. Ilm (Landkreis)
Viele Jahre hatte die Firma Hipp hier ihren Sitz. 2.880 Euro betrug der Quadratmeterpreis in dem Landkreis 2016. Er soll bis 2030 jährlich um 1,6 Prozent zulegen.
Foto: dpaPlatz 7: Landshut (Landkreis)
Zwei der berühmtesten Söhne der Stadt: Eishockey-Nationalspieler Tom Kühnhackl (rechts) und sein Vater Erich. 2.289 Euro muss man hier für den Quadratmeter berappen. Das jährliche Preiswachstum soll von 2016 bis 2030 1,7 Prozent betragen.
Foto: dpaPlatz 6: Rosenheim (Landkreis)
In dem bayerischen Landkreis wird laut Postbank der Preis für Häuser und Eigentumswohnungen bis 2030 ebenfalls um durchschnittlich 1,7 Prozent pro Jahr steigen. Verglichen mit Landshut liegen die Preise in Rosenheim allerdings mit 2.993 Euro pro Quadratmeter schon deutlich höher.
Foto: dpaPlatz 5: Cloppenburg (Landkreis)
Die Sehenswürdigkeit Cloppenburgs: das Museumsdorf. In die Postbank-Rangliste schafft es der Landkreis als einziger aus Norddeutschland. Der jährliche Wertzuwachs wird auf 1,8 Prozent geschätzt. Der Quadratmeterpreis ist allerdings bei weitem der niedrigste. Hauskäufer müssen lediglich 1.586 Euro aufwenden.
Foto: dpaPlatz 4: Landsberg am Lech (Landkreis)
Hier hat Uli Hoeneß seine Haftstrafe verbüßt. Der Quadratmeterpreis (2.982 Euro) liegt auf vergleichsweise moderatem Niveau. Dank des prognostizierten Preiswachstums von 1,8 Prozent pro Jahr bis 2030 schafft es Landsberg auf Platz vier im Ranking.
Foto: dpaPlatz 3: München (Landkreis)
Auf Wachstumskurs bleiben Hauskäufer im Landkreis München. Sie müssen zwar aktuell zu Preisen von 4.690 Euro pro Quadratmeter kaufen – und damit so teuer wie in keinem anderen der Top-Zehn-Landkreise. Dafür können sie laut Prognose aber auch mit 1,8 Prozent jährlichem Wertzuwachs ihrer Immobilie bis 2030 rechnen.
Foto: dpaPlatz 2: Erding (Landkreis)
Das lohnt sich richtig: Bis 2030 sollen Wohnimmobilien in Erding jährlich 2,1 Prozent Wertzuwachs aufweisen. Erding ist der dritte Landkreis in den Top Ten aus dem Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt. Der Preis pro Quadratmeter ist mit 3.260 Euro entsprechend hoch.
Foto: dpaPlatz 1: Heilbronn (kreisfreie Stadt)
An der Bundesgartenschau, die hier 2019 stattfindet, wird es kaum liegen, dass Häuser und Eigentumswohnungen in der baden-württembergischen Stadt so kräftig an Wert gewinnen: Satte vier Prozent haben die Experten errechnet. Der Quadratmeterpreis ist absolut erschwinglich. 2.182 beträgt dieser.
Foto: dpaDie fünf Großstädte
In diesen deutschen Städten werden die Preise für Wohnimmobilien bis 2030 am stärksten steigen....
Foto: dpaPlatz 5: Köln
Zu Beginn der Eishockey-WM in Köln und Paris haben die Veranstalter ein zehn Meter hohes Modell des Eiffelturms an den Rhein gestellt. In der Domstadt kostet der Quadratmeter Haus oder Wohnung gut 3.000 Euro. Bis 2030 soll der Wert von Eigentumswohnungen und Ein- sowie Zweifamilienhäusern um 0,7 Prozent zulegen.
Foto: dpaPlatz 4: Hamburg
An der Elbe sollen die Preise bis 2030 um jährlich 0,9 Prozent steigen. 3.884 Euro werden für einen Quadratmeter fällig und damit deutlich mehr als in Köln.
Foto: dpaPlatz 3: Düsseldorf
Gleiches Wachstum, etwas günstiger im Kauf, zumindest nach den 2016er-Maßstäben: Düsseldorf verspricht 0,9 Prozent Wachstum. Allerdings liegt der Quadratmeterpreis in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit 3.116 Euro niedriger als in der Hansestadt.
Foto: dpaPlatz 2: Dresden
So viel ist bekannt: Im Osten ist es günstig. Wer sich in Dresden ein Eigenheim anschafft, kann außerdem in den nächsten 23 Jahren mit einem Prozent Wertzuwachs rechnen – pro Jahr. „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank. Für den Quadratmeter zahlt man in Dresden mit 2.009 Euro nur ein Drittel dessen, was in München, dem Spitzenreiter, aufgerufen wird.
Foto: dpaPlatz 1: München
Stolze 6.149 Euro kostet der Quadratmeter in München. Der Preistrend ist ebenfalls mit den Bayern. 1,3 Prozent jährlichen Wertzuwachs haben die Experten bis 2030 errechnet.
Foto: dpaAls es wegen überhitzter Immobilienmärkte in den USA zur weltweiten Finanzkrise kam, Banken gerettet und Leitzinsen schrittweise auf die Nulllinie gedrückt wurden, schlug die Stunde der Immobilienkäufer in Deutschland. Die vergleichsweise moderaten Preise für Häuser und Wohnungen und die niedrigen Kreditzinsen machten den Kauf der eigenen vier Wände für mehr Haushalte bezahlbar. Heute, fast neun Jahre später, sind die Zinsen hierzulande dank Finanz- und Euro-Schulden-Krise noch immer historisch niedrig. Allerdings haben sich mancherorts auch die Immobilienpreise verdoppelt. Welche Probleme das mit sich bringt und wie der Staat helfen könnte, erläutert Reiner Braun, Vorstand des auf Immobilienmärkte spezialisierten Research-Instituts empirica.
WirtschaftsWoche: Herr Braun, was sind die wesentlichen Herausforderungen, denen sich private Immobilienkäufer in Deutschland heute gegenübersehen?
Reiner Braun: Für Hauskäufer gibt es zwei große Hürden. Erstens benötigen Sie ausreichend Eigenkapital und zweitens müssen sie sicherstellen, dass sie die Kreditraten jeden Monat zahlen können. Dabei ist die Bedienung der Kredite aber derzeit kein Problem, da die Zinsen sehr niedrig sind und viele stattdessen auch höher tilgen, zum Beispiel mit drei Prozent. Aber 20 Prozent oder mehr Eigenkapital aufzubringen ist bei den niedrigen Sparzinsen einerseits und den andererseits stark gestiegenen Immobilienpreisen schnell ein Problem. Doppelte Immobilienpreise erfordern eben auch doppeltes Eigenkapital.
Reiner Braun, Vorstand des auf Immobilienmärkte spezialisierten Research-Instituts empirica.
Foto: PresseDem steht ja auch ein höherer Immobilienwert als Absicherung für die Bank gegenüber. Hilft das nicht?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird in diesem Punkt gerade nachgebessert, denn das Gesetz sieht derzeit vor, dass Banken den Immobilienwert weniger als Kreditsicherheit berücksichtigen dürfen, sondern vor allem auf ausreichendes Einkommen der Kreditnehmer achten sollen. Das Problem beim Eigenkapital ist aber, dass auch die Kaufnebenkosten in den vergangenen Jahren massiv gestiegen sind. Die werden aber in der Regel nicht mitfinanziert, sondern gehen zu Lasten des Eigenkapitals, das in die Finanzierung einfließt.
Erklären Sie uns das bitte genauer.
Zu den Nebenkosten gehören etwa die Maklerkosten. Die betragen mancherorts inklusive Steuern mehr als sieben Prozent vom Kaufpreis. Ein doppelt so hoher Immobilienpreis verursacht doppelt so hohe Maklercourtagen. Die Einkommen der Sparer haben sich aber nicht verdoppelt. Ähnlich ist es bei der Grunderwerbsteuer. Die liegt in vielen Bundesländern inzwischen bei 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Ursprünglich lag sie mal bei zwei Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten rund 15 Prozent vom Kaufpreis aus. Bei einem normalen Haus für 300.000 Euro sind das also 45.000 Euro, die aus Sicht des Hauskäufers einfach verpuffen. Das Geld ist weg und fehlt als Eigenkapital.
Angeblich will der Staat aber Käufer selbstgenutzter Immobilien fördern, insbesondere Familien. Passt das zusammen?
Es ist in gewisser Weise pervers, was wir da machen. Beim Ansparen des nötigen Eigenkapitals hilft der Staat kaum, Bausparen und Wohnungsbauprämie fördert er genau wie vor 20 Jahren, nichts wurde angepasst. Gleichzeitig nutzen Land und Kommunen die Immobilieneigentümer, um die Steuereinnahmen zu erhöhen. Für den Staat ist das praktisch, da Hausbesitzer der Besteuerung nicht einfach ausweichen können. Auf der anderen Seite spart der Staat durch die niedrigen Zinsen auf seine Schulden Milliardenbeträge. Warum nutzen wir die Ersparnisse nicht proportional für eine Subvention der Sparer. Wir brauchen eine Spar- und Eigenheimzulage 2.0.
Wie könnte die denn aussehen?
Der Staat könnte zum Beispiel bis zu einem Betrag x eine Zulage auf Ersparnisse zahlen. Wenn die Kreditzinsen und damit auch die Sparzinsen wieder steigen und sich normalisieren, könnte die Regierung diese Sparzulage wieder abschaffen. Aber selbst, wenn eine solche Zulage kommet, nützt das ja erst nach vielen Jahren etwas. Wer heute ein Haus oder eine Wohnung finanzieren will, hat nichts davon. Hier wären direkte Eigenkapitalzuschüsse und eine beherzte Ausweitung des Baulandangebotes erforderlich.
Platz 10: Ludwigshafen am Rhein
Käufer einer bestehenden Wohnung (kein Neubau) ersparen sich in Ludwigshafen vergleichsweise viel Miete. Als Selbstnutzer und bei einem zu 40 Prozent per Kredit finanzierten Kauf kommen sie auf 5,6 Prozent Ertrag (im Sinne der so ersparten Miete nach Abzug der dafür zusätzlichen Aufwendungen) auf ihr Eigenkapital, 3,5 Prozent Rendite sind es bezogen auf die Gesamtsumme inklusive Kredit.
Alle Details zur Berechnung finden Sie hier.
Foto: FotoliaPlatz 9: Leipzig
Ebenfalls 5,6 Prozent Rendite aufs Eigenkapital und 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition winken Käufern in Leipzig. Auch hier ist der Kauf damit vorteilhaft.
Foto: dpaPlatz 8: Bochum
„Du bist keine Schönheit, vor Arbeit ganz grau. Du liebst dich ohne Schminke, bist 'ne ehrliche Haut, leider total verbaut, aber grade das macht dich aus.“ So besingt Herbert Grönemeyer Bochum. Ob das unbedingt für den Immobilienkauf spricht, sei dahingestellt. Klar ist: Aus Selbstnutzersicht lohnt es sich. 5,6 Prozent Rendite aufs Eigenkapital und 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition sind auch hier drin. Wir bleiben im Ruhrpott…
Foto: FotoliaPlatz 7: Duisburg
Sogar 5,7 Prozent Ertrag an alternativ fälliger Miete nach Abzug der dafür nötigen Aufwendungen erzielen Wohnungskäufer in Duisburg. 3,6 Prozent sind es, wenn auch der Kredit berücksichtigt wird. Klare Sache: Kaufen lohnt, wenn das Wertsteigerungspotenzial außer Acht gelassen wird, denn das ist hier nicht groß.
Foto: FotoliaPlatz 6: Osnabrück
Genauso viel (5,7 Prozent beziehungsweise 3,6 Prozent) sind es in Osnabrück. Auch hier sind Käufer also im Vorteil. Nun geht es in eine Stadt, die für ihren öffentlichen Nahverkehr bekannt ist…
Foto: FotoliaPlatz 5: Wuppertal
Doch die Fahrt in der Schwebebahn ist in Sachen Attraktivität noch gar nichts im Vergleich zum Immobilienkauf. Denn der bringt Käufern im stadtweiten Durchschnitt immerhin 5,8 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital, 3,7 Prozent im Vergleich zur Summe inklusive Kredit. Und das in diesen Niedrigzins-Zeiten.
Foto: dpaPlatz 4: Gelsenkirchen
Noch ein wenig mehr ist es in Gelsenkirchen. Hier kommen Käufer sogar auf 6,2 Prozent auf das Eigenkapital, 3,9 Prozent auf die Summe inklusive Kredit. Doch nun geht es aufs Treppchen…
Foto: FotoliaPlatz 3: Halle (Saale)
Auch wenn die stark gestiegenen Kaufpreise in Leipzig langsam schon nach Halle ausstrahlen: Noch lohnt der Kauf. Die ersparte Miete bringt Käufern 6,7 Prozent Ertrag, wenn die Kreditkosten und weitere Aufwendungen beim Kauf abgezogen werden. Immerhin noch 4,2 Prozent Rendite auf die Summe samt Kredit bleiben damit. Und wir bleiben im Osten…
Foto: dpaPlatz 2: Chemnitz
Über sieben Prozent Rendite sind es in Chemnitz, genau gesagt 7,2 Prozent auf das Eigenkapital. 4,3 Prozent Rendite bleiben auf die Summe inklusive Kredit. Dass dieser Wert deutlich näher an der Rendite auf das Eigenkapital liegt als etwa bei der drittplatzierten Stadt Halle, liegt an der vergleichsweise geringen Grunderwerbsteuer von nur 3,5 Prozent in Sachsen. Da diese aus annahmegemäß aus Eigenkapital gezahlt wird, macht das Eigenkapital hier einen geringeren Anteil an der Gesamtinvestition aus als in Städten mit höherer Grunderwerbsteuer. Platz Eins geht ebenfalls an eine Ost-Großstadt…
Foto: dpaPlatz 1: Magdeburg
Satte 7,7 Prozent Rendite fahren Käufer an Ertrag in Magdeburg ein, auf das Eigenkapital gerechnet. 4,8 Prozent Rendite sind es damit, wenn die Gesamtsumme herangezogen wird. Sehr überzeugende Argumente für den Kauf einer Immobilie.
Foto: ZBWelche Käufergruppe leidet den besonders unter hohen Immobilienpreisen und Nebenkosten?
Das sind vor allem junge Familien. Oft ist das Einkommen noch nicht so hoch. Dann kommen Kinder und ein Partner kann gar nicht oder nicht mehr so viel arbeiten um Geld zu verdienen. Zudem steigen die Ausgaben durch den Nachwuchs, viele Anschaffungen sind nötig. Da bleibt für das Ansparen des Eigenkapitals zum Immobilienerwerb oft zu wenig übrig.
Die jungen Familien könnten natürlich raus aus der Stadt ziehen. Da sind die Immobilienpreise und meist auch die Lebenshaltungskosten niedriger.
Bis Mitte der Neunzigerjahre war die Suburbanisierung, also der Umzug raus aus der Stadt in den Speckgürtel oder aufs Land sehr stark. Weil Wohnen in der Stadt in der Folge nicht teurer war als auf dem Land, hat dieses Phänomen bis 2011 aber deutlich nachgelassen. Erst seitdem nimmt die Suburbanisierung wieder massiv zu. Berlin etwa hätte ohne den massiven Zuzug aus dem Ausland per Saldo Einwohner an das Umland verloren. Früher sind etwa die Nordbrandenburger gern nach Berlin gezogen, heute bevorzugen sie Rostock oder Schwerin, weil ihnen Berlin zu teuer geworden ist.
Dann platzt in Berlin und den anderen Metropolen bald eine Immobilienblase?
Wir sehen in den sieben Top-Städten durchaus Rückschlagpotenzial. Zum einen, weil der Zuzug in die begehrten Schwarmstädte heute schon nachlässt, zum anderen versprechen viele Baugenehmigungen eine baldige Entlastung am Wohnungsmarkt. Im Ergebnis dürfte der Nachfragedruck sinken während das Angebot steigt. Sollten gleichzeitig die Zinsen wieder steigen und die gute Konjunktur wieder abflauen, halten wir einen Preisrückgang von 25 bis 30 Prozent bei Eigentumswohnungen für möglich. Erst langfristig werden die Preise auch in Berlin dann wieder steigen.
Warum erwarten sie den Preiseinbruch gerade bei Eigentumswohnungen?
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in den begehrten Großstädten den Mieten längst enteilt. Vor allem durch Kapitalanleger sind die Kaufpreise dort stark gestiegen. Oft geht es auch nicht um hohe Mieteinnahmen, sondern um den schieren Werterhalt des Vermögens in Zeiten der Niedrigzinsen. Die Mietpreisbremse verstärkt das Auseinanderdriften von Miet- und Kaufpreisen noch, vor allem wenn das Gesetz absehbar verschärft wird. Faktisch kommen die Mieten in den Top-Städten dann den Kaufpreisen nicht mehr hinterher. Bei Ein- bis Zweifamilienhäusern sind Kaufpreise und Mieten hingegen noch gerade so im Einklang, daher ist das Rückschlagpotenzial hier - noch - gering.
Wird ein Preiseinbruch Immobilienbesitzer in Not bringen?
Problematisch wird es, wenn mit zu wenig Eigenkapital finanziert wurde. Aber Familien machen das in der Regel nicht. Denn wenn die Preise fallen, kann eine Anschlussfinanzierung in Gefahr geraten. Oder die Bank verlangt einen Nachschuss, weil der Beleihungswert unter die Restschuld gesunken ist. Das dürfen Banken übrigens auch während der Zinsbindungsfrist. Kurzfristiger orientierte Kapitalanleger dürften sich bei Preiseinbrüchen eher blutige Nasen holen, weil sie zu teuer eingekauft haben und auch schon mal die Lage beim Kauf vernachlässigt haben.
Sollten Immobilienkäufer, die in den begehrten Großstädten Wohneigentum wollen, auf eine Preisdelle warten? Das würde auch die Kaufnebenkosten senken.
Auf fallende Preise zu warten, ist keine gute Strategie. Parallel würden nämlich auch die Zinsen steigen. Und Familien mit Kindern oder erwartetem Nachwuchs brauchen den größeren Wohnraum auch sofort. Selbstnutzer sollten sowieso weniger auf die Preisschwankungen achten, da sie die meist aussitzen können. Wer die Eigenkapitalschwelle der Banken überwindet und solide finanziert, braucht danach keine Hilfe mehr. Auch die Banken wissen: Eigenheimbesitzer halten ihre Immobilien oft 20, 30 Jahre und länger – und legen sich krumm für ihre eigenen vier Wände.