Der Wohnungsbau in Deutschland hinkt nach Einschätzung der Immobilienwirtschaft dem tatsächlichen Bedarf nach wie vor weit hinterher. „Wir haben beim Wohnungsneubau die notwendige Trendwende noch längst nicht erreicht“, sagte Andreas Ibel, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft, der Deutschen Presse-Agentur. „Die Zahl der Baugenehmigungen ist im ersten Halbjahr zwar angestiegen, aber nicht einmal die Hälfte der Genehmigungen ist im Geschosswohnungsbau erfolgt.“
An diesem Dienstag öffnet in München die Immobilienmesse Expo Real, bei der der Wohnungsbau ein wichtiges Thema sein wird. „Die größte Hürde für den bezahlbaren Neubau ist und bleibt die Baulandknappheit“, kritisierte Ibel. „Gerade in den großen Städten werden viel zu wenig Flächen ausgewiesen.“ Der Anlass der Kritik: In der ersten Jahreshälfte war die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland laut Statistischem Bundesamt zwar um 26 Prozent auf 213.600 Wohnungen gestiegen - doch auf traditionelle Mietshäuser mit drei und mehr Wohnungen entfielen davon nur knapp 95.000.
Nach Einschätzung der Immobilienverbände ist der starke Anstieg der Baugenehmigungen vor allem auf einen Sondereffekt zurückzuführen: Anfang dieses Jahres hatte der Bund die Auflagen für die Baubranche in der Energieeinsparverordnung EnEV ein weiteres Mal verschärft.
Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten
Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.
Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.
Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.
Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.
Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.
Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.
„Der wichtigste Faktor für den Anstieg der Baugenehmigungen ist der Vorzieheffekt durch die EnEV-Verschärfung im Januar 2016“, sagte Ibel. Viele Bauherren hätten ihre Bauanträge vorsorglich Ende 2015 eingereicht, um den durch die Neuregelung verursachten Anstieg der Baukosten zu umgehen. „Wir haben im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen zahlreiche Empfehlungen erarbeitet, die nun dringend umgesetzt werden müssen“, sagte Ibel. „Bisher sendet die Politik aber keine Signale, dass es nun einen Ruck geben würde. An den flankierenden Maßnahmen für den Wohnungsbau fehlt es auf allen Ebenen.“
Die Immobilienwirtschaft hat mehrere Forderungen, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Dazu gehört die Erhöhung der linearen Abschreibung auf die Abnutzung (AfA) von Wohngebäuden auf mindestens drei Prozent. Eine von der großen Koalition eigentlich geplante Sonderabschreibung war in Berlin an der Uneinigkeit von Union und SPD gescheitert.
Die wichtigsten Fondstypen im Überblick
Wie der Name schon sagt, legen diese Investmentfonds in Aktien an. Aufgrund der breiten Anlagestreuung ist ein Investment in Aktienfonds weniger risikoreich als eine Direktanlage in Einzeltitel. Aktienfonds haben spezielle Anlageschwerpunkte – etwa bestimmte Branchen, Länder, Regionen oder Anlagestile.
Dieser Investmentfonds – auch Exchange Traded Funds (kurz ETF) genannt – bildet einen Index wie beispielsweise den Dax eins zu eins nach. Die Zusammensetzung dieses Fonds verändert sich nur, wenn sich die Zusammensetzung des zugrunde liegenden Index verändert. Deshalb spricht man von einem passiven Investment. ETFs können fortlaufend über die Börse gehandelt werden. Ihre Verwaltungsgebühren sind sehr gering, Ausgabeaufschläge wie bei „aktiv“ gemanagten Fonds entfallen.
Für die kurzfristige Anlage eignen sich vor allem Geldmarktfonds. Sie investieren in Geldmarktinstrumente wie beispielsweise Festgeld und kurz laufende, festverzinsliche Wertpapiere. Die Kursschwankungen dieser Fonds sind gering, die Renditeaussichten allerdings auch.
Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Grundstücken, Erbbaurechten und Beteiligungen an Büro- und Geschäftsimmobilien an. Anleger profitieren von den Miet- und Zinseinnahmen sowie den Wertsteigerungen der Immobilien. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist anders als bei geschlossenen Immobilienfonds nicht begrenzt.
Sogenannte Lebenszyklusfonds sind im Grunde Mischfonds mit einem bestimmten Anlageziel beziehungsweise -horizont. Die Lebenszyklusfonds haben eine feste Laufzeit, gegen Ende dieses Zeitraums – das können 20, 25 oder 30 Jahre sein – schichtet das Fondsmanagement schrittweise von Aktien in Anleihen um, um das Kapital und die angefallenen Kursgewinne zu sichern.
Diese Fonds legen in Aktien und Anleihen an. Der Fondsmanager kann so in stagnierenden oder fallenden Märkten verzinsliche Wertpapiere übergewichten, bei steigenden Aktienkursen den Anlageschwerpunkt aber wieder verlagern. Das Ziel: einen höheren Ertrag als reine Rentenfonds zu erzielen und beim Risiko niedriger als bei einem Aktienfonds zu liegen. Der typische Aktienanteil liegt zwischen 30 und 70 Prozent – je nach Geschmack der Anleger.
Rentenfonds investieren ausschließlich oder überwiegend in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe, Kommunalobligationen oder Länder- beziehungsweise Unternehmensanleihen. Da regelmäßig Erträge in Form von Zinszahlungen anfallen, bieten Rentenfonds in der Regel stetige Erträge.
„Dazu gehört auch eine bundesweite Senkung der Grunderwerbsteuer auf ein investitionsfreundliches Niveau“, sagte der BID-Vorsitzende. Ibel plädierte zudem dafür, über unorthodoxe Maßnahmen nachzudenken, etwa eine „Wohnungsfreizugsprämie“ für Bürger, die eine Eigentumswohnung kaufen, die sie selbst bewohnen wollen. „Schließlich wird bei jedem Umzug ins Eigenheim eine Mietwohnung frei, was wiederum den Wohnungsmarkt entlastet“, sagte Ibel.
In der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft haben sich sechs große Verbände zusammengeschlossen. Ibel ist Präsident des Bundesverbands der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) und hat den Vorsitz der Arbeitsgemeinschaft im Juli übernommen.
