Immobilienwirtschaft : Trendwende beim Wohnungsbau fehlt

In Deutschlands großen Städten sind bezahlbare Wohnungen Mangelware. Die Immobilienwirtschaft kritisiert, dass sich in der Politik ungeachtet aller Bekenntnisse zum Wohnungsbau wenig tut, um das zu ändern.

Platz 15: Bremen

In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent

* Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt
nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen.
* Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter.

Quelle: Postbank

Foto: dpa

Platz 14: Köln

Auch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent

Foto: dpa, dpa

Platz 13: Leipzig

In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent

Foto: dpa, dpa

Platz 12: Dresden

Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent

Foto: dpa

Platz 11: München

Grund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent

Foto: dpa

Platz 10: Aaachen

Die Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage.

Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent

Foto: dpa

Platz 9: Düsseldorf

In allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent

Foto: dpa

Platz 8: Nürnberg

„Wer glaubt, dass die Preissteigerungen in den Wachstumsstädten bald ein Ende haben, der irrt“, sagt Pfeiffenberger. „Die Studie zeigt: Ganz so steil wie in den vergangenen Jahren wird die Kurve zwar nicht mehr nach oben gehen, doch der Aufwärtstrend hält an. Wohneigentum in Wachstumsstädten und ihrem Umland ist daher nach wie vor ein lohnendes Investment.“

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,41 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 7,30 Prozent

Foto: dpa

Platz 7: Mannheim

„Wer in den eigenen vier Wänden leben möchte, sollte aber nicht zu lange zögern.“ Auch in Städten, deren Bevölkerung zurückgeht, muss dem Experten zufolge nicht auf Wohneigentum verzichtet werden: Gut geschnittenen und ausgestatteten Immobilien in attraktiven Lagen drohe auch hier kein Wertverlust. In diesen Städten könnte es demnächst sogar attraktive „Schnäppchen“ geben.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,80 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 8,66 Prozent

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 6: Stuttgart

Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur noch zwei von fünf sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 3,19 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 10,01 Prozent

Foto: dpa

Platz 5: Bonn

Die ehemalige deutsche Hauptstadt Bonn ist schon jetzt ziemlich teuer für ihre Bevölkerungsgröße von rund 300.000 Einwohnern. In Zukunft dürfte es dort noch kostspieliger werden.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 3,69 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 12,04 Prozent

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 4: Wiesbaden

Ein Blick vom Neroberg auf die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden mit der roten Marktkirche. Auch in der hessischen Landeshauptstadt wird es vor allem bei Eigentumswohnungen deutlich teurer.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,21 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 13,77 Prozent

Foto: dpa

Platz 3: Hamburg

„Der Flüchtlingszuzug hat keinen unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis von Immobilien, aber er ruft sogenannte Kaskadeneffekte hervor“, so Pfeiffenberger. So führe die höhere Nachfrage nach günstigen Wohnungen zu Engpässen beim sozialen Wohnungsbau.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 13,86 Prozent

Foto: dpa

Platz 2: Potsdam

Das wiederum zieht Ausweicheffekte nach sich: Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, was wiederum die Kaufpreise treibt.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,46 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 14,03 Prozent

Foto: dpa

Platz 1: Berlin

In Berlin sorgen die Flüchtlingszahlen dafür, dass die Preise für Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent und damit um mehr als sechs Prozentpunkte stärker anziehen könnten, als ohne den Zuzug zu erwarten gewesen wäre.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,74 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: +14,49 Prozent

Foto: dpa

Der Wohnungsbau in Deutschland hinkt nach Einschätzung der Immobilienwirtschaft dem tatsächlichen Bedarf nach wie vor weit hinterher. „Wir haben beim Wohnungsneubau die notwendige Trendwende noch längst nicht erreicht“, sagte Andreas Ibel, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft, der Deutschen Presse-Agentur. „Die Zahl der Baugenehmigungen ist im ersten Halbjahr zwar angestiegen, aber nicht einmal die Hälfte der Genehmigungen ist im Geschosswohnungsbau erfolgt.“

An diesem Dienstag öffnet in München die Immobilienmesse Expo Real, bei der der Wohnungsbau ein wichtiges Thema sein wird. „Die größte Hürde für den bezahlbaren Neubau ist und bleibt die Baulandknappheit“, kritisierte Ibel. „Gerade in den großen Städten werden viel zu wenig Flächen ausgewiesen.“ Der Anlass der Kritik: In der ersten Jahreshälfte war die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland laut Statistischem Bundesamt zwar um 26 Prozent auf 213.600 Wohnungen gestiegen - doch auf traditionelle Mietshäuser mit drei und mehr Wohnungen entfielen davon nur knapp 95.000.

Nach Einschätzung der Immobilienverbände ist der starke Anstieg der Baugenehmigungen vor allem auf einen Sondereffekt zurückzuführen: Anfang dieses Jahres hatte der Bund die Auflagen für die Baubranche in der Energieeinsparverordnung EnEV ein weiteres Mal verschärft.

Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten

Was unterscheidet offene von geschlossenen Fonds?

Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.

Wie werden die Anlageobjekte bewertet?

Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.

Welche Auswirkungen haben Mietpreisschwankungen auf die Fonds?

Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.

Welche Gebühren gibt es beim Kauf von Fondsanteilen?

Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.

Was bedeutet es, wenn ein Fonds eingefroren wird?

Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.

Was passiert, wenn Fonds aufgelöst werden?

Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.

„Der wichtigste Faktor für den Anstieg der Baugenehmigungen ist der Vorzieheffekt durch die EnEV-Verschärfung im Januar 2016“, sagte Ibel. Viele Bauherren hätten ihre Bauanträge vorsorglich Ende 2015 eingereicht, um den durch die Neuregelung verursachten Anstieg der Baukosten zu umgehen. „Wir haben im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen zahlreiche Empfehlungen erarbeitet, die nun dringend umgesetzt werden müssen“, sagte Ibel. „Bisher sendet die Politik aber keine Signale, dass es nun einen Ruck geben würde. An den flankierenden Maßnahmen für den Wohnungsbau fehlt es auf allen Ebenen.“

Die Immobilienwirtschaft hat mehrere Forderungen, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Dazu gehört die Erhöhung der linearen Abschreibung auf die Abnutzung (AfA) von Wohngebäuden auf mindestens drei Prozent. Eine von der großen Koalition eigentlich geplante Sonderabschreibung war in Berlin an der Uneinigkeit von Union und SPD gescheitert.

Die wichtigsten Fondstypen im Überblick

Aktienfonds

Wie der Name schon sagt, legen diese Investmentfonds in Aktien an. Aufgrund der breiten Anlagestreuung ist ein Investment in Aktienfonds weniger risikoreich als eine Direktanlage in Einzeltitel. Aktienfonds haben spezielle Anlageschwerpunkte – etwa bestimmte Branchen, Länder, Regionen oder Anlagestile.

Börsengehandelter Indexfonds (ETF)

Dieser Investmentfonds – auch Exchange Traded Funds (kurz ETF) genannt – bildet einen Index wie beispielsweise den Dax eins zu eins nach. Die Zusammensetzung dieses Fonds verändert sich nur, wenn sich die Zusammensetzung des zugrunde liegenden Index verändert. Deshalb spricht man von einem passiven Investment. ETFs können fortlaufend über die Börse gehandelt werden. Ihre Verwaltungsgebühren sind sehr gering, Ausgabeaufschläge wie bei „aktiv“ gemanagten Fonds entfallen.

Geldmarktfonds

Für die kurzfristige Anlage eignen sich vor allem Geldmarktfonds. Sie investieren in Geldmarktinstrumente wie beispielsweise Festgeld und kurz laufende, festverzinsliche Wertpapiere. Die Kursschwankungen dieser Fonds sind gering, die Renditeaussichten allerdings auch.

Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Grundstücken, Erbbaurechten und Beteiligungen an Büro- und Geschäftsimmobilien an. Anleger profitieren von den Miet- und Zinseinnahmen sowie den Wertsteigerungen der Immobilien. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist anders als bei geschlossenen Immobilienfonds nicht begrenzt.

Lebenszyklusfonds (Zielfonds)

Sogenannte Lebenszyklusfonds sind im Grunde Mischfonds mit einem bestimmten Anlageziel beziehungsweise -horizont. Die Lebenszyklusfonds haben eine feste Laufzeit, gegen Ende dieses Zeitraums – das können 20, 25 oder 30 Jahre sein – schichtet das Fondsmanagement schrittweise von Aktien in Anleihen um, um das Kapital und die angefallenen Kursgewinne zu sichern.

Mischfonds

Diese Fonds legen in Aktien und Anleihen an. Der Fondsmanager kann so in stagnierenden oder fallenden Märkten verzinsliche Wertpapiere übergewichten, bei steigenden Aktienkursen den Anlageschwerpunkt aber wieder verlagern. Das Ziel: einen höheren Ertrag als reine Rentenfonds zu erzielen und beim Risiko niedriger als bei einem Aktienfonds zu liegen. Der typische Aktienanteil liegt zwischen 30 und 70 Prozent – je nach Geschmack der Anleger.

Rentenfonds

Rentenfonds investieren ausschließlich oder überwiegend in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe, Kommunalobligationen oder Länder- beziehungsweise Unternehmensanleihen. Da regelmäßig Erträge in Form von Zinszahlungen anfallen, bieten Rentenfonds in der Regel stetige Erträge.

„Dazu gehört auch eine bundesweite Senkung der Grunderwerbsteuer auf ein investitionsfreundliches Niveau“, sagte der BID-Vorsitzende. Ibel plädierte zudem dafür, über unorthodoxe Maßnahmen nachzudenken, etwa eine „Wohnungsfreizugsprämie“ für Bürger, die eine Eigentumswohnung kaufen, die sie selbst bewohnen wollen. „Schließlich wird bei jedem Umzug ins Eigenheim eine Mietwohnung frei, was wiederum den Wohnungsmarkt entlastet“, sagte Ibel.

In der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft haben sich sechs große Verbände zusammengeschlossen. Ibel ist Präsident des Bundesverbands der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) und hat den Vorsitz der Arbeitsgemeinschaft im Juli übernommen.