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Betongold Warum Immobilien nicht immer die perfekte Altersvorsorge sind

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Mietfreies Wohnen allein reicht nicht

Das Sparziel allein ist allerdings noch kein Argument für die Immobilie. Auch eine Lebensversicherung oder die Riester-Rente, die regelmäßig bespart werden, sollen zum kontinuierlichen anlegen ermuntern. Trotzdem hinkt der Vergleich zwischen der selbst genutzten Immobilie und dem Anlagesparen. „Wenn ich selber in das Haus einziehen will, steht die Rendite ja nicht im Vordergrund“, sagt Braun. „Ob sich eine eigene Immobilie finanziell lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten, weil es von diversen Faktoren abhängt“, ergänzt Jörg Sahr, Finanzexperte bei der Stiftung Warentest. Im Schnitt sparten Besitzer einer schuldenfreien Immobilie allerdings im Rentenalter derzeit mehr als 500 Euro monatlich an Mietkosten. Ein Vorteil gegenüber Anlagen am Kapitalmarkt: Die Ersparnisse müssen nicht versteuert werden, während auf Zinserträge oder Gewinne am Aktienmarkt Kapitalertragsteuer fällig wird. Eine Ausnahme gibt es allerdings. „Wer mit Hilfe von Wohnriester finanziert ist früher schuldenfrei, sollte aber zusätzliche Rücklagen aufbauen“, sagt Sahr. Bei der staatlichen Förderung müssen die geförderten Beträge im Rentenalter nachversteuert werden.

Doch mietfreies Wohnen allein macht noch keine gute Altersvorsorge. „Im Idealfall ist das Haus schon zehn Jahre vor Rentenbeginn abgezahlt“, sagt Sahr. Dann könnten die übrigen Jahre genutzt werden, um auf anderem Weg Ersparnisse für eine zusätzliche Geldrente anzuhäufen. Vorausschauende Immobilienbesitzer sollten früh anfangen, regelmäßig kleine Beträge für Reparaturen anzusparen. In der Regel muss das einstige Traumhaus nämlich saniert werden, wenn die Rente beginnt. So sind trotz Rente auch Umbauten drin. Nach 30 Jahren im Eigenheim sehnen sich viele nach neuen Fliesen im Bad oder einer neuen Küche.

Wer auch im Alter nicht ausziehen möchte, der muss sich über einen möglichen Wertverlust keine großen Sorgen machen. Anleger, die sich im Ruhestand eher als Globetrotter auf Reisen sehen, müssen sich dagegen frühzeitig mit dem Wiederverkaufswert ihres Eigenheims beschäftigen. Der hängt nicht nur von der Substanz der Immobilie ab, sondern vor allem von ihrer Lage. „Je weiter ländlich gelegen, desto schwieriger lässt sich ein Haus verkaufen“, warnt Dirk Scobel, Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Auch Reiner Braun kommt in seiner Studie zu dem Ergebnis, dass die Lage der Immobilie oft schlechter ist, als die Bewohner denken. "Nur rund zehn Prozent der deutschen Haushalte wohnen in lukrativer Lage“, erklärt Braun. In ihrer Studie stellen die Empirica-Forscher Kriterien heraus, die für eine lukrative Lage entscheidend sind. Dazu gehört neben einer guten Infrastruktur und hoher Lebensqualität vor allem der Faktor Arbeit. Insbesondere junge Menschen zwischen 20 und 35 Jahren konzentrierten sich laut Studie immer mehr in bestimmten Regionen. In den aussterbenden Gegenden hat das fatale Konsequenzen. Wer dort sein Haus verkaufen will, muss sich auf hohe Wertverluste einstellen.   

Mieteinnahmen als Vorsorge?

Was schon bei selbstgenutzten Immobilien eine Rolle spielt, ist bei vermieteten Objekten umso wichtiger. Die Lage. Wer angesichts der aktuell niedrigen Anlagezinsen auf Betongold setzten will, steht allerdings vor einem Problem. Denn in den gefragten Lagen sind die Kaufpreise mittlerweile astronomisch hoch. Bis die ersten Mieteinnahmen auf das Konto fließen, muss viel Kapital eingesetzt werden. „Anleger müssen ihre Einnahmeströme ins Verhältnis zum Preis setzen“, sagt Ulrich Kater, Chefvolkswirt bei der Dekabank. Durch die hohen Preise seien deshalb auch bei Wohnimmobilien kaum noch Renditen jenseits der zwei Prozent zu holen. Das ist gerade mal Werterhalt.

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