Christoph Gröner flaniert über die Polis-Messe im Böhler-Areal in Düsseldorf – eine der ersten Immobilien-Messen, die er seit dem Ausbruch der Pandemie wieder persönlich besucht. Sichtlich erfreut grüßt er links und rechts Menschen, bleibt stehen, um mit alten Bekannten zu sprechen. „Ich genieße es, mir das Treiben hier anzuschauen – wie die jungen Frauen sich herrichten und die älteren Männer versuchen, sie zu erobern“, sagt der Chef der nach ihm benannten Immobilienentwicklungsfirma Gröner Group. Seine Initialen CG blitzen als kleiner silberner Anstecker auf dem Revers seines Anzugjacketts. Er streckt plötzlich die Brust heraus, macht weit ausfallende Schritte und wirft dabei seine Arme nach vorn: „Wie manche Leute sich hier wichtig machen.“
Eigentlich gehört Gröner eher ins Lager der Macher als in das der stillen Beobachter. Doch das Asset der Introvertierten hat er sich zur Angewohnheit gemacht: „Ohne genaues Beobachten ist kein erfolgreiches Handeln möglich.“ Im Interview mit der WirtschaftsWoche spricht er über die Rolle von Ex-Politikern in seinem Unternehmen, sozialen Wohnungsbau und persönliche Vorbilder.
Herr Gröner, was wollen Sie in der Immobilienwirtschaft erreichen?
Wenn Deutschland klimaneutral werden will bis 2045, müssen wir innerhalb von 23 Jahren 44 Millionen Haushalte, rund 32.000 Schulen und 5.700 Bahnhöfe klimaneutral bauen oder umrüsten. Wie das gehen soll, ist die gigantische Frage, die die Politik sich nicht einmal zu stellen wagt. Als Unternehmer baue ich diese Kompetenz auf – von meinen 600 Mitarbeitern sind 300 Ingenieure, Planer und Architekten. Wir digitalisieren die Bauwirtschaft mit virtuellen Prototypen, an denen man transparent den Energieverbrauch, den CO2-Ausstoß beim Bau und beim Betrieb und die Kosten ablesen kann.
Sie stellen in Ihrer Unternehmensgruppe auffallend viele Ex-Politiker ein. Warum machen Sie das?
Wir sprechen selbst ständig mit den zuständigen Baugremien bis hin zu Ministerpräsidenten. Einem Politiker fällt es jedoch ungemein leichter, bei Kommunen und Ländern Gehör zu finden. Deshalb haben wir einen hochkarätigen Beirat mit Politikern wie Günther Oettinger, dem früheren EU-Kommissar und Landesvater von Baden-Württemberg oder dem früheren Bahn-Chef Rüdiger Grube. Die Bahn fährt schon fast CO2-neutral, sie hat da einen enormen Vorsprung. Hören Sie den Politikern einmal zu – dann stellen Sie fest wie hochkompetent und überzeugungskräftig sie sind. Günther Oettinger beispielsweise ist ein Hammer. Aus unserer Sicht ist es sinnvoll und effizient sich von Leuten mit dieser Kompetenz beraten zu lassen und ihre Expertise zu nutzen. Ziel ist es, deren Horizont in unsere Strategie einzubeziehen.
Was genau versprechen Sie sich von Ronald Pofalla, den Sie zum 1. Mai in die Geschäftsführung berufen haben?
Herr Pofalla hat bei der Bahn über Green Tech alles gelernt. Er kennt sich mit Wasserkraft und Photovoltaik glänzend aus. Im Fernsehen kommt er vielleicht nicht so energiegeladen rüber. Als ich ihn vor zwei Jahren bei unserem Neujahrsempfang 2019 meines vorherigen Unternehmens näher kennenlernte, überzeugte er mich: gut informiert bis ins Detail, sympathisch und tiefgründig. Ich hatte ihn auf Rat von Herrn Grube als Redner angefragt. Wir überzeugten ihn dann von uns: Bei meinem jetzigen Unternehmen, der CG Elementum, wollen wir eine gesellschaftliche Aufgabe lösen, nicht das meiste Geld verdienen. Wir gestalten Lebens- und Arbeitsräume für die ganze Vielfalt unserer Gesellschaft.
Wofür genau werden Sie Herrn Pofalla einsetzen?
Er wird sich um Public Relations kümmern, um Green Tech und Nachhaltigkeitsthemen. Und er wird die Verhandlungen mit den großen Energiekonzernen führen. Das können schwierige Gespräche werden, denn die Unternehmen halten sich bislang bei CO2-neutralen Bauprojekten zurück, weil sie ihren Strom und ihre Fernwärme verkaufen wollen. Sie stehen unserem Interesse entgegen, die Atomkraftwerke durch kleine Blockheizkraftwerke im Vorgarten, durch Geothermie und Photovoltaik zu ersetzen. Dazu sind wir als diejenigen, die nah an der Immobilie sind, am besten in der Lage. Die Versorger haben Vorbehalte, diese Technologien nicht zu beherrschen – und Angst vor Reputationsschäden. Fakt ist: Die Großen verlieren zu Gunsten der Kleinen. Wir liefern die Blaupause der Immobilie der Zukunft.
Ex-Bundeskanzler Gerhard Schröder war bis vor kurzem Ihr Berater. Haben Sie ihm noch etwas zu sagen?
Ich habe zuletzt Ende Februar mit ihm telefoniert. Da musste ich akzeptieren, dass Herr Schröder angesichts des Überfalls auf die Ukraine so weit entfernt war von meiner persönlichen Vorstellung, dass eine Zusammenarbeit nicht mehr möglich war. Er hat es vehement abgelehnt, sich aus dem Rosneft-Aufsichtsrat zurückzuziehen oder den Sitz zumindest temporär niederzulegen. Er ist sehr sympathisch und es schmerzt, wenn man sieht, wie jemand sich in eine solche Sackgasse begibt. Wir waren eine der ersten, die die Zusammenarbeit mit ihm aufgekündigt haben. Wir machen kein Geschäft mit Russland und verdienen dort kein Geld.
Lesen Sie auch: Der Fall Schröder und seine Folgen für den Lobbyismus
Wie wirken sich die steigenden Rohstoffpreise aus?
Hier gilt der Ausspruch: Der Winter ist für alle gleich kalt. Da alle für Materialien mehr bezahlen müssen, ist der Preisanstieg für uns nicht geschäftsentscheidend. Materialkosten machen nur zehn Prozent des Preises von Eigentumswohnungen aus. Wenn sie um 30 Prozent steigen, ist dieser Anstieg für ein Zehntel der Gesamtkosten relevant. Angesichts dessen, dass die Quadratmeterkosten sich wegen aufwändigerer Materialien wie Dreifachverglasung in Deutschland in den vergangenen Dekaden im Schnitt von 1.200 auf 2.400 Euro je Quadratmeter verdoppelt haben, ist das nicht so relevant. Mit unseren Handwerkern machen wir schon seit mehr als einem Jahr indexierte Verträge aus – die Rohstoffkosten werden laufend dem Marktpreis angepasst. Bei Festpreisen zahlt man oft einen Angstzuschlag an den Bauunternehmer. Holz etwa schwankte im vergangenen Jahr zwischen 600 und 1.200 Euro im Preis. Wir haben im Durchschnitt dank unserer Indexierung etwa 810 Euro ausgegeben, nicht den Angstpreis von 1.200 Euro.
Macht sich die Materialknappheit bei Ihnen bemerkbar?
Von Lieferengpässen sind wir als Großabnehmer nicht so stark betroffen. Wir werden bevorzugt beliefert. Wir sind durch unseren Aufsichtsrat gut vernetzt in der Republik – solch ein Netzwerk ist auch bei Materiallieferungen sehr hilfreich.
Was kann der Staat tun dagegen, dass attraktiver Wohnraum in Städten immer unbezahlbarer wird?
Die schlechte Nachricht ist: In der sozialen Marktwirtschaft steckt das Wort Marktwirtschaft. Wer mehr bezahlen kann, wird eine bessere Lage erobern können. Der Staat kann weniger gut Verdienende nicht mit besser Verdienenden gleichstellen. Aber er gewährt den Schwächsten Hilfen bei Essen, Unterkunft und Arbeit. Und er kann auch in besserer Lage geförderten Wohnraum zu Verfügung stellen – etwa auf 100 neu gebaute Wohnungen 30 für Menschen in Armut. In Mannheim ist es der Stadt beispielsweise gelungen eine innovative Vorgehensweise einzuführen mit einer Quote für bezahlbares Wohnen. In Köln können mit dem kooperativen Baulandmodell viele Wohnungen für Mieter mit niedrigem Einkommen bereitgestellt werden.
Immobilien als Geisel der Politik
Was halten Sie von der Mietpreisbremse?
In den vier Jahren der linken Regierung in Berlin stiegen die Immobilienpreise am deutlichsten. Denn diese lehnte die Zusammenarbeit mit der Privatwirtschaft ab. Weil klar war, dass nichts entwickelt werden würde, war Berlin für Spekulanten eine sichere Wette darauf, dass die Preise steigen. Die neue Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey dagegen lässt sich auf die Wohnungswirtschaft ein – und sofort steigen die Preise nicht mehr in dem Maße.
Was ist Ihr Lieblingsprojekt?
Ich mag unsere Quartiere, wo wir Räume entwickeln für Arbeiten und Wohnen, Gewerbe und Kreativwirtschaft. Am besten gefällt mir das Otto-Quartier in Wendlingen nahe Stuttgart. Auch den Cologneo Campus in Köln-Deutz mag ich sehr.
Was ist Ihr Traumprojekt?
Ich würde gern die Stadtautobahn in Berlin überbauen mit 100.000 CO2-neutralen Wohnungen. Dafür würde die Autobahn in einen Tunnel gehen und jeweils auf 600 Metern Länge und dann mit Lücken überbaut werden. Dabei würden auch viele Freiflächen und Grünflächen entstehen, so dass sich ein echter Mehrwert für die Bevölkerung ergibt. Wir haben da schon ein komplettes Modell simuliert.
Das hört sich wirklich wie ein Traum an – warum bauen Sie das nicht schon längst? Da kann doch keiner was dagegen haben.
Solch ein Projekt ist nicht gewollt von der Politik. Ein bayrischer Bürgermeister, bei dem ich vorsprach, um 400 Wohnungen zu bauen, erklärte mir, er habe die letzte Wahl nur mit einem Vorsprung von 200 Stimmen gewonnen. Die Zuwanderung junger Familien in diesen Neubau würde seine Wiederwahl gefährden. In der Innenstadt von Berlin, wo ich 250 Wohnungen à 50 Quadratmeter bauen wollte, gehörte der Bürgermeister einer anderen Partei an – aber seine Befürchtung war deckungsgleich. Die Immobilie ist manches Mal eine Geisel der Politik. Der Wunsch nach sozialer Gerechtigkeit ist von der Politik nur vorgespielt.
Wie haben Sie es innerhalb von nur zwei Jahren geschafft, ihre neue Gesellschaft CG Elementum auf 600 Mitarbeiter und ein Gesamtentwicklungsvolumen sechs Milliarden Euro wachsen zu lassen?
Das war kein Neuanfang. Ende 2019 war mir klar, dass meine Zusammenarbeit mit Consus, die in der Adler Group aufging, nicht weitergehen konnte. Ich komme aus dem Mittelstand, bin spießig, glaube an Gott, nicht an Zahlenspielerei. Was dort passierte, konnte ich mit meinen unternehmerischen Werten nicht vertreten. Mir gehörten nur noch 25 Prozent am Unternehmen, deshalb hatte ich nicht die Position, um Veränderungen durchzusetzen. Also wurde ich ausgeschieden. Das CG wurde der CG Gruppe gestohlen. Ich wurde dann für meine Beteiligung in Immobilien abgefunden, und zwar mit vorrangig gewerblichen Immobilien, die nicht zu Adler passten. Ich erhielt nur 50 Prozent des Wertes, der mir zugestanden hätte und habe aus gutem Grund nicht mehr gefordert. Damit fing ich neu an, und viele meiner früheren Mitarbeiter folgten mir, also waren die Projekte und die Menschen schon da. Mein echter Neuanfang war vor 30 Jahren, nicht 2017, als ich an Consus verkaufte.
Trotz dieser negativen Erfahrung wollen Sie Ihre Holding, die Gröner Group, zur AG machen – und an die Börse bringen?
Glauben Sie mir: Sollte es jemals zu einem IPO kommen, werde ich maximal 49,99 Prozent der Anteile verkaufen. Die eine Stimme Mehrheit behalte ich aus gutem Grund. Mein Ziel, die Gröner Group zur AG zu machen, soll Investoren anziehen und Transparenz schaffen. Wichtig ist hier auch unser zukünftiger Aufsichtsrat, der jetzt noch ein Beirat ist. Darin sitzen lauter Menschen, die sehr kompetent sind und etwas mitgestalten wollen. Herr Pofalla als Geschäftsführer der Holding trägt die Sorge für den operativen Bereich und, dass Finanzkraft vorhanden ist. Und er ermöglicht uns den Zugang zu Ämtern und Behörden.
In einer WDR-Reportage über die soziale Ungleichheit in Deutschland erklären Sie beim Flug im Privatjet, dass Sie Ihr ganzes Geld gar nicht mehr ausgeben können.
Meine Aussage wurde aus dem Kontext genommen. Ich zitiere eine DIW-Studie dazu, dass man ab einem Vermögen von 250 Millionen Euro wegen der Diversifikationseffekte das Geld nicht mehr verlieren kann, egal wie schlecht man es anlegt. Auch durch Konsum kann man es nicht mehr ausgeben, weil auch das, was man kauft wie Immobilien, Autos oder Gold, im Wert steigt. Deshalb sage ich, dass das Geld, wenn man es zum Fenster ausgibt und zur Türe wieder reinkommt.
Lesen Sie auch: WiWo Coach: Wie lege ich mehrere Hunderttausend Euro an?
Sie sind aber gerne reich?
Ich habe meinen Frieden mit meinem Vermögen gemacht. Aus meiner Sicht ist ein Vermögen etwas Anvertrautes. Mit meinem Family Office unterstütze ich Landwirte und Bauernhöfe, unterstütze Kinder, die Hilfe brauchen. 20 Wohnungen gab ich an Menschen aus der Ukraine. Allein durch unser Family Office haben 100 Menschen Arbeit. Hasso Plattner und die Quandts haben dasselbe Verständnis. Würde der Staat das besser hinkriegen, wenn ich mein Geld als Steuer gezahlt hätte? Ich denke nein. Wahrer Reichtum hat nichts mit Geld zu tun.
Boris Becker inspirierte Sie damals.
Als ich Abitur machte, sah ich seinen Wimbledon-Sieg auf meinem 100-Mark-Fernseher. Er fuhr Porsche, und ich einen 20 Jahre alten Passat. Da sagte ich mir: Den überhole ich noch. Mein Vater war Gewerbelehrer, verdiente 2.500 Mark im Monat. Im Vergleich mit den anderen Leuten auf unserer Straße hatten wir immer weniger. Wir gingen zur Kartoffelernte, machten Zwetschgen ein. Der Nachbarsjunge bekam vom Vater einen Golf GTI geschenkt, ich musste meinen alten Passat mit selbstverdientem Geld kaufen. Aber zehn Jahre später war ich es, der mit dem Porsche vorfuhr – nicht diejenigen, die früher schon den GTI hatten.
Welches Auto fahren Sie jetzt?
Heute lasse ich mich meist fahren in einem Audi A8 Diesel. Privat fahre ich einen Porsche Cayenne Diesel. Denn der Diesel ist das CO2-neutralste Auto – zumindest auf die ersten gefahrenen 170.000 Kilometer.
Man sagt Ihnen nach, sie können alle Jobs am Bau selbst ausführen?
Ich kann Elektro und Gas verlegen, Mauern verputzen, Dächer eindecken – während des Studiums machte ich mich mit dem Gröner Bauhilfsdienst selbständig. Ich verdiente mir alles selbst.
War der Verkauf an die Adler Group Ihre größte Niederlage?
Nein, für mich war es, dass ich die Fortführung der Ehe nicht gewährleisten konnte. Am Ende bleibt, was man als Mensch der Gesellschaft für einen Mehrwert gibt, das wird nicht am Vermögen aufgewogen. Ich bin fast froh für Einschnitte wie die Finanzkrise 2008, als ich am Boden war. Das erdet einen. Geschäftlich tief zu fallen, ist eine gute Schule. Ich erkrankte gleich am Anfang der Pandemie an Covid; neben dem Aufbau meines Unternehmens beschäftigte mich Long Covid ein ganzes Jahr. Lange musste ich trainieren, um wieder zu Kräften zu kommen. Auch das hat mich letztlich beflügelt.
Im WDR-Film von 2018 joggen Sie auch einen Wolkenkratzer hoch und lassen ihre Zeit stoppen. Können Sie das jetzt noch?
Die Treppen schaffe ich wieder, das geht 120 Meter hoch. Aber ich bin nicht ganz der Alte. Früher schaffte ich das in 5:10 Minuten, heute brauche ich 6 Minuten. Ich bin auch älter geworden.
Lesen Sie auch: Wohnen wird immer teurer. Mieten und Immobilienpreise steigen – und auch die Bauzinsen. Eine exklusive Auswertung zeigt, wie stark sich Immobilienkredite in Deutschlands Landeshauptstädten verteuert haben.
