Immobilien: Wo der Hauskauf noch lohnt
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.
Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:
Foto: dpaNebenkosten
Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.
Foto: dpaechenübungen
Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.
Foto: dpaObjektbesichtigung
Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.
Foto: ZBSPLage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen
Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.
Foto: dpaBeginnen Sie Ihren Rundgang im Keller
Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.
Foto: dpaImmobilienbewertung
Liegt ein Sachverständigengutachten vor, hat der Käufer bereits einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie. Ohne Gutachten ist der einfachste Preisvergleich im Internet möglich, indem der Käufer vergleichbare Objekte in den Immobilienanzeigen sucht. Faktoren wie die ortsübliche Preisentwicklung, erhöhter Energieverbrauch sowie Preisauf- und -abschläge für Sonderausstattung oder Gebäudemängel sind dann aber noch zu berücksichtigen. Wer keinen Gutachter beauftragen will, findet im Internet bei den großen Immobilienportalen Angebote für eine vereinfachte Immobilienbewertung anhand selbst gemachter Angaben für kleines Geld. Ein Gutachter kann auch die Frage klären, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde oder welche Erträge ein Vermietobjekt realistischer Weise erzielt.
Foto: CLARK/obsMietsituation
Wer eine Immobilie kaufen will, um sie zu vermieten, muss sich natürlich vorher über die ortsüblichen Mieten erkundigen, etwa über den Mietspiegel. Wichtig sind aber auch Informationen zur Mieterfluktuation, Mieterstruktur, dem Leerstand in der Umgebung und zur Entwicklung der Einwohnerzahlen am Ort.
Foto: dpaFinanzierung
Wer eine Immobilie ausgewählt hat, muss die Finanzierung festlegen. Dank der Niedrigzinsphase bieten Banken derzeit sehr günstige Darlehen. Daher gilt es, die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit zu sichern. Außerdem sollten Käufer die niedrigen Zinskosten dazu nutzen, die Tilgungsraten wenn möglich höher zu wählen. Hier zahlt sich Flexibilität aus. Wer ein Darlehen mit möglicher Sondertilgung wählt, kann flexibel reagieren.
Ganz wichtig: Kreditnehmer sollten immer verschiedene Angebote prüfen. Oft ist es nicht die eigene Hausbank, die einem die besten Angebote unterbreitet.
Foto: APKaufvertrag
Ein Kaufvertrag sollte immer individuell gestaltet sein – auch wenn die Ausgangsbasis dafür ein Mustervertrag ist. Im Kaufvertrag werden auch Haftungsfragen geregelt, Übergabezeitpunkt, Aufbringung und Finanzierung des Immobilienkaufs geregelt. Darüber hinaus sollten im Kaufvertrag auch Besonderheiten des Objekts und Sonderabmachungen der Vertragspartner geregelt sein, zum Beispiel die Pflicht des Verkäufers zur Entfernung von Einbauten oder Bauschutt.
Foto: dpaNotar und Grundbucheintragungen
Die Kaufabwicklung, die Verlesung und Erläuterung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung übernimmt ein Notar. Da der Käufer ihn bezahlt, darf er ihn auch auswählen. Der Notar steht während der gesamten Kaufabwicklung mit juristischem Rat zur Seite und sollte bei Unklarheiten unbedingt gefragt werden. Er kümmert sich auch um Grundbucheintragungen, die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch sowie die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt und vom Kaufpreis abhängig. Damit alles reibungslos klappt, müssen Käufer und Verkäufer die vom Notar benötigten Dokumente und Genehmigungen beibringen.
Foto: dpa-tmnBesonderheiten Eigentumswohnung
Der Kauf einer Eigentumswohnung hat seine Eigenheiten. Denn für Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Treppenhaus, Waschküche, Dach und Heizung sind alle Wohnungseigentümer verantwortlich, also die Eigentümergemeinschaft. Daher spricht man auch vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zum Sonder- oder Alleineigentum, das der Käufer nur an seinen Wohnräumen und eventuell Keller und Tiefgaragenstellplatz hat. Wenn möglich, sollte sich der Käufer vor Vertragsunterzeichnung mal eine Eigentümerversammlung ansehen oder ein Versammlungsprotokoll aushändigen lassen. Dort wird zum Beispiel dringender Sanierungsbedarf und dessen Finanzierung aus der Gemeinschaftskasse besprochen.
Kauf vom Bauträger
Bauträger machen es den Käufern von Neubauten besonders bequem. Anstatt erst ein Grundstück zu kaufen, Baufirmen zu beauftragen und sich mit vielen Ansprechpartnern rumzuärgern, übernimmt der Bauträger die einzelnen Zwischenschritte und tritt selbst als Verkäufer auf. Da der Bauträger das Haus errichten lässt, beinhalten Verträge mit einem Bauträger auch Elemente eines Werkvertrages. Die Baubeschreibung und Baupläne sollten dem Käufer und dem Notar unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages vorliegen, denn dort ist festgehalten, wie das Haus gebaut werden muss. Dort gehören auch Sonderabsprachen hinein, die zum Beispiel individuelle Umbauten festlegen.
Besonders wichtig: prüfen Sie die Solvenz des Bauträgers, bevor Sie in beauftragen. Geht dieser während der Bauzeit Pleite, können Häuslebauer auf ihren Kosten sitzenbleiben. Dabei hilft eine Bonitätsauskunft. Außerdem sollten Interessenten recherchieren, ob bereits Beschwerden über den Bauträger aufgelaufen sind.
Foto: dpaAuch das vergangene Jahr war für Immobilien wieder einmal ein Jahr der Rekorde, der Höhepunkt einer langjährigen Rally. In den Metropolen stiegen die Preise auf neue Höchststände. Laut Immobilienscout 24 legten in den vergangenen fünf Jahren die Kaufpreise für Wohnungen in Berlin, Hamburg oder München zwischen 40 und 50 Prozent zu. Die Mieten kletterten in diesem Zeitraum um knapp 30 Prozent. Die neue Bundesregierung will laut Koalitionsvertrag den Markt für Wohnimmobilien stärker regulieren.
Angetrieben wird der Boom vom historischen Zinstief. Mit einem Zins von durchschnittlich 2,6 Prozent für Darlehen von fünf bis zehn Jahren war Baugeld im Juni des vergangenen Jahres so günstig wie niemals zuvor. Immer mehr Bundesbürger bauen daher oder erwerben Wohneigentum. Immobilienbesitzer, Häuslebauer und Investoren fragen sich angesichts solcher Rekordmarken, wie lange der Immobilienboom noch weitergeht.
Handelsblatt Online hat mit knapp einem Dutzend Bankern, Fondsmanagern, Unternehmensberatern und Managern von Immobilienunternehmen gesprochen. Ihre Einschätzungen geben einen guten Hinweis, wie sich der Markt im nächsten Jahr entwickeln wird. Lesen Sie, was sich 2014 für Immobilienbesitzer ändert, ob eine Immobilienblase entstehen könnte und wo Preise und Mieten weiter steigen.
Neue Vorgaben für Vermieter
Immobilienbesitzer stehen 2014 vor einigen Herausforderungen. Mit Spannung warten Vermieter darauf, wann die geplante Mietpreisbremse der neuen Regierung umgesetzt wird. Laut Koalitionsvertrag sollen Sätze bei einer Wiedervermietung um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Wenn die bisherigen Aufschläge diese Grenze schon jetzt überschreiten, müssen Vermieter zwar nicht senken. Doch die Miete darf dann erst erhöht werden, wenn sie von der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt wird. In der Praxis kann das Jahre dauern. Außerdem sollen bei Modernisierungen Mieterhöhungen zeitlich begrenzt werden und Maklerhonorare bei Neuvermietungen vom Auftraggeber beglichen werden. Wann die Mietpreisbremse tatsächlich kommen wird, ist unklar: „Wie lange dieser Gesetzentwurf verhandelt wird, ist derzeit noch offen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD. Wenn alles nach Koalitionsvertrag läuft, entscheiden die Bundesländer über eine Einführung der Mietpreisbremse und die Ausweisung der angestammten Mietregionen. Die Ausweisung dieser Gebiete soll „an die Erarbeitung eines Maßnahmenplans zur Behebung des Wohnungsmangels in den Gebieten gekoppelt werden“.
Bis solche Regelungen beschlossen und in die Praxis umgesetzt werden, können daher Jahre vergehen - sofern ein entsprechendes Gesetz von der Bundesregierung überhaupt beschlossen und von einer nachfolgenden Regierung nicht gleich wieder kassiert wird. Doch auch ohne Mietpreisbremse droht Immobilienbesitzern Ärger. Seit Jahresbeginn wurden etwa die Sätze für die Grunderwerbsteuer in den Ländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und in Niedersachsen erhöht. Mit 6,5 Prozent ist Schleswig-Holstein jetzt das teuerste Land, gefolgt von Berlin mit 6,0 Prozent. In Bremen und Niedersachsen werden demnächst jeweils fünf Prozent fällig.
Bundesüberblick
Langsam wird es eng: Die Leerstandsquote beim marktaktiven Wohnraum in Deutschland lag 2012 bei 3,3 Prozent und war damit im sechsten Jahr in Folge rückläufig, das zeigt nun der aktuelle CBRE Empirica Leerstandsindex. Dabei betont der Index auch die regionalen Unterschiede in Deutschland. So gibt es im Stadtstaat Hamburg mit nur 0,7 Prozent Leerstand fast keine freien Wohnungen mehr auf dem Markt, auch in Bayern mit landesweit 1,7 Prozent und in Baden-Württemberg sowie der Bundeshauptstadt mit jeweils 2,0 Prozent Leerstand sucht man lange nach Wohnraum. In Sachsen mit seinen 110.000 und in Sachsen-Anhalt mit 51.100 leerstehenden Wohnungen, was einer Quote von 7,2 Prozent entspricht, verkehrt sich diese Situation ins Gegenteil. Dort müssen die Kommunen Sorge tragen, dass die leerstehenden Wohnungen nicht verfallen. Das wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Beratungsunternehmen Empirica erstellt zum wiederholten Male einen Index zum Wohnraum-Leerstand. Dieser basiert auf Daten des Immobiliendienstleisters CBRE, der in Deutschland etwa 800.000 Wohneinheiten bewirtschaftet, außerdem auf Daten des statistischen Bundesamtes und Schätzungen und Analysen der Regionaldatenbank, die Empirica selbst erarbeitet.
Oldenburg
Gerade noch unter die Top Ten der Regionen mit dem geringsten Leerstand schafft es Oldenburg. Mit einem Prozent Leerstand ist die Stadt in Niedersachsen dicht besiedelt. Dieses Foto zeigt den Stadtturm Lappan in der Fußgängerzone Oldenburgs.
Foto: ImagoKempten
Auf dem neunten Platz liegt die bayerische Stadt Kempten (Foto: Basilika St. Lorenz) mit einem Leerstand von 0,9 Prozent. In absoluten Zahlten bedeutet das: 200 Geschosswohnungen sind frei - in einer Stadt, die mehr als 60.000 Einwohner hat.
Foto: ImagoErlangen
So eng wie bei der Bergkirchweih geht es in der mittelfränkischen Großstadt Erlangen zwar nicht immer zu, dicht besiedelt ist sie aber allemal. Mit 0,9 Prozent Leerstand und nur 300 freien Geschosswohnungen belegt sie Platz acht des Rankings.
Foto: WirtschaftsWocheGermersheim
In Germersheim in Rheinland-Pfalz lockt unter anderem das Deutsche Straßenmuseum - das Einzige seiner Art. Die Region erfreut sich großer Beliebtheit: Nur 200 Geschosswohnungen stehen hier leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 0,9 Prozent.
Foto: WirtschaftsWocheDarmstadt
Das Foto zeigt ein Mietshaus in Darmstadt. Dort gibt es einen regelrechten Run auf Immobilien und kräftig steigende Mieten. Die Leerstandsquote beträgt gerade einmal 0,8 Prozent - das reicht für Platz sechs.
Foto: WirtschaftsWocheFrankfurt
Europas Finanzplatz am Main ist bei Mietern beliebt: Nur 0,8 Prozent der Wohnungen stehen hier leer - insgesamt sind das 2.500 Geschosswohnungen.
Foto: ReutersMünster
Das Historische Rathaus von Münster. Die Stadt im Norden Nordrhein-Westfalens hat eine Leerstandsquote von 0,8 Prozent.
Foto: WirtschaftsWocheHamburg
In Hamburg sind Wohnungen heiß begehrt, der Mietmarkt ist umkämpft - und teuer. In der zweitgrößten Stadt Deutschlands stehen gerade einmal 5.000 Geschosswohnungen leer, das sind 0,7 Prozent. Damit liegt Hamburg auf Platz drei des Leerstands-Ranking.
Foto: WirtschaftsWocheBodenseekreis
In diesem Idyll am Bodensee wollen viele wohnen - dementsprechend sind Wohnungen im Bodenseekreis begehrt. Mit einer Leerstandsquote von 0,7 Prozent liegt die Region in Baden-Württemberg auf Platz zwei. Hier stehen etwa 400 Wohnungen leer.
Foto: WirtschaftsWocheMünchen
München ist buchstäblich voll bis zum Rand. Studenten mussten schon in Turnhallen schlafen, so schwierig ist es, in der Bayerischen Landeshauptstadt eine Wohnung zu finden. Immerhin leben in München fast 1,4 Millionen Menschen - da sind 3000 leerstehende Wohnungen kaum der Rede wert. Damit ist München die Stadt mit der niedrigsten Leerstandsquote in Deutschland: 0,5 Prozent.
Foto: WirtschaftsWochePrignitz
Der Landkreis Prignitz besitzt ohnehin die geringste Bevölkerungsdichte aller Landkreise der Bundesrepublik Deutschland. Mit 2100 leerstehenden Geschosswohnungen sind zusätzlich 9,6 Prozent der Wohnungen dort unbewohnt. Damit landet Prignitz auf Platz zehn der Regionen mit der höchsten Leerstandsquote.
Foto: ImagoChemnitz
Das Bild zeigt einen Teil des Chemnitzer Heckertgebietes, das zu den größten Plattenbausiedlungen in Ostdeutschland zählt. Nicht gerade das, was man eine einladende Gegend nennen würde. Demensprechend stehen in Chemnitz 9,6 Prozent der Wohnungen leer. Der Gesamtleerstand bezifferte sich 2012 auf 12.300 Geschosswohnungen.
Foto: WirtschaftsWocheSaale-Holzland-Kreis
Der Saale-Holzland-Kreis ist ein Landkreis im Osten von Thüringen, in dem die Mietpreise besonders rasant ansteigen. Das bringt Leerstand mit sich: 1700 Geschosswohnungen stehen hier leer – 9,6 Prozent aller Wohnungen.
Foto: ImagoUnstrut-Hainich-Kreis
Sanierte Häuser prägen das Bild der Marktstraße in Bad Langensalza. Rund 21.500 Menschen sind in der zweitgrößten Stadt im Unstrut-Hainich-Kreis, der ebenfalls in Thüringen liegt, zu Hause. Mit 9,7 Prozent liegt die Leerstandsquote hier noch etwas höher. 2100 Geschosswohnungen stehen leer.
Foto: Handelsblatt OnlineNordsachsen
In Nordsachsen leben 198.629 Einwohner in 30 Gemeinden. Flächenmäßig ist es der viertgrößte Landkreis Sachsens, hat jedoch die niedrigste Bevölkerungszahl. Mit 5500 leerstehenden Geschosswohnungen knackt Nordsachsen die Zehn-Prozent-Marke.
Foto: WirtschaftsWocheGreiz
Ginge es in diesem Ranking darum, in welchem Kreis die Gemeinde mit dem skurrilsten Namen liegt, wäre Greiz wohl auf Platz eins gelandet. Die 3.000 leerstehenden Geschosswohnungen, welche die Leerstandsquote von 10,5 Prozent widerspiegelt, gereichen aber nur für einen fünften Platz unter den Regionen mit der höchsten Quote an unbewohnten Wohnungen.
Foto: WirtschaftsWocheZwickau
Zwickau versucht der hohen Leerstandsquote von 10,7 Prozent (13.900 unbewohnte Wohnungen) mit einer ungewohnten Strategie entgegenzuwirken: Moderne Neubauten sollen das Wohnungsangebot quantitativ und qualitativ verbessern, um die Nachfrage zu erhöhen. Ob der Plan aufgeht, wird sich zeigen.
Foto: ImagoKyffhäuserkreis
Den Namen verdankt dieser thüringische Kreis dem Kyffhäuser, einer Erhebung, auf der sich das gleichnamige Kyffhäuserdenkmal des Kaisers Friedrich I. Barbarossa befindet. Mit 10,7 Prozent Leerstand liegt der Kreis im Ranking gleichauf mit dem sächsischen Landkreis Zwickau.
Foto: WirtschaftsWocheSalzgitter
Dass hier wenige Menschen wirklich wohnen wollen, liegt nahe. Seit es dem gleichnamigen Stahlkonzern schlecht geht, nimmt außerdem die Attraktivität Salzgitters als Arbeitsstandort ab. Dies dürfte unter anderem eine Ursache für die 11,3 Prozent Wohnungs-Leerstand sein, welche die Kommune in Niedersachsen zu beklagen hat. Im bundesdeutschen Leerstands-Ranking bedeutet das den vorletzten Platz.
Foto: WirtschaftsWocheHochsauerlandkreis
Der Hochsauerlandkreis liegt mit 11,5 Prozent Leerstand am untersten Ende der Rangliste – oder belegt Platz eins der Regionen mit den meisten ungenutzten Wohnungen. Hier wollen offenbar viele Menschen weg, junge Familien kommen nicht nach. Über 4.900 Wohnungen standen 2012 laut CBRE empirica leer. Trost bieten da vielleicht so berauschende Ausblicke wie hier, vom Kahlen Asten im Rothaargebirge, auf 841,9 Metern Höhe.
Foto: Imago
Ab Mai tritt außerdem die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Dann müssen Energieausweise erstellt werden, die Energieeffizienzklassen enthalten, die bei kommerziellen Immobilienanzeigen ausgewiesen werden müssen. Käufern und Mietern muss der Energieausweis übergeben werden. Auch bei Wohnungsbesichtigungen muss der Ausweis vorliegen. Ab 2015 müssen dann bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Und der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten soll ab 2016 um 25 Prozent sinken. Bauherren müssen danach mit höheren Installationskosten rechnen. Eine Immobilienblase wie sie in den vergangen Jahren etwa in den USA oder in Spanien passiert ist, droht in Deutschland derzeit nicht. „Die höheren Preise am deutschen Immobilienmarkt werden durch historisch niedrige Bauzinsen und steigende Einkommen ausgeglichen – vielerorts bleiben deutsche Wohnimmobilien damit erschwinglich“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Die Mietrenditen lägen im Durchschnitt stabil bei vier Prozent. „Ich erwarte, dass die Immobilienpreise weiter steigen, ohne dass es zu einer Blasenbildung kommt“, sagt Grunwald.
Wohnimmobilien haben vor allem in den großen Metropolen Deutschlands ihr Höchstpreisniveau im Jahr 2012 bestätigen können. Aber auch andere, kleinere Regionen in der Bundesrepublik holen auf. Das Transaktions-Umsatz-Ranking listet die Top Ten der Städte mit dem umfangreichsten Transaktionsvolumen im Bereich der Eigentumswohnungen und der Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Das Ranking ist das Ergebnis des „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2013/2014“ von Engel & Völkers.
Absolutes Schlusslicht im Wohnungsranking ist Schwerin. 2012 wurde in Schwerin im Eigentumswohnungssektor ein Volumen von 29,6 Millionen Euro erzielt. Das reicht nur für den 36. Platz.
Foto: dpaFlensburg schlittert haarscharf am letzten Platz des Volumen-Umsatz-Rankings vorbei. Mit einem Volumen im Wohnungssektor von rund 34 Millionen Euro belegt die Stadt Platz 35.
Foto: dpa„Leipzig ist das neue Berlin“, bekommt man heutzutage vielerorts zu hören. Im Bereich des Transaktionsvolumen der Eigentumswohnungen stimmt das nicht ganz. Aber immerhin: Die kreative Oststadt schafft es mit einem Umsatzvolumen 2012 von 440 Millionen Euro im Bereich der Eigentumswohnungen in die Top Ten des Rankings.
Foto: dpaDie Städte und Regionen in Ostdeutschland konnten im vergangenen Jahr das Preisniveau für Wohnungen und Einfamilienhäuser stark anziehen. Vor allem Dresden tut sich da mit einem 9. Platz und einem Umsatzvolumen im Wohnungssektor von 486 Millionen Euro hervor.
Foto: dpaNürnberg erzielte 2012 ein Umsatzvolumen von rund 545 Millionen Euro. Platz 8.
Foto: dpaAuch in Baden-Württemberg haben sich Wohnimmobilien als sichere Anlageform etabliert. So wurde in Stuttgart im Bereich der Eigentumswohnungen ein Volumen von 876 Millionen Euro erzielt. Stuttgart liegt im Ranking damit auf dem 6. Platz. Das Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern beläuft sich auf 340 Millionen Euro.
Foto: dpaDie Mischung von Skyscrapern mit Ein- und Mehrfamilienhäuser kommt gut an: Platz fünf für Frankfurt am Main. In der deutschen Bankenmetropole erreichten die Transaktionen bei Eigentumswohnungen 2012 ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro.
Foto: dpaDie Stadt Köln hat nicht nur den Karneval zu bieten, sondern auch einen attraktiven Immobilienmarkt. Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 1,26 Milliarden Euro im Wohnungssektor rangiert die Domstadt auf dem vierten Platz. Auch bei den von Engel & Völkers ermittelten Kaufpreisen erreicht die Stadt am Rhein den vierten Platz.
Foto: dpaHamburg belegt im Tranksaktionsvolumen-Ranking der Etagenwohnungen den dritten Platz. Mit einem Umsatzvolumen von rund 1,3 Milliarden Euro führt die Hansestadt allerdings das Ranking der absoluten Transaktionsvolumina bei Ein- und Zweifamilienhäusern an.
Foto: dpaBerlin kann das hohe Niveau vom Vorjahr bestätigen. Das Transaktionsvolumen von Eigentumswohnungen in der Hauptstadt beläuft sich 2012 auf insgesamt 3,78 Milliarden Euro. Damit sichert sich die deutsche Hauptstadt den zweiten Platz im Ranking.
Foto: dpaBesonders in den Ballungsräumen ziehen die Mieten und Kaufpreise seit Jahren deutlich an. Das höchste Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen wurde 2012 in München mit rund 3,8 Milliarden Euro erzielt.
Foto: dpaGrunewald sieht in der Preisentwicklung eine „Normalisierung eines lange unterbewerten Marktes“. Inflationsbereinigt liegen Immobilien in Deutschland derzeit auf dem Preisniveau von 1999. „Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist im internationalen Vergleich nach wie vor unterbewertet und weitestgehend erschwinglich“, erklärt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienresearch bei Feri EuroRating Services.
Andere Immobilienprofis sehen ebenfalls keine Blase. „Der deutsche Immobilienmarkt ist immer noch im grünen Bereich“, sagt ING DiBA-Chefvolkswirt Carsten Brzeski. „Auf den Gesamtmarkt bezogen gibt es keine Zeichen einer Blasenbildung“. Für den deutschen Immobilienmarkt rechnet sein Institut für die Jahre 2014 und 2015 mit jährlichen Preisanstiegen von rund drei Prozent.
In diesen Städten laufen die Märkte heiß
Was für den gesamten Markt gilt, muss aber nicht für alle Teilmärkte gelten. In angesagten Lagen der Metropolen sehen fast alle Marktbeobachter mittlerweile Überhitzungstendenzen. „Die Preissteigungen in vielen Großstädten sind mit Vorsicht zu genießen“, sagt Brzeski.
So steigt etwa in München, Hamburg, Frankfurt die Nachfrage nach Wohnungen wegen der Zuwanderung an, während sich das Angebot nicht im gleichen Ausmaß erhöht. Ausländische Investoren haben den deutschen Markt entdeckt, niedrige Zinsen locken zum Kauf. Die positive Entwicklung bei Arbeitsmarkt und Löhnen sorgen zudem für Nachfrage, mit der die Entwicklung der Mietpreise in einigen Metropolen nicht mithalten kann.
Eine Untersuchung von Angebotsmieten und Kaufpreisofferten von Immobilienscout 24 zeigt, dass etwa in München und Hamburg die Preise für Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren um knapp 30 Prozentpunkte schneller gestiegen sind als die Mieten. „Die Top-Lagen in den großen Metropolen sind inzwischen teilweise überteuert“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24 „Hier werden Preise verlangt, die durch die Fundamentaldaten nicht mehr gerechtfertigt sind“. Die erzielbaren Renditen lägen in solchen Lagen bereits unterhalb der Drei-Prozent-Marke. Investoren schrecken solche Daten ab. „In den Wohnungsmärkten gibt es sicherlich im hochpreisigen Segment einzelne Mikrolagen in München, Hamburg oder Frankfurt, welche mittelfristig Überhitzungstendenzen vorweisen könnten“, sagt Ulrich Steinmetz, Leiter Portfolio Management bei der Deutschen Asset & Wealth Management.
Platz 10: Salzgitter
Der Stahlabstich erleuchtet den Himmel über dem Stahlwerk der Preussag in Salzgitter. Die Stadt liegt im Südosten des Landes Niedersachsen.
Leerstandsquote: 9,8 Prozent
Freie Wohnungen: 5398
Eigentümerquote: 49,6 Prozent
Foto: APPlatz 9: Prignitz
Radfahrer fahren auf dem Elberadweg bei Abbendorf in der Prignitz. Der Landkreis befindet sich im Norwesten Brandenburgs.
Leerstandsquote: 9,8 Prozent
Freie Wohnungen: 4274
Eigentümerquote: 48,8 Prozent
Foto: dpaPlatz 8: Schwerin
Dunkle Regenwolken ziehen über das Schloss von Schwerin. Die Stadt ist die Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern.
Leerstandsquote: 10,7 Prozent
Freie Wohnungen: 6040
Eigentümerquote: 15,7 Prozent
Foto: dpaPlatz 7: Zwickau
Zwickau ist bekannt für das DDR-Symbol Trabi. Die Stadt war die Geburtsstätte des legendären Trabant, hier treffen sich Fans des legendären Kleinwagens zum Internationalen Trabi-Treffen. Zwickau liegt im südwestlichen Teil des Freistaates Sachsen.
Leerstandsquote: 11,3 Prozent
Freie Wohnungen: 21.122
Eigentümerquote: 37,3 Prozent
Foto: dpaPlatz 6: Halle an der Saale
Ein Blick auf das wieder eröffnete Wilhelm-Friedemann-Bach-Haus in Halle (Saale). Halle ist eine kreisfreie Großstadt im Süden von Sachsen-Anhalt.
Leerstandsquote: 11,5 Prozent
Freie Wohnungen: 15.971
Eigentümerquote: 16,0 Prozent
Foto: dpaPlatz 5: Gera
Ein Blick auf die ehemalige Landeszentralbank in Gera. Gera liegt im Osten Thüringens. Sie ist die bevölkerungsmäßig größte Mittelstadt Deutschlands.
Leerstandsquote: 12,1 Prozent
Freie Wohnungen: 7234
Eigentümerquote: 21,5 Prozent
Foto: dpaPlatz 4: Leipzig
Eine Fischaugenaufnahme zeigt einen Blick über Leipzig im Freistaat Sachsen.
Leerstandsquote: 12,1 Prozent
Freie Wohnungen: 38.490
Eigentümerquote: 12,9 Prozent
Foto: dpaPlatz 3: Görlitz
Ein Blick über die Dächer der aufwändig sanierten Häuser der historischen Altstadt von Görlitz in Sachsen vor der Kulisse des polnischen Riesengebirges. Görlitz ist die östlichste Stadt Deutschlands.
Leerstandsquote: 12,8 Prozent
Freie Wohnungen: 19.139
Eigentümerquote: 42,5 Prozent
Foto: ZBPlatz 2: Chemnitz
Eine Luftaufnahme zeigt Plattenbauten in der sächsischen Stadt Chemnitz.
Leerstandsquote: 13,7 Prozent
Freie Wohnungen: 20.621
Eigentümerquote: 17,0 Prozent
Foto: dpa-dpawebPlatz 1: Dessau-Roßlau
Teilansicht des denkmalgeschützten Bauhaus in Dessau, Sachsen-Anhalt. Dessau-Roßlau ist die Stadt mit der höchsten Leerstandquote in ganz Deutschland.
Leerstandsquote: 14,0 Prozent
Freie Wohnungen: 7308
Eigentümerquote: 32,6 Prozent
Foto: AP
Immer mehr Marktteilnehmer beäugen Investments in den Metropolen mittlerweile kritisch. „Auf Märkten wie München oder Hamburg sehen wir vergleichsweise nicht mehr so viele Entwicklungschancen“, sagt Einar Skjerven von der Skjerven Group. „Hier steigt das Risiko fallender Preise stetig, während es kaum noch Luft nach oben gibt“ Vor allem die Top-Lagen von Hamburg und München seien betroffen. Die Gruppe legt daher ihren Fokus derzeit vor allem auf Berlin.
Welche Lagen mit Vorsicht zu genießen sind, verraten die Immobilienprofis in der Umfrage von Handelsblatt Online. „Aus Erfahrung unserer Franchisenehmer können wir sagen, dass Gebiete wie Eppendorf oder Harvestehude in Hamburg, Schwabing in München und bestimmte Kiezlagen in Berlins Prenzlauer Berg Überhitzungstendenzen anzeigen“, erklärt etwa Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Baugeld-Vermittlers Dr. Klein. Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset Managers Dr. Lübke & Kelber nennt ebenfalls Beispiele. „Überhitzungstendenzen sehe ich in Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg, dem Frankfurter Westend oder vereinzelten Stadtteilen im Zentrum von München und Hamburg“. Allesamt Trendviertel, in denen Käufer und Mieter wegen einer positiven kulturellen und sozialen Entwicklungen Schlange stehen. „Dort werden Preise erzielt, die häufig eher unwirtschaftlich sind“, sagt Jacke. „Solche Wohnungen sind eher für Liebhaber geeignet.“ Wie lange in solche Top-Lagen die Preise weiter steigen, steht in den Sternen. „Die aktuelle Preisentwicklung weist auch in diesen Gebieten im laufenden Jahr bereits eine geringere Dynamik auf“, sagt Manfred Binsfeld vom Analysehaus Feri.
Wo Kaufpreise und Mieten steigen
Die Rechnung ist einfach. Wenn die Nachfrage über dem Angebot liegt, steigen die Preise. Auf dem Immobilienmarkt kommt hinzu, dass die Kosten für Grund und Boden ebenfalls steigen, genauso wie die Baukosten. Die Folge sind steigende Kosten für die Mieter in den Metropolen. Egal ob die neue Regierung ihre Mietpreisbremse bald umsetzt oder nicht. Viele Zuzügler in den Städten üben sich deshalb in Bescheidenheit. „Wir sehen einen Trend zu Downsizing“, sagt Nils Olov Boback, Vorsitzender der Geschäftsführung des Projektentwicklers NCC Deutschland. „Mieter werden oftmals eine geringere Wohnfläche für eine attraktive Innenstadtlage in Kauf nehmen“.
Wer Platz braucht, zieht an den Stadtrand. „Es gibt eine Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum bei Familien im Umland von mittelgroßen Städten wie Potsdam, Heilbronn, Langen, Neuss“, sagt Boback. Beliebt seien Gegenden, die sowohl zentral liegen, gleichzeitig aber auch ruhig und grün sind - etwa im Speckgürtel der Städte. Der Trend dürfte sich in den nächsten Jahren verschärfen. Nach einer Prognose von Feri Eurorating dürften die Mieten in den Metropolen auch in den Jahren 2014 bis 2016 stärker steigen als in den kleineren Städten. In Frankfurt, München und Hamburg rechnet das Ratinghaus bei Bestand und Neubau mit einer Mietsteigerung von rund neun Prozent in den nächsten beiden Jahren. Schon jetzt zahlen Mieter dort im Schnitt zwischen 10,7 und 13,4 Euro pro Quadratmeter.
Und die Preise steigen weiter: In München rechnet Feri mit einem Anstieg bei Bestandswohnungen von 10,4 Prozent auf 3800 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg soll es gar um 12,3 Prozent raufgehen auf rund 2420 Euro pro Quadratmeter.
Nicht nur weil die Preise in den besseren Lagen noch einmal deutlich über diesen Durchschnittswerten liegen und das Angebot knapp ist, lohnt für Investoren der Blick in kleinere Städte oder weniger gefragte Quartiere. „Die Attraktivität der B-Städte und B-Lagen wird durch die negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse in den A-Standorten begünstigt“, sagt Manfred Binsfeld von Feri. Weniger angespannte Mietmärkte könnten von den Plänen der Regierung verschont werden. „Für Investoren ergeben sich hier höhere Mietrenditen, stabilere Preisentwicklungen und demografische Chancen“, sagt Binsfeld. Bislang scheuten viele private Käufer solche Lagen, weil sich die Objekte meist wegen geringerer Nachfrage schlechter verkaufen lassen und die Märkte weniger transparent sind. „Investments in Klein- und Mittelstädte mit solider wirtschaftlicher Basis sind für Investoren interessanter als Metropolen“, hat aber Marcus Cieleback, Group Head of Research bei der Patrizia Immobilien ermittelt. Nach seiner Prognose sollen sich die Mietsteigerungen in den Metropolen bis zum Jahr 2017 abschwächen.
B-Städte würden Investoren hingegen Wachstumspotenzial bei begrenztem Risiko bieten: „Interessant sind hier insbesondere Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur in Verkehr und Bildung sowie mit einem Nachholbedarf im Wohnungsbau“, sagt Cieleback. „Aber auch schrumpfende Städte können im Neubausegment Potenzial bieten, wenn dem Markt qualitativ höherwertige Objekte fehlen.“ Viele Marktbeobachter stimmen ein ins Lob der Mittelzentren. „Meine klare Kaufempfehlung sind B-Städte und dort in Top-Lagen“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24. Nach seiner Analyse ist dort die Gefahr von Überhitzung bei den Kaufpreisen deutlich geringer. Auch Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset-Managers Dr. Lübke & Kelber sieht B-Städte gute Chancen. „Attraktive Investments mit stabilen Renditen sind aktuell in allen größeren Städten und Universitätsstädten mit positiver demographischer Entwicklung möglich“, sagt Jacke. Auch Städte in der Nähe der Metropolen seien eine Alternative, etwa Darmstadt bei Frankfurt oder auch Leverkusen bei Köln. „Auch in Ostdeutschland gibt es gute Möglichkeiten“, sagt Jacke. „Dresden hat eine tolle Entwicklung gemacht“.
Marktunterschiede in Frankfurt und Düsseldorf
Vor dem Kauf sollten Kunden trotz großer Chancen immer genau hinsehen. Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher vom Kreditvermittler Dr. Klein erwartet ebenfalls Preissteigerungen in den B-Städten wie etwa Hannover und in den B-Lagen der Metropolen, wie zum Beispiel in den Berliner Quartieren Neukölln, Treptow oder Köpenick. In Hamburg empfiehlt er Sankt Pauli und das Schanzenviertel. Käufer sollten neben der Qualität des Objekts aber auch das Potenzial des Quartiers genau prüfen. „Bei der Lage haben zunehmend Stadtentwicklungswerte einen hohen Einfluss auf die Wertentwicklung“, sagt Gawarecki. „Deshalb ist es ratsam, sich über die demografische und wirtschaftliche Entwicklung der Region und über die kommunalen Infrastrukturpläne zu informieren“. Trotz der Bevorzugung mittelgroßer Städte sollten Käufer Metropolen nicht abschreiben. „Die Renditen sind zwar niedriger als in Mittelstädten, aber immer noch deutlich höher als bei anderen mögliche Anlageprodukte wie Sparbuch oder Bundesanleihen“, sagt Jacke. Zudem gibt es auch in großen Städten immer wieder Schnäppchen.
Wer genau hinsieht findet je nach Teilmarkt unterschiedliche Risiken. „Frankfurt am Main weist im Neubaumarkt die größten Abweichungen von der durchschnittlichen Mietpreisentwicklung auf“, sagt Cieleback. Für Investoren bedeuten schwer kalkulierbare Mieten ein Risiko. Gänzlich anders tickt der Markt dagegen in Düsseldorf, wo die Neubau-Mieten nur geringfügig von der Durchschnittsmiete abweichen und leichter kalkulierbar sind. „Im Bestandsmarkt ist Berlin der Standort mit dem höchsten Risiko und Hamburg der risikoärmste Markt“, sagt Cieleback. Trotz allem Boomgeschrei bleibt jede Immobilie eben ein individuelles Investment, das in einem differenzierten Markt nach vielen Segmenten wie Neubau oder Bestand, Haus oder Wohnung, Eigenheim oder Zinshaus, A- oder B-Lage sowie vielen anderen Kriterien taxiert wird.