Immobilien Wo der Hauskauf noch lohnt

Heiß gelaufene Märkte, Mietpreisbremse und leicht steigende Zinsen: Für Immobilienbesitzer gibt es im nächsten Jahr einige Herausforderungen. Was Hausbesitzer beachten müssen und wo Mieten und Kaufpreise weiter steigen.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa
ImmobilienbewertungLiegt ein Sachverständigengutachten vor, hat der Käufer bereits einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie. Ohne Gutachten ist der einfachste Preisvergleich im Internet möglich, indem der Käufer vergleichbare Objekte in den Immobilienanzeigen sucht. Faktoren wie die ortsübliche Preisentwicklung, erhöhter Energieverbrauch sowie Preisauf- und -abschläge für Sonderausstattung oder Gebäudemängel sind dann aber noch zu berücksichtigen. Wer keinen Gutachter beauftragen will, findet im Internet bei den großen Immobilienportalen Angebote für eine vereinfachte Immobilienbewertung anhand selbst gemachter Angaben für kleines Geld. Ein Gutachter kann auch die Frage klären, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde oder welche Erträge ein Vermietobjekt realistischer Weise erzielt. Quelle: obs
MietsituationWer eine Immobilie kaufen will, um sie zu vermieten, muss sich natürlich vorher über die ortsüblichen Mieten erkundigen, etwa über den Mietspiegel. Wichtig sind aber auch Informationen zur Mieterfluktuation, Mieterstruktur, dem Leerstand in der Umgebung und zur Entwicklung der Einwohnerzahlen am Ort. Quelle: dpa
FinanzierungWer eine Immobilie ausgewählt hat, muss die Finanzierung festlegen. Dank der Niedrigzinsphase bieten Banken derzeit sehr günstige Darlehen. Daher gilt es, die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit zu sichern. Außerdem sollten Käufer die niedrigen Zinskosten dazu nutzen, die Tilgungsraten wenn möglich höher zu wählen. Hier zahlt sich Flexibilität aus. Wer ein Darlehen mit möglicher Sondertilgung wählt, kann flexibel reagieren. Ganz wichtig: Kreditnehmer sollten immer verschiedene Angebote prüfen. Oft ist es nicht die eigene Hausbank, die einem die besten Angebote unterbreitet. Quelle: AP
KaufvertragEin Kaufvertrag sollte immer individuell gestaltet sein – auch wenn die Ausgangsbasis dafür ein Mustervertrag ist. Im Kaufvertrag werden auch Haftungsfragen geregelt, Übergabezeitpunkt, Aufbringung und Finanzierung des Immobilienkaufs geregelt. Darüber hinaus sollten im Kaufvertrag auch Besonderheiten des Objekts und Sonderabmachungen der Vertragspartner geregelt sein, zum Beispiel die Pflicht des Verkäufers zur Entfernung von Einbauten oder Bauschutt. Quelle: dpa
Notar und GrundbucheintragungenDie Kaufabwicklung, die Verlesung und Erläuterung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung übernimmt ein Notar. Da der Käufer ihn bezahlt, darf er ihn auch auswählen. Der Notar steht während der gesamten Kaufabwicklung mit juristischem Rat zur Seite und sollte bei Unklarheiten unbedingt gefragt werden. Er kümmert sich auch um Grundbucheintragungen, die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch sowie die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt und vom Kaufpreis abhängig. Damit alles reibungslos klappt, müssen Käufer und Verkäufer die vom Notar benötigten Dokumente und Genehmigungen beibringen. Quelle: dpa-tmn
Besonderheiten EigentumswohnungDer Kauf einer Eigentumswohnung hat seine Eigenheiten. Denn für Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Treppenhaus, Waschküche, Dach und Heizung sind alle Wohnungseigentümer verantwortlich, also die Eigentümergemeinschaft. Daher spricht man auch vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zum Sonder- oder Alleineigentum, das der Käufer nur an seinen Wohnräumen und eventuell Keller und Tiefgaragenstellplatz hat. Wenn möglich, sollte sich der Käufer vor Vertragsunterzeichnung mal eine Eigentümerversammlung ansehen oder ein Versammlungsprotokoll aushändigen lassen. Dort wird zum Beispiel dringender Sanierungsbedarf und dessen Finanzierung aus der Gemeinschaftskasse besprochen. Quelle: dpa
Kauf vom BauträgerBauträger machen es den Käufern von Neubauten besonders bequem. Anstatt erst ein Grundstück zu kaufen, Baufirmen zu beauftragen und sich mit vielen Ansprechpartnern rumzuärgern, übernimmt der Bauträger die einzelnen Zwischenschritte und tritt selbst als Verkäufer auf. Da der Bauträger das Haus errichten lässt, beinhalten Verträge mit einem Bauträger auch Elemente eines Werkvertrages. Die Baubeschreibung und Baupläne sollten dem Käufer und dem Notar unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages vorliegen, denn dort ist festgehalten, wie das Haus gebaut werden muss. Dort gehören auch Sonderabsprachen hinein, die zum Beispiel individuelle Umbauten festlegen. Besonders wichtig: prüfen Sie die Solvenz des Bauträgers, bevor Sie in beauftragen. Geht dieser während der Bauzeit Pleite, können Häuslebauer auf ihren Kosten sitzenbleiben. Dabei hilft eine Bonitätsauskunft. Außerdem sollten Interessenten recherchieren, ob bereits Beschwerden über den Bauträger aufgelaufen sind. Quelle: dpa

Auch das vergangene Jahr war für Immobilien wieder einmal ein Jahr der Rekorde, der Höhepunkt einer langjährigen Rally. In den Metropolen stiegen die Preise auf neue Höchststände. Laut Immobilienscout 24 legten in den vergangenen fünf Jahren die Kaufpreise für Wohnungen in Berlin, Hamburg oder München zwischen 40 und 50 Prozent zu. Die Mieten kletterten in diesem Zeitraum um knapp 30 Prozent. Die neue Bundesregierung will laut Koalitionsvertrag den Markt für Wohnimmobilien stärker regulieren.

Angetrieben wird der Boom vom historischen Zinstief. Mit einem Zins von durchschnittlich 2,6 Prozent für Darlehen von fünf bis zehn Jahren war Baugeld im Juni des vergangenen Jahres so günstig wie niemals zuvor. Immer mehr Bundesbürger bauen daher oder erwerben Wohneigentum. Immobilienbesitzer, Häuslebauer und Investoren fragen sich angesichts solcher Rekordmarken, wie lange der Immobilienboom noch weitergeht.

Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen

Handelsblatt Online hat mit knapp einem Dutzend Bankern, Fondsmanagern, Unternehmensberatern und Managern von Immobilienunternehmen gesprochen. Ihre Einschätzungen geben einen guten Hinweis, wie sich der Markt im nächsten Jahr entwickeln wird. Lesen Sie, was sich 2014 für Immobilienbesitzer ändert, ob eine Immobilienblase entstehen könnte und wo Preise und Mieten weiter steigen.

Neue Vorgaben für Vermieter
Immobilienbesitzer stehen 2014 vor einigen Herausforderungen. Mit Spannung warten Vermieter darauf, wann die geplante Mietpreisbremse der neuen Regierung umgesetzt wird. Laut Koalitionsvertrag sollen Sätze bei einer Wiedervermietung um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Wenn die bisherigen Aufschläge diese Grenze schon jetzt überschreiten, müssen Vermieter zwar nicht senken. Doch die Miete darf dann erst erhöht werden, wenn sie von der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt wird. In der Praxis kann das Jahre dauern. Außerdem sollen bei Modernisierungen Mieterhöhungen zeitlich begrenzt werden und Maklerhonorare bei Neuvermietungen vom Auftraggeber beglichen werden. Wann die Mietpreisbremse tatsächlich kommen wird, ist unklar: „Wie lange dieser Gesetzentwurf verhandelt wird, ist derzeit noch offen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD. Wenn alles nach Koalitionsvertrag läuft, entscheiden die Bundesländer über eine Einführung der Mietpreisbremse und die Ausweisung der angestammten Mietregionen. Die Ausweisung dieser Gebiete soll „an die Erarbeitung eines Maßnahmenplans zur Behebung des Wohnungsmangels in den Gebieten gekoppelt werden“.

Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen

Bis solche Regelungen beschlossen und in die Praxis umgesetzt werden, können daher Jahre vergehen - sofern ein entsprechendes Gesetz von der Bundesregierung überhaupt beschlossen und von einer nachfolgenden Regierung nicht gleich wieder kassiert wird. Doch auch ohne Mietpreisbremse droht Immobilienbesitzern Ärger. Seit Jahresbeginn wurden etwa die Sätze für die Grunderwerbsteuer in den Ländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und in Niedersachsen erhöht. Mit 6,5 Prozent ist Schleswig-Holstein jetzt das teuerste Land, gefolgt von Berlin mit 6,0 Prozent. In Bremen und Niedersachsen werden demnächst jeweils fünf Prozent fällig.

Inhalt
Artikel auf einer Seite lesen
© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%