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Mietspiegel Wie der Staat Vermieter austrickst

In München streiten Vermieterverein und Stadt um eine Neuauflage des Mietspiegels. Quelle: dpa

Der Mietspiegel ist das wichtigste Preisbarometer fürs Wohnen. Oft sind diese Übersichten jedoch geschönt, wie die Beispiele München und Berlin zeigen.

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In München sind die Fronten beim Mietspiegel verhärtet. Die Stadt und der Vermieterverein Haus und Grund streiten, weil die Mietenübersicht vorerst nicht aktualisiert werden soll. Schuld sei die Coronapandemie, sagt die Stadt. Überdurchschnittlich viele Gutverdiener hätten die Umfragebögen aus dem Homeoffice heraus beantwortet. Geringverdiener dagegen seien unterrepräsentiert gewesen. Die Mieten sollen daher nur mit dem Verbraucherpreisindex steigen. 

Die Mietspiegel der Kommunen sind das wichtigste Barometer für den Mietwohnungsmarkt. Sie listen nach Lage, Baujahr und Ausstattung auf, wie hoch die Mieten im Schnitt sind. Vermieter müssen sich bei Mieterhöhungen von laufenden Verträgen an diesem ortsüblichen Niveau orientieren. Auch die Mietpreisbremse ist an den Mietspiegel gebunden. Danach dürfen Mieten für neue Verträge maximal zehn Prozent über dem ortsüblichem Niveau liegen, sofern es sich nicht um einen Neubau handelt. Zudem werden Sozialleistungen wie das Wohngeld auf Basis des Mietspiegels berechnet.

Weil die Mietspiegel für Kommunen, Mieter und Vermieter so wichtig sind, kommt es immer wieder zu Streit - wie in München. Denn für beide Parteien geht es um viel Geld. Die Kommunen sind dabei meist auf Seiten der Mieter, weil ein höheres Mietniveau schlecht fürs politische Image ist.

München: Stress wegen Corona

Der Eigentümerverein Haus und Grund kritisiert den Beschluss Münchens, vorerst keinen neuen Mietspiegel zu erstellen. „Offensichtlich waren der Stadt die erhobenen Mieten zu hoch“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund in München. Er gehe davon aus, dass beruflich stark eingespannte Gutverdiener vor Corona in den Umfragen zum Mietspiegel unterrepräsentiert waren. Insofern sei die letzte Erhebung näher an der Realität gewesen. Nachprüfen lasse sich das nicht mehr, denn die Stadt habe die Daten vernichtet. Stürzer erwartet für 2023, wenn der Mietspiegel wieder auf Umfragen basiert, einen kräftigen Aufschlag bei den Mieten in München. Es sei denn, die Politik greife wieder ein.

Das Grundkonzept des Münchner Mietspiegels, dass die LMU München entwickelt hat, gilt allerdings als vorbildlich. Er ist rechtlich ein qualifizierter Mietspiegel, weil er mithilfe wissenschaftlicher Methoden ermittelt wird. Dazu gehören unter anderem repräsentative telefonische Stichproben bei Mietern. Diese Stichproben werden mit der Gesamtstruktur des Münchner Wohnungsmarktes abgeglichen und gegebenenfalls über eine Gewichtung angepasst. Solche Stichproben sind nötig, weil es in Deutschland keine Mietregister gibt.

Berlin: Mietendeckel blockiert Neuauflage

In Berlin gibt es ebenfalls Ärger mit dem qualifiziertem Mietspiegel. Denn als Rot-Rot-Grün den Mietendeckel eingezogen hat, ruhte zunächst die Arbeit am Mietspiegel 2021. Mieten, die per Gesetz festgezurrt seien, so der Berliner Senat, dürften nicht in den Mietenspiegel eingehen. Derzeit sind 1,5 von rund 2 Millionen Mietwohnungen vom Mietendeckel erfasst. Ausgenommen sind alle Wohngebäude, die ab 2014 bezugsfertig waren. Auf dieser kleinen Basis ließ sich somit kaum ein aussagekräftiger Mietendeckel erstellen, vor allem nicht für die älteren Bauten.

Im Sommer vergangenen Jahres kam die Kehrtwende. Nun will der Berliner Senat im Mai doch einen überarbeiteten Mietspiegel vorstellen. Statt neue ortsübliche Mieten zu ermitteln, werden die alten Werte mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben - wie in München. Nach aktuellem Stand wären das plus ein Prozent. Erst wenn das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt, wäre der Weg frei für einen komplett neuen Mietspiegel.

Die FDP, derzeit in Berlin in der Opposition, kritisiert das Zeitspiel des Senats. „Ohne Mietspiegel sind die Mieter mit Schattenmieten konfrontiert, für die es keinen aktuellen Vergleichsmaßstab gibt“, sagt Berlins FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja. Einige Vermieter verlangen solche Schattenmieten. Vorerst müssen ihre Mieter nur die gemäß Mietendeckel zulässigen Mieten zahlen. Sollte der Mietendeckel jedoch per Gericht gekippt werden, dann würden die Vermieter rückwirkend die Differenz zwischen Schattenmiete und Mietendeckel-Miete einfordern. Das sei ein enormes Risiko für den sozialen Frieden in Berlin, sagt Czaja.

Bund: Mehr veraltete Mietdaten

Der Immobilienboom inklusive steigender Mieten kommt für viele Städte ungelegen. Sie haben wenig Interesse an einem ortsüblichen Niveau nah am aktuellen Marktniveau. Denn dann wäre sichtbar, wie knapp Wohnraum tatsächlich ist. Dass das so ist, dafür sind die Gemeinden mitverantwortlich. Denn sie haben Wohnungen mit preisgedämpften Mieten verkauft, um Haushaltslöcher zu stopfen. Jetzt fehlen diese Sozialwohnungen.

Um das tatsächliche Mietniveau zu verschleiern, wird an den Stellschrauben der Mietspiegel gedreht. Erst kürzlich hat der Bund den Zeitraum, der für das ortsübliche Niveau herangezogen wird, von vier auf sechs Jahre ausgedehnt. „Vor sechs Jahren vereinbarte oder geänderte Mieten haben in einem Mietspiegel nichts zu suchen. Sie verzerren das Bild“, sagt Kai Warnecke, Präsident von Haus und Grund. Der Beschluss der Bundesregierung sei eine offene Manipulation des Mietspiegels. Die Grünen wollen den Zeitraum sogar auf 20 Jahre verlängern. Dann würden die ortsübliche Miete vor allem die Vergangenheit abbilden, und nicht die deutlich höhere aktuelle Marktmiete. 

Der von vier auf sechs Jahre verlängerte Zeitraum verschärft die bundesweit geltende Mietpreisbremse, denn sie ist direkt an den Mietspiegel gekoppelt. Im vergangenen Jahr wurde die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert. Bis dahin werden die Mieten weitgehend zementiert, auch wenn es derzeit bundesweit keinen Mietendeckel wie in Berlin gibt. Dieses Szenario gilt für Hunderte von Kommunen, bei denen die Mietpreisbremse greift und es gleichzeitig einen Mietspiegel gibt. Kommunen mit Mietpreisbremse sind jedoch nicht verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Damit läuft die staatliche Regulierung der Mieten in einigen Städten ins Leere. Eine konsistente Gesetzgebung sieht anders aus. 

Rechtlich sind die Kommunen verpflichtet, ihre Mietspiegel regelmäßig zu aktualisieren, in der Regel alle zwei Jahre. Basieren die Mieterhöhungen auf einem veralteten Mietspiegel, können diese unzulässig seien, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 340/18). In diesem Fall ging es um die Stadt Magdeburg, die ihren Mietspiegel seit 1998 nicht mehr angepasst hatte. Geklagt hatte eine Mieterin, die für ihre Wohnung statt 300 Euro monatlich künftig 360 Euro zahlen sollte.

Kommunen: Aushandeln statt Ausrechnen

Anders als München und Berlin haben viele Gemeinden keinen qualifizierten Mietspiegel, der mit wissenschaftlichen Methoden ermittelt wird. Oft ist es nur ein einfacher Mietspiegel, den Vermieter- und Mietervereine aushandeln wie beispielsweise in Köln. Branchenkenner bezeichnen solche Übersichten auch als Rotwein-Mietspiegel, weil die beteiligten Parteien das ortsübliche Niveau in gemütlicher Runde festlegen. So sichern die Lobbyisten von Vermietern und Mietern den Rechtsfrieden und die Kommunen sparen sich einen teuren, qualifizierten Mietspiegel.

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Einige Kommunen wie Bremen verzichten sogar ganz auf einen Mietspiegel. Dort gibt es nur eine Mietübersicht des Gutachterausschusses, die als grobe Richtschnur dient. Dass Bremen einen Mietspiegel einführen wird, ist derzeit unwahrscheinlich. Denn seit der Landtagswahl 2019 regiert dort Rot-Rot-Grün. Die SPD, die den Bürgermeister stellt, hat sich bisher gegen einen Mietspiegel ausgesprochen. In Bremen sind die Vermieter daher darauf angewiesen, mindestens drei Vergleichswohnungen zu finden, mit denen sie eine Mieterhöhung rechtfertigen können. 

Mehr zum Thema: Mit ihren Eingriffen auf dem Immobilienmarkt erreichen Grüne, Linke und Koalitionspolitiker, dass das Angebot knapper wird. Mit der richtigen Strategie können Vermieter den Eingriffen wenigstens ausweichen.

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