Jenseits von München, Hamburg und Frankfurt geht es mit den Mieten und Kaufpreisen für Immobilien nicht nur aufwärts. Die Gewinner und Verlierer des Immobilienbooms unter 340 deutschen Städten – auch jenseits der Metropolen.
Tausende Menschen haben in deutschen Großstädten gegen steigende Mieten demonstriert. Auch im Wahlkampf spielte der deutsche Wohnungsmarkt daher bei praktisch allen Parteien eine große Rolle. Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau, die Frage, wer Maklerkosten tragen muss und die Förderung energetischer Gebäudesanierung waren bei den großen Parteien wichtige Punkte im Wahlprogramm. "Egal welche Parteien die neue Koalition bilden, fest steht schon jetzt, dass auf die Immobilienwirtschaft neue Herausforderungen zukommen werden, positive wie auch negative", stellt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD, dem Bundesverband der Makler, Hausverwalter und Sachverständigen fest.
Die Interessen gehen weit auseinander
Das Problem der Politik: Sie kann es nicht allen recht machen. Nicht nur die Interessen von Hauseigentümern, Mietern, Vermietern, Maklern, Kommunen und Umweltverbänden liegen mitunter weit auseinander, auch die Entwicklung in den einzelnen Städten ist in höchstem Maße heterogen. Einfache politische Antworten auf die Probleme auf dem Immobilienmarkt wird es daher nicht geben.
Der IVD hat die Immobilienkaufpreise und Mieten von 340 deutschen Städten analysiert und die neuen Zahlen am Dienstag in Berlin vorgelegt. Tatsächlich sind die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt gestiegen und liegen für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert bei 5,75 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies aber nur ein moderater Anstieg von 3,1 Prozent. "Die Teuerung liegt damit nur knapp über der allgemeinen Inflation", sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Anders als in der öffentlichen Wahrnehmung seien die Mieten damit weniger stark gestiegen als angenommen.
Allerdings sind die Unterschiede bei den Mieten riesig: Während München mit rund zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum doppelt so teuer ist wie im Bundesdurchschnitt, liegt eine Stadt wie Arnsberg im Sauerland mit seinen 74.000 Einwohnern mit einer Kaltmiete von 3,70 Euro pro Quadratmeter rund 35 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Gegenüber der Durchschnittsmiete in den zehn größten deutschen Städten von 8,27 Euro kostet die Wohnung im Arnsberg sogar weniger als die Hälfte.
Mietpreisentwicklung in den zehn größten Städten Deutschlands
Durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,27 Euro
Untersucht wurden Bestandswohnungen ab Baujahr 1949 mit mittlerem Wohnwert
Im Folgenden: Sortiert nach Einwohnerzahl in absteigender Reihenfolge
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 7,05 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +7,62 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,95 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +5,29 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 11,90 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +6,25 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,50 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +6,25 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,80 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +2,33 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 10,00 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +4,17 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 5,50 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +5,77 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 8,50 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +0,00 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 6,50 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +8,33 Prozent
Nettokaltmiete pro Quadratmeter: 7,00 Euro
Veränderung gegenüber 2012: +7,69 Prozent
Die deutlich unterschiedliche Entwicklung im Wohnungsmarkt hatten bereits Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Anfang September deutlich gemacht. Der IW-Studie zufolge driftet der Wohnungsmarkt in Deutschland weiter auseinander: Während in den Großstädten die Mieten kräftig steigen, droht vor allem im Osten massenhafter Leerstand in ländlichen Regionen. Denn - so hat das IW ausgerechnet - nur 15 der 80 Millionen Bundesbürger leben in Regionen, in denen Wohnen tatsächlich teurer geworden ist. Somit ist das Problem der horrend steigenden Mieten eher ein populäres Minderheitenproblem. Ländlich gelegene Städte jenseits der Speckgürtel der gefragten Großstädte werden hingegen aufgrund sinkender Nachfrage nach Wohnraum für Mieter immer günstiger.
Die Mietpreisentwicklung sei somit laut IVD keinesfalls dramatisch. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass sich die Mieten in Deutschland lange Zeit unterdurchschnittlich entwickelt haben, in den 90er Jahren waren sie sogar deutlich gesunken. Die um die Inflation bereinigten Mieten sind innerhalb der vergangenen 20 Jahre somit nur um 5,8 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum ist das allgemeine Preisniveau jedoch um 38 Prozent gestiegen. Die inflationsbereinigten Mieten lägen somit bundesweit deutlich unter dem Niveau von 1993. Auch im Verhältnis zum verfügbaren Nettohaushaltseinkommen ist nach IVD-Berechnungen der Anteil, der für die Warmmiete ausgegeben wird, leicht zurückgegangen. Seit 2006 liege müssten Mieter in Deutschland konstant 15 bis 16 Prozent ihres Einkommens für Wohnen ausgeben.
