Offene Immobilienfonds: "Wir haben in 44 Jahren immer die Inflationsrate geschlagen"
Interessant für Immobilienfonds: New York baut komplett neues Viertel über einem Bahnhofs- und Gleisgelände: die Hudson Yards.
Foto: APWirtschaftsWoche: Herr Muschter, der mehr als elf Milliarden Euro schwere Immobilienfonds HausInvest der Commerz Real ist fast zu einem Viertel in britische Immobilien investiert. War der Brexit ein Schock?
Andreas Muschter: Als überzeugter Europäer war ich über das Ergebnis der Abstimmung überrascht und enttäuscht. Aber hinsichtlich unseres Fonds hat uns das nicht unvorbereitet getroffen. Wir sichern unser Immobilienvermögen ohnehin gegen Währungsschwankungen zu fast 100 Prozent ab, da wir ein Euro-Sondervermögen sind und alle Immobilien in Euro bewerten müssen. Auch nach dem Brexit-Votum haben wir jeden Tag eine positive Entwicklung im Fonds gehabt, es gab keine negativen Effekte.
Der britische Immobilienmarkt gilt aber als überteuert, etliche Firmen könnten London den Rücken kehren. Ist das nicht riskant?
Die Übertreibungen der vergangenen zwei, drei Jahre werden jetzt zurückgenommen oder kommen zum Stillstand. In unseren Immobilienbewertungen haben wir diese aber ohnehin nicht mitgemacht, sondern langfristig bewertet. Dass sich das Pfund auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert hat, ist für unsere Shopping-Center – vor allem Westfield in London - vielmehr ein Vorteil. Der Publikumsverkehr nimmt dank internationaler Kundschaft sogar zu. Außerdem laufen unsere Mietverträge im Durchschnitt sieben Jahre, folglich sind unsere Einnahmen gesichert. Aber mit 24 Prozent des Fondsvolumens sind wir in Großbritannien auch ausreichend engagiert, das galt vor der Brexit-Entscheidung genauso wie heute. Wir haben keine Bestrebung, unser Portfolio zu verkleinern, kaufen aber auch nichts.
Wie haben Sie die Phase zwischen 2008 und 2010 überstanden, in der viele Wettbewerber ihre offenen Immobilienfonds abwickeln mussten?
Die offenen Immobilienfonds, die geschlossen haben, sind nicht wegen der Immobilienbewertung unter Druck gekommen, sondern weil so viele, insbesondere Großanleger ihre Anteile zurückgeben wollten. Das hat die Gesellschaften gezwungen, die Anteilsrücknahme erst einmal auszusetzen. Wir dagegen mussten weder schließen noch Immobilien unter Wert verkaufen, um eventuelle Anteilsrücknahmen zu bedienen. Wir haben in dieser Zeit nur ein Objekt in London und unser Kanada-Portfolio verkauft, weil sie sehr weit über Verkehrswert lagen.
Andreas Muschter, Chef der Commerz Real. Die Commerzbank-Tochter managt und vertreibt den offenen Immobilienfonds "Hausinvest" mit einem Fondsvermögen von mehr als elf Milliarden Euro.
Foto: PRWarum geriet der HausInvest nicht wie andere in Bedrängnis?
Große Fonds haben den Vorteil, dass ihre Liquidität meist sehr viel höher ist als bei kleinen Investmentvermögen. Unser Liquiditätspolster betrug zu jedem Zeitpunkt mindestens 15 Prozent. Damit konnten wir Anteilsverkäufe von Kunden gut bedienen. Uns hat zudem geholfen, dass wir in Zusammenarbeit mit dem Commerzbank-Vertrieb jederzeit Transparenz über Chancen und Risiken für unsere Anleger herstellen konnten. Insofern sind wir problemlos durch diese Liquiditätskrise hindurchgegangen.
Kann sich eine solche Liquiditätskrise nicht dennoch wiederholen und Immobilienfonds in die Abwicklung zwingen?
Ich glaube nicht. Durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vom Juli 2013 gelten für Anleger jetzt 24 Monate Mindesthaltedauer und zwölf Monate Kündigungsfrist. Alles Geld, das wir seit Juli 2013 eingesammelt haben, ist also sicher, insgesamt sind das im HausInvest schon 3,3 Milliarden Euro. Weil wir damit den Fonds aus Sicht der Bestandsanleger noch sicherer und weniger anfällig für die Volatilitäten des Marktes machen, ist er nach wie vor gefragt und immer noch geöffnet. Wir sind über die 44 Jahre jederzeit offen geblieben, und ich rechne damit, dass das auch in Zukunft so bleibt.
Platz 6: Offene Immobilienfonds
Wer in den vergangenen 30 Jahren jeden Monat für 100 Euro Anteile an einem offenen Immobilienfonds kaufte, hat heute gut 67.000 Euro auf der hohen Kante, hat der Fondsverband BVI errechnet. Das entspricht einer jährlichen Rendite von knapp vier Prozent.
Foto: WirtschaftsWocheDie meisten offenen Immobilienfonds investieren in Bürogebäude, Shoppingcenter, Hotels oder auch Logistikhallen. Seltener kaufen sie mit dem Geld ihrer Anleger auch Mietwohnhäuser. Anders als bei Aktien- oder Rentenfonds müssen Anleger ihre Immobilienfondsanteile heute mindestens zwei Jahre lang halten – und zwölf Monate im voraus ankündigen, wenn man seine Anteile wieder zu Geld machen will.
Foto: HandelsblattPlatz 5: Euro-Rentenfonds
Mit herkömmlichen Renten hat diese Art des Investmentfonds nichts zu tun. Seinen Namen verdankt er der Tatsache, dass ausschließlich oder überwiegend in Wertpapiere investiert wird, die feste Zinsen abwerfen. Dazu gehören etwa Staatsanleihen oder Pfandbriefe. Ihren Wertzuwachs erwirtschaften diese Fonds zum einen durch die garantierten jährlichen Zinszahlungen sowie den Handel mit den gehaltenen Wertpapieren. Aufgrund des Niedrigzinsniveaus sind aber auch die Renditen von Rentenfonds zuletzt unter Druck geraten.
Foto: HandelsblattPlatz 5: Rentenfonds Euro
Aus 36.000 Euro – eingezahlt in Monatsraten von 100 Euro in einen Fonds, der in festverzinsliche Wertpapiere aus der Euro-Zone investiert – wurden nach 30 Jahren 77.000 Euro. Damit liegt die Jahresrendite bei nicht ganz fünf Prozent.
Foto: HandelsblattPlatz 4: Rentenfonds international
Rentenfonds, die auch in Anleihen oder Wertpapiere mit festen Zinssätzen außerhalb des europäischen Währungsraums investieren, rentierten in den vergangenen 30 Jahren ein klein wenig besser als ihre Schwesterprodukte aus der Euro-Zone. Aus 360 Monatssparraten à 100 Euro wurden 78.000 Euro.
Foto: dpaPlatz 3: Euro-Mischfonds
Wie ihr Name schon sagt: Mischfonds mixen Investments in verschiedene Anlageklassen. In der Fachsprache heißen sie deshalb auch Multi-Asset-Fonds. Zumeist wird der Löwenanteil der Kundengelder in Aktien und Anleihen investiert. Aber es können auch alle anderen Formen der Geldanlage beigemischt werden: Gold und Öl, Immobilien und Devisen. Durch die Mischung soll das Anlagerisiko breit gestreut und damit reduziert werden.
Foto: CLARK/obsPlatz 3: Euro-Mischfonds
Multi-Asset-Fonds, die ausschließlich in Titel aus dem Euro-Raum investieren, brachten Sparern, die 100 Euro monatlich einzahlten, in den vergangenen 30 Jahren fünf Prozent Rendite jährlich. Aus 36.000 Euro wurden so mehr als 82.000 Euro.
Foto: dpaPlatz 2: Aktienfonds international
Sie sind der Klassiker unter den Investmentfonds: Aktienfonds investieren ausschließlich in Anteilscheine börsennotierter Unternehmen. Nach welcher Strategie sie dabei vorgehen, ist höchst unterschiedlich. Die einen wählen konkret einzelne Titel aus, unabhängig von Branchen oder Regionen; andere legen den Fokus auf bestimmte Märkte und Branchen; wieder andere schauen auf die Wachstumschancen von Unternehmen oder halten Ausschau nach besonders günstig bewerteten Aktien.
Foto: dpaPlatz 2: Aktienfonds international
Die höhere Risikobereitschaft zahlt sich für Sparer offenbar langfristig aus. Wer 30 Jahre lang jeden Monat 100 Euro in einen weltweit anlegenden Aktienfondssparplan einzahlte, bei dem standen am Ende 94.000 Euro Vermögen zu Buche, eine Rendite von annähernd sechs Prozent pro Jahr.
Foto: REUTERSPlatz 1: Aktienfonds Deutschland
Unangefochtener Sieger im Langfristvergleich sind Aktienfondssparpläne, die ausschließlich auf Titel deutscher Unternehmen setzten. Aus 36.000 Euro wurden in den zurückliegenden 30 Jahren 102.000 Euro. Das entspricht einer Jahresrendite von mehr als sechs Prozent.
Foto: REUTERS
Mit 2,6 Milliarden Euro ist Ihre Liquidität wirklich hoch, das sind 20 Prozent des Fondsvolumens. Bereitet das im Nullzinsumfeld nicht Probleme? Müssen Sie schon Negativzinsen zahlen?
Wir zahlen zwar keine Negativzinsen, weil wir unsere Mittel bis zu zwölf Monate anlegen. Aber die Verzinsung liegt im Schnitt bei 0,1 Prozent, das ist natürlich nicht viel. Wir wollen lieber investieren und die Liquidität reduzieren.
Wo werden Sie fündig?
Dafür sind wir global unterwegs und haben mehrere verheißungsvolle Immobilienprojekte im Köcher. Ich gehe deshalb davon aus, dass wir einen großen Teil des Geldes noch in diesem Jahr investieren werden. Zudem können wir erheblichen Mehrwert generieren, indem wir Objekte wie Westfield in London oder in den Niederlanden aufstocken oder erweitern – oder umwidmen wie im Fall des Eurotheum in Frankfurt, nachdem die EZB dort ausgezogen ist. Dort beginnen wir die kleinteilige Vermietung und machen die Immobilien damit weniger risikoanfällig.
Sind offene Immobilienfonds wieder gern gesehene Investoren?
In Deutschland ist unser Vorteil, dass wir uns bei Projektentwicklungen beziehungsweise Bauvorhaben über Forward-Funding unabhängig von Fremdkapital machen können. Das heißt, wir bezahlen zunächst den Grundstückskauf mit Bauverpflichtung und anschießend die zu errichtende Immobilie sukzessive nach Baufortschritt. Auf diese Weise können wir finanzierende Banken in der Bauphase ersetzen und durch die Bauzeitverzinsung Erträge bereits in der Erstellungsphase generieren. Auch das ist schon ein Teil der Rendite für unsere Anleger.
Sind Sie mit der Rendite des HausInvest zufrieden? Angesichts des Immobilienbooms erscheint sie mit weniger als vier Prozent pro Jahr in den vergangenen fünf Jahren niedrig.
Wie bereits angesprochen kostet Liquidität auch Rendite. Außerdem müssen wir die Objekte aufgrund des Nachfragebooms schon teurer ankaufen als noch vor Jahren. Sie bekommen derzeit keine Top-Immobilien mehr mit einer Ankaufsrendite von sechs Prozent. Daher haben wir unseren Renditeanspruch reduziert – in Übereinstimmung mit dem Markt und den Sachverständigen. Sollten die Zinsen wieder steigen und die Immobilienpreise wieder fallen, müssen wir stabile Werte im Portfolio zu haben. Deshalb sehen Sie derzeit bei uns keine Übertreibung bei den Immobilienwerten und daher auch keine Übertreibung auf der Renditeseite. Zumal die stark gestiegenen Immobilienbewertungen auf dem Markt nichts mit den Mieteinnahmen zu tun haben, sondern nur mit den schwach rentierenden Vergleichsinvestments aufgrund steigender Immobilienpreise. Diesen Effekt sieht man in Zyklen immer wieder.
Die Wertentwicklung des Fonds war gut, aber die Ausschüttungen sind über die Jahre gesunken. Liegt das an sinkenden Mietrenditen?
Wir könnten ohne Probleme die Ausschüttungshöhe gleich hoch belassen. Vor 2014 hatten wir immer Ausschüttungen von 100 Prozent des Fondsergebnisses, also inklusive des Immobilienergebnisses. Das führte aber dazu, dass sich der Kurs der Fondsanteile überhaupt nicht entwickelt hat. Das ist zwar grundsätzlich in Ordnung, führt bei Anlegern aber zu Ernüchterung, wenn sie auf ihren Depotauszug schauen. Inklusive Ausgabeaufschlag liegt dann der Kurs sogar noch unter dem Anschaffungspreis. Weil uns viele Anleger gesagt haben, dass sie die Liquidität aus den Ausschüttungen ohnehin nicht brauchen und dieses Geld auch unter die neuen Regularien gefallen wäre – was ihre Verbuchung deutlich verkompliziert hätte – haben wir die Ausschüttungen reduziert. Die Wertentwicklung der Immobilienanlagen plus Ausschüttung ist aber in Summe gleich geblieben.
Platz 15: Bremen
In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent
* Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt
nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen.
* Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter.
Quelle: Postbank
Platz 14: Köln
Auch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent
Platz 13: Leipzig
In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent
Platz 12: Dresden
Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent
Platz 11: München
Grund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent
Platz 10: Aaachen
Die Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage.
Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent
Platz 9: Düsseldorf
In allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent
Platz 8: Nürnberg
„Wer glaubt, dass die Preissteigerungen in den Wachstumsstädten bald ein Ende haben, der irrt“, sagt Pfeiffenberger. „Die Studie zeigt: Ganz so steil wie in den vergangenen Jahren wird die Kurve zwar nicht mehr nach oben gehen, doch der Aufwärtstrend hält an. Wohneigentum in Wachstumsstädten und ihrem Umland ist daher nach wie vor ein lohnendes Investment.“
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,41 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 7,30 Prozent
Platz 7: Mannheim
„Wer in den eigenen vier Wänden leben möchte, sollte aber nicht zu lange zögern.“ Auch in Städten, deren Bevölkerung zurückgeht, muss dem Experten zufolge nicht auf Wohneigentum verzichtet werden: Gut geschnittenen und ausgestatteten Immobilien in attraktiven Lagen drohe auch hier kein Wertverlust. In diesen Städten könnte es demnächst sogar attraktive „Schnäppchen“ geben.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,80 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 8,66 Prozent
Platz 6: Stuttgart
Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur noch zwei von fünf sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 3,19 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 10,01 Prozent
Platz 5: Bonn
Die ehemalige deutsche Hauptstadt Bonn ist schon jetzt ziemlich teuer für ihre Bevölkerungsgröße von rund 300.000 Einwohnern. In Zukunft dürfte es dort noch kostspieliger werden.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 3,69 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 12,04 Prozent
Platz 4: Wiesbaden
Ein Blick vom Neroberg auf die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden mit der roten Marktkirche. Auch in der hessischen Landeshauptstadt wird es vor allem bei Eigentumswohnungen deutlich teurer.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,21 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 13,77 Prozent
Platz 3: Hamburg
„Der Flüchtlingszuzug hat keinen unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis von Immobilien, aber er ruft sogenannte Kaskadeneffekte hervor“, so Pfeiffenberger. So führe die höhere Nachfrage nach günstigen Wohnungen zu Engpässen beim sozialen Wohnungsbau.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 13,86 Prozent
Platz 2: Potsdam
Das wiederum zieht Ausweicheffekte nach sich: Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, was wiederum die Kaufpreise treibt.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,46 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 14,03 Prozent
Platz 1: Berlin
In Berlin sorgen die Flüchtlingszahlen dafür, dass die Preise für Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent und damit um mehr als sechs Prozentpunkte stärker anziehen könnten, als ohne den Zuzug zu erwarten gewesen wäre.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,74 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: +14,49 Prozent
Wie hat sich Ihr Geschäft nach Ausbruch der Finanzkrise verändert?
Geeignete Immobilien zu akquirieren, ist ganz sicher schwieriger als früher. Anfang der Jahrtausendwende waren die offenen Fonds noch weltweit die einzigen, die in der Lage waren, auch mal 500 Millionen Euro in ein Projekt zu investieren. Heute ist das anders: Staatsfonds, Versicherungen oder Versorgungswerke haben extremen Anlagedruck und verfügen über so hohe Anlagesummen, dass sie in der Lage sind, den Immobilienfonds Konkurrenz zu machen. Trotzdem sind wir einer der größten Player weltweit und können uns nach wie vor über die geforderten Investitionssummen abgrenzen. Jenseits der 100 Millionen Euro nimmt der Wettbewerb nämlich deutlich ab. Zudem sehen wir den Fonds als Ganzes und nicht nur ein einzelnes Projekt. Wir können aufgrund unserer Größe bei der steuerlichen Struktur, der Währungs- und Finanzierungsstruktur punkten.
Geben Sie uns ein Beispiel.
Nehmen Sie etwa Australien: Dort werden internationale Investoren privilegiert und zahlen weniger Steuern als ein lokaler Investor. Zudem ist der australische Dollar im Verhältnis zum Euro günstig. Wir können mit deutschen Banken in Australien somit zu fantastischen Konditionen finanzieren. Unter dem Strich sind wir dadurch in der Lage, uns gegenüber lokalen Wettbewerbern durchzusetzen und eine höhere Rendite als diese zu erzielen. Oder betrachten Sie die USA, wo wir uns schon allein aus Gründen der Risikostreuung engagieren. In New York City sind in den vorigen Dekaden die Mietpreise immer weiter gestiegen, weil die Nachfrage das Angebot überstieg – vor allem in Manhattan.
In New York wird gerade ein neuer Stadtteil geplant, die Hudson Yards. Dort soll ein großes Bahn- und Bahnhofsgelände spektakulär überbaut werden. Sind sie auch dabei?
Wir sind in New York vor allem mit unserem Joint-Venture-Partner RFR unterwegs, der die Objekte gezielt aussucht. Natürlich sind wir auch an solchen Lagen wie Hudson Yards interessiert.
Wie läuft es denn in Deutschland? In Frankfurt etwa stehen viele Büroflächen leer.
Frankfurt am Main ist in der Tat einer der herausforderndsten Bürostandorte in Deutschland und in unserem Portfolio. Zwar hoffen jetzt viele auf die eine oder andere Verlagerung von Finanzunternehmen von London nach Frankfurt aufgrund der Brexit-Entscheidung. Da sehe ich aber im Moment noch nichts, und wir müssen auch erstmal abwarten, wie sich die Brexit-Verhandlungen gestalten. Wir haben das Glück, dass EZB und Bankenregulierung in Frankfurt ansässig sind und weiter wachsen. So konnten wir beispielsweise im Japan Center Anfang des Jahres 18.000 Quadratmeter an die EZB vermieten. In Summe ist Frankfurt noch immer eine der attraktivsten Städte in Deutschland und Europa und wird dies auch bleiben. Die Mieten rangieren dort nach wie vor auf Spitzenniveau.
Denken Sie vielleicht an Umwidmungen in Wohngebäude?
Umwidmungen sehen wir zunächst nicht. Aber wir haben zwei Hotels in Frankfurt gekauft und bauen den Hybridturm an der Senckenberganlage, eine Kombination aus Hotel und Wohnen. In Büros in Frankfurt investieren wir im Moment nicht.
Stößt der deutsche Immobilienmarkt bald an seine Grenzen? Die Bundesbank hat ja schon mehrfach vor ersten Anzeichen einer Immobilienblase in den Metropolen gewarnt.
Nach Meinung von Experten wird es noch bis 2060 mehr Zuzug in die Städte geben als Wegzug. Die Nachfrage nach urbanem Wohnen wird also in den nächsten Jahren und Jahrzehnten weiter zunehmen. Es gibt keinen Grund, warum somit auch die Preise für Wohnimmobilien in den Städten nicht weiter zunehmen sollten. Natürlich sehen wir auch Übertreibungen in einzelnen Märkten und Lagen. Sollte es aber zu einer Rezession kommen, sinkt auch wieder die Kaufkraft der Bevölkerung. Wenn die Menschen weniger Miete bezahlen können, oder ein steigender Zins die Eigenheimfinanzierung verteuert, werden auch die Immobilienpreise wieder zurückgehen müssen. Aber eine Blasenbildung erkenne ich nicht.
Wie sehen Sie nach der Abwicklung etlicher Fonds der Wettbewerber die Immobilienfonds denn insgesamt? Wo steht ihre Branche heute?
Wenn Sie sich den Saldo aus Mittelzu- und -abflüssen ansehen, stellen Sie fest, dass Immobilienfonds wieder sehr beliebt sind. Die neuen Regularien sind im Vertrieb und von den Anlegern verstanden worden, so dass Immobilienfonds wieder großes Vertrauen genießen. Neue Anbieter oder Produkte treten allerdings auch nicht auf den Markt. Der Markteintritt ist schwer, weil offene Immobilienfonds eine gewisse Größe brauchen, um eine stabile Rendite zu bieten.
Klingt, als würden Ihnen die Anleger die Tür einrennen.
Wir haben in 44 Jahren noch nie auch nur einen Cent verloren und immer die Inflationsrate geschlagen. Das schafft beim Anleger ein Vertrauen, wie es mit einem neuen Immobilienfonds gar nicht mehr zu gewinnen wäre. Wenn wir wollten, könnten wir wesentlich mehr Geld akquirieren, als wir es derzeit tun.
Warum tun Sie es nicht?
Wir haben den Anspruch, die Liquidität möglichst schnell im Sinne des Sondervermögens zu investieren. Aber das Angebot ist wie erwähnt knapp. Weil wir keine Abstriche bei der Qualität hinnehmen wollen, dauert etwas länger, die richtigen Objekte zu finden.
Wie sieht es auf der Kostenseite aus? Andere Fonds gibt es deutlich günstiger.
Wir arbeiten permanent daran, effizienter zu werden. Das betrifft sowohl Bemühungen, die Nebenkosten unserer Immobilien zu senken, als auch mehr Automatisierung im Fondsmanagement. Gerade in unserer Branche ist die Digitalisierung enorm wichtig, und ich rechne in den nächsten Jahren mit viel mehr Flexibilisierung, um die Kosten zu senken.
Also alles in Butter für Immobilienfonds und ihre Anleger?
Verglichen mit den Jahren zwischen 2008 und 2013 macht die Arbeit zurzeit sehr viel Spaß. Auch von Investorenseite kommen praktisch keinerlei Beschwerden, und die Kunden sind zufrieden. Und im Vergleich zu anderen Anlageprodukten sind Immobilienfonds aktuell eine schöne Anlagealternative. Ich freue mich schon auf die Immobilienmesse Expo Real und auf die Gespräche dort.