Immobilienpreise : Wann sich der Verkauf von Mietwohnungen lohnt

Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist größer als das Angebot, viele Investoren suchen Mietobjekte. Wem Vermieten zu aufwendig wird, der kann jetzt einen guten Preis erzielen. Wann der Verkauf einer Mietwohnung lohnt.

Platz 10: Ingolstadt

Die Preise für Eigentumswohnungen (Alt- und Neubau) haben im Jahr 2015 um insgesamt 14,5 Prozent zugelegt, berichtet der Marktbeobachter Empirica – so viel wie noch nie innerhalb eines einzigen Jahres seit der Jahrhundertwende.
Auf Platz zehn der Städte und Landkreise mit den teuersten Eigentumswohnungen findet sich Ingolstadt. Berücksichtigt man alle Baujahre zahlt ein potentieller Käufer in der Heimat des Autobauers Audi 3396 Euro pro Quadratmeter Eigentumswohnung.

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Platz 9: Freiburg

Landflucht und Zuwanderung sorgen für vermehrte Nachfrage und treiben im Zusammenspiel mit „Renditenotstand und Billigzinsen auf der Angebotsseite“, so empirica, die Preise nach oben. Auf Platz neun der teuersten Städte liegt Freiburg. Wer hier eine Eigentumswohnung kaufen will, der zahlt im Schnitt 3514 Euro pro Quadratmeter (Alt- oder Neubau).

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Platz 8: Landkreis Ebersberg

Die Analyse basiert auf der Auswertung von zwei Millionen Immobilieninseraten. Am achtteuersten wird der Wohnungskauf in Deutschland für Menschen, die es in den Landkreis Ebersberg östlich von München verschlägt. Wie überall in der Metropolregion treibt die Näher zur bayrische Landeshauptstadt auch hier die Preise nach oben. Pro Quadratmeter kostet die Eigentumswohnung hier durchschnittlich 3534 Euro.

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Platz 7: Fürstenfeldbruck

Auch im oberbayrischen Landkreis Fürstenfeldbruck kommt Käufer von Eigentumswohnung die Nähe zu München gewissermaßen teuer zu stehen. Der Quadratmeter Eigentumswohnung kostet im Schnitt 3663 Euro, bei Neubauten sogar durchschnittlich 4569 Euro.

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Platz 6: Dachau

Nordwestlich von München wird es in Dachau dann noch etwas teurer. Die Eigentumswohnung kostet noch einmal 35 Euro mehr pro Quadratmeter – 3698 Euro nämlich. Neubauten schlagen durchschnittlich mit 4362 Euro pro Quadratmeter zu Buche.

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Platz 5: Landkreis Miesbach

Alpines Gelände, der Tegernsee, eine gemeinsame Grenze mit – wer hätte es gedacht – dem Landkreis München: Im Süden Bayerns und des Regierungsbezirks Oberbayern liegt der Landkreis Miesbach. Und wer hier günstig eine Eigentumswohnung erstehen will, der findet in der Tat miese Bedingungen vor – und Preise von 3789 Euro pro Quadratmeter. Betrachtet man nur Neubauten liegt der Preis bei 5468 Euro.

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Platz 4: Landkreis Nordfriesland

Ein Ausreißer im Ranking, da nicht in Süddeutschland gelegen, ist der Landkreis Nordfriesland. Er ist sogar der nördlichste Landkreis Deutschlands mit Grenze zu Dänemark. Egal in welcher Sprache aber: 3988 Euro pro Quadratmeter bleiben ein hoher Preis für eine Eigentumswohnung. Neubauten kosten 4654 Euro durchschnittlich.

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Platz 3: Landkreis Starnberg

Und schon geht es zurück nach Bayern, direkt an den malerischen Starnberger See. Malerisch ist hier auch die Kaufkraft der Einwohner: Mit 148 Prozent des Bundesdurchschnitts ist es der Landkreis mit dem höchsten Pro-Kopf-Einkommen Deutschlands. Da sind dann im Verhältnis womöglich auch die 4163 Euro pro Quadratmeter für die Eigentumswohnung gleich weniger spektakulär. Für Neubauten gilt ein Preis von 5843 Euro durchschnittlich.

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Platz 2: Landkreis München / Platz 1: München

Wie sollte es auch anders sein? Schon der Landkreis München ist beim Kauf einer Eigentumswohnung die zweitteuerste Region Deutschlands, 4212 Euro kostet der Quadratmeter im Schnitt (Neubauten: 4957 Euro).
Wer innerhalb des Stadtgebiets München eine Eigentumswohnung erstehen möchte, zahlt hier durchschnittlich 5493 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten gar 6338 Euro.

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Das ehemalige Mietshaus in der Düsseldorfer Moltkestraße hat schon bessere Zeiten gesehen. Im ersten Stock der schmucklosen Immobilie aus den späten Sechzigerjahren ist ein Loch in der Fassade notdürftig mit Brettern zugenagelt, hier hatten Bauarbeiter Trümmer aus den Wohnungen in einen Container gekippt. Wie es nach der Modernisierung aussehen soll, zeigt ein Plakat, das der Makler an ein Fenster im Erdgeschoss gepinnt hat:

Sechs kernsanierte Eigentumswohnungen über je eine Etage sollen entstehen, mit bodentiefen Fenstern, Fußbodenheizung, Eichenparkett, Natursteinwaschbecken. Ab 522.000 Euro können Käufer einsteigen. Angesichts solcher Verkaufspreise, 4400 Euro je Quadratmeter und mehr, kommen Wohnungseigentümer, die ihre vermietete Immobilie als Kapitalanlage halten, ins Grübeln. Ihr Geschäft wird nicht einfacher, vor allem dank der Mietpreisbremse. In begehrten Gebieten dürfen Vermieter die Miete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über das ortsübliche Niveau anheben. Was ortsüblich ist, gibt der oft inaktuelle Mietspiegel vor.

Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ist für die Käufer von Häusern und Wohnungen nach wie vor besonders günstig. Die Zinsen sind so tief wie niemals zuvor und Dank der schwächelnden südeuropäischen Staaten hat die Notenbank auch 2015 nur wenig Spielraum, um die Zinsen zu erhöhen. Die Menschen, die ihre Häuser und Wohnungen über Bankdarlehen finanzieren, erzielen deshalb eine Ersparnis von Tausenden von Euro. Für die Bedienung eines 200.000-Euro-Darlehens zum Beispiel müssten die Kreditnehmer mit jedem sinkenden Prozentpunkt der Bauzinsen 2000 Euro weniger im Jahr berappen.

Quelle: Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg

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Obwohl der Dax in den ersten Wochen des Jahres von einem Hoch zum nächsten rast, bleiben die meisten Deutschen beim Thema Aktien eher skeptisch. Anleihen zu kaufen ist angesichts der Minizinsen zu unattraktiv. Also heißt es für viele, die Geld über haben: Haus oder Wohnung kaufen. Zusätzlichen Auftrieb gibt den Immobilienkäufern erneut die EZB. Mit dem angekündigten Kauf von Staatsanleihen lässt sie auch große Investoren aus Furcht vor drohender Geldschwemme ins Betongold flüchten.

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Auch die Tatsache, dass in Deutschland – zumindest auf kurze Sicht – mehr Wohnraum gebraucht wird, macht Immobilien für Privatkäufer und große Investoren attraktiv. Die große Nachfrage nach Wohnungen ist vor allem Einwanderern aus den krisengebeutelten, südeuropäischen Staaten sowie aus Osteuropa zu verdanken. Allein, um dieser Zuwanderung gerecht zu werden, ist der Bau von 150.000 zusätzlichen Wohnungen gerechtfertigt.

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Seit 2008 steigen die Preise für Immobilien in Deutschland kontinuierlich an. Acht der wichtigsten nationalen Immobilienindizes sind seitdem um rund 20 Prozent gestiegen. Gemäß dem Bulwiengesa-Index, der seit 1975 Daten zur Entwicklung der Immobilienpreise erhebt, sind die Hauspreise im vergangenen Jahr im Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. Das ist zwar etwas weniger als in den vergangenen beiden Jahren (jeweils 6,3 Prozent). Wenn man allerdings die Inflation herausrechnet, ist der Anstieg mit 4,5 Prozent etwa auf Vorjahresniveau. Auch für 2015 rechnen die Studienautoren mit einem Preisanstieg.

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Immobilien zu kaufen könnte sich künftig aber immer weniger lohnen. Die Mieten stiegen im vergangenen Jahr um 2,8 Prozent im Bestand und um 3,3 Prozent für Neubauten an. Die Mietrenditen auf Wohnungen sind auf ein historisches Allzeittief gesunken. Für Bestandswohnungen erwirtschaften Immobilienbesitzer im Schnitt 4,8 Prozent Rendite, für Neubauten 3,8 Prozent.

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Waren es früher die großen Städte wie Hamburg, München oder Köln, in denen die Immobilienpreise rasant stiegen, hat sich das Preiswachstum an dieser Front inzwischen verlangsamt. Um Renditen zu erzielen, weichen viele Investoren auf kleinere Städte – so genannte „B-Städte“ – aus. Diese sind zwar kleiner als die großen Metropolen, punkten aber durch gute Infrastruktur und attraktive Arbeitgeber.

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Viele der B-Städte befinden sich im Osten Deutschlands. Dresden, Rostock und Neubrandenburg beispielsweise verzeichneten 2014 einen zweistelligen Preisanstieg. Für die hohe Dynamik dürften überschaubare Märkte und günstige Einstiegspreise verantwortlich sein. Zudem sitzen Investoren inzwischen auf vergleichsweise viel Liquidität – da kann ein Teil davon auch in Lagen fließen, die vor wenigen Jahren noch in No-Go gewesen wären.

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Wer sich die Mieten und Wohnungspreise in einigen deutschen Innenstädten anschaut, könnte leicht zu dem Schluss kommen, dass der Markt für Immobilien sich aktuell überhitzt. Tatsächlich sind die Mieten im vergangenen Jahr aber langsamer gestiegen als die Preise für Häuser und Wohnungen. Die Differenz spricht meist dafür, dass die Immobilien überbewertet werden. Allerdings lohnt sich hier der Blick über den Tellerrand hinaus. So seien die Mietrenditen seit 2000 schwächer gesunken als die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen, die aktuell kaum 0,5 Prozent Rendite bringen, schreiben die Autoren der Studie. So betrachtet, haben die heutigen Renditen noch viel Luft nach unten. Mieter dagegen dürften eine andere Sicht auf die steigenden Preise haben. Gerade in sehr beliebten Städten sehen sich viele nicht in der Lage, die steigenden Mieten zu bezahlen.

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Damit sich der Kauf von Immobilien lohnt muss es auch Leute geben, die es sich leisten können diese zu bewohnen. Da ist die Frage berechtigt, ob das in Deutschland überall der Fall ist. Setzt man die Wohnungspreise ins Verhältnis zur Kaufkraft in einer Stadt, erhält man einen Erschwinglichkeitsindikator. Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung muss man in einer typischen deutschen Stadt das Vierzehnfache der ortsüblichen Kaufkraft eines Jahres zahlen. In Freiburg oder in München ist es das Zwanzigfache und in wirtschaftsschwachen Regionen nur das Achtfache. Der Erschwinglichkeitsindikator ist seit 2009 sowohl bundesweit als auch in den einzelnen Städten gestiegen. So musste man 2009 für eine durchschnittliche Wohnung in Deutschland die zwölffache Jahreskaufkraft aufbringen. Die Bürger müssen also immer mehr Geld für ihre Wohnungen berappen. Das macht B-Städte, wo die Mieten noch vergleichsweise erschwinglich sind, attraktiv.

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Die immer stärker zutage tretende Verknappung auf den Wohnungsmärkten hat eine Reihe von wohnungspolitischen Maßnahmen nach sich gezogen. Beispiele dafür sind die Mietpreisbremse, Milieuschutz-Maßnahmen oder die Vorgaben einiger Kommunen, bei Neubauten einen bestimmten Anteil an Sozialwohnungen zu schaffen. Ob diese Maßnahmen die gewünschte Wirkung zeigen, bleibt fraglich. Die Autoren befürchten, dass durch die Regulierungen zum Milieuschutz und der Mietpreisbremse wichtige Investitionen, Modernisierungen und Sanierungen auf dem Wohnungsmarkt ausbleiben könnten. Ein weiterer Nachteil könnte sein, dass vielerorts Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden könnten. Das würde das Angebot an verfügbarem Wohnraum zusätzlich verknappen.

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Mieterhöhungen sollen sich laut Plan des Bundesjustizministeriums künftig nicht nur am Mietspiegel, sondern auch am Einkommen der Mieter orientieren. Hinzu kommen immer kompliziertere Dämm- und Energiesparregeln. „Die wachsende Regulierungswut frustriert die Vermieter“, sagt Carsten Brückner, Vorsitzender des Verbands Haus & Grund in Berlin.

Viele fragen sich daher: Weiter vermieten oder doch lieber verkaufen? Derzeit gibt es in Deutschland rund neun Millionen Eigentumswohnungen, die Hälfte davon ist vermietet. Hinzu kommen Tausende Mietshäuser, deren Mietwohnungen sich — wie im Fall der Düsseldorfer Immobilie — in Eigentum einzelner Besitzer wandeln lassen.

Noch gibt es keine Verkaufswelle frustrierter Vermieter. Das könnte sich allerdings ändern. So will das Bundesjustizministerium den Mietspiegel zulasten der Vermieter reformieren. Bisher bildete der Mietspiegel die in den vergangenen vier Jahren erhöhten und neu vereinbarten Mieten ab. Künftig sollen die gleichen Daten aus den vergangenen zehn Jahren einfließen.

Folge: Die Mietspiegelwerte steigen langsamer, der Spielraum für Mieterhöhungen wird kleiner. Schon jetzt wird in begehrten Wohnlagen mehr verkauft als vermietet. In Berlin etwa, wo seit Juni 2015 die Mietpreisbremse greift, hat sich laut Analyseinstitut Empirica der Vorsprung der Kauf- gegenüber den Mietinseraten zuletzt deutlich vergrößert. Die Mietpreisbremse beschleunigt den Verfall der Mietrenditen. Eine Wohnung in guter Lage kostet in Berlin im Schnitt 3550 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Kaltmiete von 10,80 Euro je Quadratmeter kommen Vermieter auf eine Bruttorendite (vor Steuern und Kosten) von 3,7 Prozent. 2013 lag diese noch bei 4,1 Prozent.

„Der Kaufmarkt läuft dem Mietmarkt in der Regel zwei bis drei Jahre hinterher“, sagt die Berliner Maklerin Marina Buchmann. Zwischen 2008 und 2010 seien nach dem Umzug von Behörden und Verbänden nach Berlin die Mieten angestiegen. Seit 2013 zögen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach.

Sinnvoll ist ein Verkauf derzeit aber nur unter bestimmten Bedingungen:

Schlechte Lage. Wegen des Runs auf Immobilien erzielen selbst Objekte in drittklassigen Wohnlagen hohe Preise. Fehlt der Immobilie Potenzial, lohnt sich ein Verkauf mehr. „Wer dagegen vermietete Wohnungen in erstklassigen Lagen besitzt, sollte diese besser halten“, sagt Lars Follmann, Geschäftsführer von ImmobilienWerte Hamburg. Zwar seien die Bruttomietrenditen in Toplagen auf 3,0 bis 3,5 Prozent gesunken, das fange der nachhaltige Wertzuwachs aber mehr als auf.

Investitionsstau. Bei vielen Wohnanlagen ist die Infrastruktur noch auf dem Stand der Siebziger- oder Achtzigerjahre. Den Eigentümern drohen in den kommenden Jahren hohe Umlagen für die Modernisierung. Wer die nicht stemmen will, sollte an Verkauf denken.

Zerstrittene Eigentümer. Ein schwieriges Verhältnis der Eigentümer untereinander kostet Zeit und Geld; ein Argument für den Verkauf.

Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen können

Möbliert vermieten

Eigentümer können befristete Mietverträge mit Arbeitnehmern abschließen, die etwa für die Dauer eines Projekts eine Bleibe suchen. Vorteil: Die Miethöhe kann der Vermieter unabhängig von der Mietpreisbremse vereinbaren. Nachteil: Eine reguläre Kündigung vor Vertragsende ist nicht möglich. Für möbliertes Wohnen gibt es nur begrenzte Nachfrage.

Indexmiete

Die Miete steigt mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten. Nur die erste Miete unterliegt der Mietpreisbremse. Danach steigt die Miete mit der Inflationsrate. Vorteil: Die Miete ist nicht gedeckelt. Nachteil: Derzeit ist die Inflationsrate so niedrig, dass die Mieten kaum steigen.

Ferienwohnung

In den touristisch interessanten Großstädten werden Mietwohnungen vermehrt in Feriendomizile umgewandelt. Vorteil: Die Mietpreisbremse greift nicht. Nachteil: Kommunen verhindern, dass Wohnungen in Touristenquartiere umgewidmet werden.

Steuern. Nur wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz der Eigentümer ist, bleibt der Gewinn beim Verkauf steuerfrei. Der Steuereffekt ist erheblich: Vor Ablauf der Spekulationsfrist muss der Verkäufer den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.

Exit-Strategie. Wer verkauft, sollte eine Anlagealternative haben, davon gibt es derzeit wenig. Am Zinsmarkt sind die Renditen mickrig, die Börsen sind momentan im Achterbahnmodus. Oft bleibt mangels Alternative nur die Option, die alte Immobilie zu verkaufen und sich eine neue zuzulegen. Doch sowohl die Kaufpreise als auch die Grunderwerbsteuer sind in vielen Gemeinden gestiegen. Diese Mehrkosten muss der Eigentümer mit der neuen Immobilie erst einmal wieder hereinholen. „Mit einem Tausch zwischen zwei Münchner Eigentumswohnungen ist das nicht möglich“, sagt Wulff Aengevelt, Immobilienunternehmer aus Düsseldorf. Sinnvoller sei es, auf mittelgroße Städte mit Wachstumspotenzial auszuweichen. Dazu zählten Leipzig oder Dresden. Laut Immobilienscout24 liefern Eigentumswohnungen in guten Lagen Leipzigs oder Dresdens im Schnitt 4,7 Prozent Mietrendite. In München sind es dagegen nur noch drei Prozent. Wer an seinem vertrauten Standort bleiben will, sollte sich Immobilien suchen, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen.

Platz 14: Baden-Baden

Wer etwas exklusiver wohnen möchte, muss dafür auch stolze Preise auf den Tisch legen. Die Makler von Engel & Völkers veröffentlichten nun ihre Liste mit den teuersten Wohnstandorten Deutschlands. Alle angegebenen Preise wurden dabei erzielt.

Auf Platz 14 liegt Baden-Baden. Für einen Quadratmeter an der Lichtentaler Allee werden bis zu 10.000 Euro fällig.

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Platz 13: Konstanz

Noch teurer wird es in Konstanz. Für einen Quadratmeter auf dem Alpsteinweg zahlt man bis zu 10.500 Euro.

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Platz 12: Stuttgart

Am Stuttgarter Bismarckturm zahlt man für einen Quadratmeter Eigentum bis zu 10.800 Euro.

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Platz 11: Juist

Auf Juist ist der Platz naturbedingt begrenzt. In der Wilhelmstraße kostet ein Quadratmeter Eigentum daher satte 12.000 Euro.

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Platz 10: Berg am Starnberger See

In Berg am Starnberger See kostet ein Quadratmeter bis zu 12.500 Euro.

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Platz 9: Düsseldorf

In der Straße Altestadt in Düsseldorf kostet ein Quadratmeter Eigentum bis zu 13.500 Euro.

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Platz 8: Frankfurt am Main

In der Straße Oberlindau in Frankfurt am Main kostet ein Quadratmeter Eigentum bereits bis zu 14.000 Euro. Den selben Preis zahlt man übrigens auch in Wyk auf Föhr auf der Strandpromenade.

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Platz 7: Tegernsee

Am schönen Tegernsee kostet ein Quadratmeter Eigentum bis zu 15.000 Euro.

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Platz 6: Norderney

In der Viktoriastraße auf Norderney muss man für einen Quadratmeter Eigentum bis zu 16.000 Euro zahlen.

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Platz 5: Köln

Im Gerling Quartier in Köln werden Spitzenpreise von bis zu 17.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

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Platz 3: München

Auf der Thomas-Mann-Alle in München muss man für einen Quadratmeter Eigentum bereits 25.000 Euro auf den Tisch legen.

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Platz 2: Hamburg

Am Kaiserkai in Hamburg wird's noch ein Stück teurer: Für einen Quadratmeter muss man hier schon 31.500 Euro bezahlen.

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Platz 1: Kampen auf Sylt

Teurer – und exklusiver – ist es nirgendwo: In Kampen auf Sylt kostet ein Quadratmeter Eigentum sage und schreibe bis zu 73.300 Euro. Solche Preise wurden auf dem Hobookenweg erzielt.

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Dazu zählen beispielsweise Ferienwohnungen oder möblierte Apartments für Studenten und Pendler. Beide Kategorien versprechen künftig höhere Renditen als klassische Mietwohnungen. Allerdings ist wegen der hohen Mieterfluktuation meist ein Verwalter für den Papierkram nötig – und auch dessen Gebühren drücken die Rendite.

Aufteilen und verwerten

Ganze Mietshäuser statt einzelne Eigentumswohnungen zu verkaufen ist deutlich aufwendiger. Denn ob Eigentümer verkaufen dürfen, darüber entscheiden auch Politiker. So wollen viele Kommunen verhindern, dass frustrierte Eigentümer ihre Mietshäuser aufteilen und versilbern. Sie fürchten, dass finanzschwache Mieter aus ihren Vierteln verdrängt werden, und richten daher im Stadtgebiet Schutzzonen ein, im Behördendeutsch Milieuschutzsatzungen genannt. Stadt und Vermieter liegen wegen dieser Satzungen häufig im Clinch. In München etwa hat der Immobilieneigentümer GBW die Stadt im Dezember vergangenen Jahres verklagt, weil die eine Umwandlung von 400 Mietwohnungen untersagt hatte.

In Düsseldorf etwa gibt es derzeit keinen Milieuschutz, in Hamburg, München und Berlin dagegen schon.

Umwandlungsverbot. Bundesländer können in Städten mit Milieuschutz verbieten, dass dort Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Berlin etwa hat im März vergangenen Jahres ein Umwandlungsverbot eingeführt. Etwa 160.000 Wohnungen sind davon betroffen. „In Berlin nutzen viele Eigentümer eine Ausnahme vom Verbot, die eine Umwandlung erlaubt, wenn der Vermieter innerhalb von sieben Jahren die Wohnung an einen Mieter verkauft“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Ob die Grundbuchämter kontrollierten, dass der Eigentümer tatsächlich an den Mieter verkauft, sei fraglich. Vermieter sollten aber nicht auf die Schlafmützigkeit der Ämter vertrauen. Besser ist es, erst die Mieter zu fragen, und dann Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln.

Vorkaufsrecht. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, eine Wohnung zuerst dem Mieter anzubieten. Das gesetzliche Vorkaufsrecht greift nicht, wenn das gesamte Haus verkauft oder die Wohnung an Angehörige veräußert oder verschenkt wird. Vermieter, die das Vorkaufsrecht aushebeln, müssen mit Schadensersatzforderungen der Mieter rechnen. Für Eigentümer ist es daher attraktiver, die Mieter mit Geld zum Auszug zu motivieren und dann das Haus aufzuteilen und als Eigentum zu verkaufen.

Eigenbedarf. Nach der Umwandlung einer Mietwohnung gilt bundesweit ein Kündigungsschutz für Mieter von drei Jahren. Kommunen können den in Schutzzonen auf bis zu zehn Jahre ausweiten, so geschehen etwa in einigen Hamburger Vierteln. In diesem Zeitraum können die neuen Eigentümer keinen Eigenbedarf anmelden. Eigentumswohnungen ohne Mieter erzielen daher am Markt höhere Verkaufspreise.

Erst sanieren, dann verkaufen

Vor einem Verkauf ihres Mietshauses sollten Eigentümer folgende Punkte beachten:

Verkaufsoptionen prüfen. Vermietete Immobilien lassen sich als Ganzes oder als einzelne Eigentumswohnungen verkaufen. Je begehrter die Lage, desto leichter lässt sich die Immobilie aufteilen. Wer aufteilt, muss mit Zusatzkosten rechnen, für Anwalt, Notar, Grundbuchamt und Makler. Hinzu kommen Sanierungskosten.

„In den B-Lagen der Großstädte dagegen lohnt es sich weit weniger, ein Mietshaus aufzuteilen, zumal die Preise in Zukunft dort kaum noch höher sein werden als jetzt“, sagt Oliver Moll von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg.

Immobilie aufhübschen. Wer sein Mietshaus verkauft, um bald anstehende Investitionen zu vermeiden, sollte nicht in Eigentumswohnungen aufteilen. „Einzelne unsanierte Eigentumswohnungen sind kaum zu verkaufen“, sagt Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Ist ein Mietshaus erst auf viele Eigentümer aufgeteilt, lassen sich Sanierungen schwer durchsetzen. Das führt zu Preisabschlägen.

Ob die sechs Wohnungen in der Düsseldorfer Moltkestraße künftig von Eigentümern oder Mietern bewohnt werden, bleibt offen. Im März 2017 sollen die Bauarbeiten beendet sein. Danach könnten die ersten Bewohner einziehen. Besonders eilig hat es aktuell kaum ein Immobilienbesitzer, seine Wohnung zu vermieten. Viele spekulieren auf weiter steigende Kaufpreise. „Mietpreisregulierung produziert Wohnungsmangel“, sagt der Berliner Immobilienökonom Ramón Sotelo. Um diesen zu bekämpfen, müsste es mehr Anreize geben zu vermieten und nicht weniger.