Das ehemalige Mietshaus in der Düsseldorfer Moltkestraße hat schon bessere Zeiten gesehen. Im ersten Stock der schmucklosen Immobilie aus den späten Sechzigerjahren ist ein Loch in der Fassade notdürftig mit Brettern zugenagelt, hier hatten Bauarbeiter Trümmer aus den Wohnungen in einen Container gekippt. Wie es nach der Modernisierung aussehen soll, zeigt ein Plakat, das der Makler an ein Fenster im Erdgeschoss gepinnt hat:
Sechs kernsanierte Eigentumswohnungen über je eine Etage sollen entstehen, mit bodentiefen Fenstern, Fußbodenheizung, Eichenparkett, Natursteinwaschbecken. Ab 522.000 Euro können Käufer einsteigen. Angesichts solcher Verkaufspreise, 4400 Euro je Quadratmeter und mehr, kommen Wohnungseigentümer, die ihre vermietete Immobilie als Kapitalanlage halten, ins Grübeln. Ihr Geschäft wird nicht einfacher, vor allem dank der Mietpreisbremse. In begehrten Gebieten dürfen Vermieter die Miete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über das ortsübliche Niveau anheben. Was ortsüblich ist, gibt der oft inaktuelle Mietspiegel vor.
Mieterhöhungen sollen sich laut Plan des Bundesjustizministeriums künftig nicht nur am Mietspiegel, sondern auch am Einkommen der Mieter orientieren. Hinzu kommen immer kompliziertere Dämm- und Energiesparregeln. „Die wachsende Regulierungswut frustriert die Vermieter“, sagt Carsten Brückner, Vorsitzender des Verbands Haus & Grund in Berlin.
Viele fragen sich daher: Weiter vermieten oder doch lieber verkaufen? Derzeit gibt es in Deutschland rund neun Millionen Eigentumswohnungen, die Hälfte davon ist vermietet. Hinzu kommen Tausende Mietshäuser, deren Mietwohnungen sich — wie im Fall der Düsseldorfer Immobilie — in Eigentum einzelner Besitzer wandeln lassen.
Noch gibt es keine Verkaufswelle frustrierter Vermieter. Das könnte sich allerdings ändern. So will das Bundesjustizministerium den Mietspiegel zulasten der Vermieter reformieren. Bisher bildete der Mietspiegel die in den vergangenen vier Jahren erhöhten und neu vereinbarten Mieten ab. Künftig sollen die gleichen Daten aus den vergangenen zehn Jahren einfließen.
Folge: Die Mietspiegelwerte steigen langsamer, der Spielraum für Mieterhöhungen wird kleiner. Schon jetzt wird in begehrten Wohnlagen mehr verkauft als vermietet. In Berlin etwa, wo seit Juni 2015 die Mietpreisbremse greift, hat sich laut Analyseinstitut Empirica der Vorsprung der Kauf- gegenüber den Mietinseraten zuletzt deutlich vergrößert. Die Mietpreisbremse beschleunigt den Verfall der Mietrenditen. Eine Wohnung in guter Lage kostet in Berlin im Schnitt 3550 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Kaltmiete von 10,80 Euro je Quadratmeter kommen Vermieter auf eine Bruttorendite (vor Steuern und Kosten) von 3,7 Prozent. 2013 lag diese noch bei 4,1 Prozent.
„Der Kaufmarkt läuft dem Mietmarkt in der Regel zwei bis drei Jahre hinterher“, sagt die Berliner Maklerin Marina Buchmann. Zwischen 2008 und 2010 seien nach dem Umzug von Behörden und Verbänden nach Berlin die Mieten angestiegen. Seit 2013 zögen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach.
