Immobilienpreise Wann sich der Verkauf von Mietwohnungen lohnt

Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist größer als das Angebot, viele Investoren suchen Mietobjekte. Wem Vermieten zu aufwendig wird, der kann jetzt einen guten Preis erzielen. Wann der Verkauf einer Mietwohnung lohnt.

Wo Eigentumswohnungen am teuersten sind
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Das ehemalige Mietshaus in der Düsseldorfer Moltkestraße hat schon bessere Zeiten gesehen. Im ersten Stock der schmucklosen Immobilie aus den späten Sechzigerjahren ist ein Loch in der Fassade notdürftig mit Brettern zugenagelt, hier hatten Bauarbeiter Trümmer aus den Wohnungen in einen Container gekippt. Wie es nach der Modernisierung aussehen soll, zeigt ein Plakat, das der Makler an ein Fenster im Erdgeschoss gepinnt hat:

Sechs kernsanierte Eigentumswohnungen über je eine Etage sollen entstehen, mit bodentiefen Fenstern, Fußbodenheizung, Eichenparkett, Natursteinwaschbecken. Ab 522.000 Euro können Käufer einsteigen. Angesichts solcher Verkaufspreise, 4400 Euro je Quadratmeter und mehr, kommen Wohnungseigentümer, die ihre vermietete Immobilie als Kapitalanlage halten, ins Grübeln. Ihr Geschäft wird nicht einfacher, vor allem dank der Mietpreisbremse. In begehrten Gebieten dürfen Vermieter die Miete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über das ortsübliche Niveau anheben. Was ortsüblich ist, gibt der oft inaktuelle Mietspiegel vor.

Betongold ist die begehrteste Ware
Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ist für die Käufer von Häusern und Wohnungen nach wie vor besonders günstig. Die Zinsen sind so tief wie niemals zuvor und Dank der schwächelnden südeuropäischen Staaten hat die Notenbank auch 2015 nur wenig Spielraum, um die Zinsen zu erhöhen. Die Menschen, die ihre Häuser und Wohnungen über Bankdarlehen finanzieren, erzielen deshalb eine Ersparnis von Tausenden von Euro. Für die Bedienung eines 200.000-Euro-Darlehens zum Beispiel müssten die Kreditnehmer mit jedem sinkenden Prozentpunkt der Bauzinsen 2000 Euro weniger im Jahr berappen. Quelle: Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg Quelle: dpa
Obwohl der Dax in den ersten Wochen des Jahres von einem Hoch zum nächsten rast, bleiben die meisten Deutschen beim Thema Aktien eher skeptisch. Anleihen zu kaufen ist angesichts der Minizinsen zu unattraktiv. Also heißt es für viele, die Geld über haben: Haus oder Wohnung kaufen. Zusätzlichen Auftrieb gibt den Immobilienkäufern erneut die EZB. Mit dem angekündigten Kauf von Staatsanleihen lässt sie auch große Investoren aus Furcht vor drohender Geldschwemme ins Betongold flüchten. Quelle: dpa
Auch die Tatsache, dass in Deutschland – zumindest auf kurze Sicht – mehr Wohnraum gebraucht wird, macht Immobilien für Privatkäufer und große Investoren attraktiv. Die große Nachfrage nach Wohnungen ist vor allem Einwanderern aus den krisengebeutelten, südeuropäischen Staaten sowie aus Osteuropa zu verdanken. Allein, um dieser Zuwanderung gerecht zu werden, ist der Bau von 150.000 zusätzlichen Wohnungen gerechtfertigt. Quelle: dpa
Seit 2008 steigen die Preise für Immobilien in Deutschland kontinuierlich an. Acht der wichtigsten nationalen Immobilienindizes sind seitdem um rund 20 Prozent gestiegen. Gemäß dem Bulwiengesa-Index, der seit 1975 Daten zur Entwicklung der Immobilienpreise erhebt, sind die Hauspreise im vergangenen Jahr im Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. Das ist zwar etwas weniger als in den vergangenen beiden Jahren (jeweils 6,3 Prozent). Wenn man allerdings die Inflation herausrechnet, ist der Anstieg mit 4,5 Prozent etwa auf Vorjahresniveau. Auch für 2015 rechnen die Studienautoren mit einem Preisanstieg. Quelle: dpa
Immobilien zu kaufen könnte sich künftig aber immer weniger lohnen. Die Mieten stiegen im vergangenen Jahr um 2,8 Prozent im Bestand und um 3,3 Prozent für Neubauten an. Die Mietrenditen auf Wohnungen sind auf ein historisches Allzeittief gesunken. Für Bestandswohnungen erwirtschaften Immobilienbesitzer im Schnitt 4,8 Prozent Rendite, für Neubauten 3,8 Prozent. Quelle: dpa
Waren es früher die großen Städte wie Hamburg, München oder Köln, in denen die Immobilienpreise rasant stiegen, hat sich das Preiswachstum an dieser Front inzwischen verlangsamt. Um Renditen zu erzielen, weichen viele Investoren auf kleinere Städte – so genannte „B-Städte“ – aus. Diese sind zwar kleiner als die großen Metropolen, punkten aber durch gute Infrastruktur und attraktive Arbeitgeber. Quelle: dpa
Viele der B-Städte befinden sich im Osten Deutschlands. Dresden, Rostock und Neubrandenburg beispielsweise verzeichneten 2014 einen zweistelligen Preisanstieg. Für die hohe Dynamik dürften überschaubare Märkte und günstige Einstiegspreise verantwortlich sein. Zudem sitzen Investoren inzwischen auf vergleichsweise viel Liquidität – da kann ein Teil davon auch in Lagen fließen, die vor wenigen Jahren noch in No-Go gewesen wären. Quelle: dpa
Wer sich die Mieten und Wohnungspreise in einigen deutschen Innenstädten anschaut, könnte leicht zu dem Schluss kommen, dass der Markt für Immobilien sich aktuell überhitzt. Tatsächlich sind die Mieten im vergangenen Jahr aber langsamer gestiegen als die Preise für Häuser und Wohnungen. Die Differenz spricht meist dafür, dass die Immobilien überbewertet werden. Allerdings lohnt sich hier der Blick über den Tellerrand hinaus. So seien die Mietrenditen seit 2000 schwächer gesunken als die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen, die aktuell kaum 0,5 Prozent Rendite bringen, schreiben die Autoren der Studie. So betrachtet, haben die heutigen Renditen noch viel Luft nach unten. Mieter dagegen dürften eine andere Sicht auf die steigenden Preise haben. Gerade in sehr beliebten Städten sehen sich viele nicht in der Lage, die steigenden Mieten zu bezahlen. Quelle: dpa
Damit sich der Kauf von Immobilien lohnt muss es auch Leute geben, die es sich leisten können diese zu bewohnen. Da ist die Frage berechtigt, ob das in Deutschland überall der Fall ist. Setzt man die Wohnungspreise ins Verhältnis zur Kaufkraft in einer Stadt, erhält man einen Erschwinglichkeitsindikator. Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung muss man in einer typischen deutschen Stadt das Vierzehnfache der ortsüblichen Kaufkraft eines Jahres zahlen. In Freiburg oder in München ist es das Zwanzigfache und in wirtschaftsschwachen Regionen nur das Achtfache. Der Erschwinglichkeitsindikator ist seit 2009 sowohl bundesweit als auch in den einzelnen Städten gestiegen. So musste man 2009 für eine durchschnittliche Wohnung in Deutschland die zwölffache Jahreskaufkraft aufbringen. Die Bürger müssen also immer mehr Geld für ihre Wohnungen berappen. Das macht B-Städte, wo die Mieten noch vergleichsweise erschwinglich sind, attraktiv. Quelle: dpa
Die immer stärker zutage tretende Verknappung auf den Wohnungsmärkten hat eine Reihe von wohnungspolitischen Maßnahmen nach sich gezogen. Beispiele dafür sind die Mietpreisbremse, Milieuschutz-Maßnahmen oder die Vorgaben einiger Kommunen, bei Neubauten einen bestimmten Anteil an Sozialwohnungen zu schaffen. Ob diese Maßnahmen die gewünschte Wirkung zeigen, bleibt fraglich. Die Autoren befürchten, dass durch die Regulierungen zum Milieuschutz und der Mietpreisbremse wichtige Investitionen, Modernisierungen und Sanierungen auf dem Wohnungsmarkt ausbleiben könnten. Ein weiterer Nachteil könnte sein, dass vielerorts Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden könnten. Das würde das Angebot an verfügbarem Wohnraum zusätzlich verknappen. Quelle: dpa

Mieterhöhungen sollen sich laut Plan des Bundesjustizministeriums künftig nicht nur am Mietspiegel, sondern auch am Einkommen der Mieter orientieren. Hinzu kommen immer kompliziertere Dämm- und Energiesparregeln. „Die wachsende Regulierungswut frustriert die Vermieter“, sagt Carsten Brückner, Vorsitzender des Verbands Haus & Grund in Berlin.

Viele fragen sich daher: Weiter vermieten oder doch lieber verkaufen? Derzeit gibt es in Deutschland rund neun Millionen Eigentumswohnungen, die Hälfte davon ist vermietet. Hinzu kommen Tausende Mietshäuser, deren Mietwohnungen sich — wie im Fall der Düsseldorfer Immobilie — in Eigentum einzelner Besitzer wandeln lassen.

Noch gibt es keine Verkaufswelle frustrierter Vermieter. Das könnte sich allerdings ändern. So will das Bundesjustizministerium den Mietspiegel zulasten der Vermieter reformieren. Bisher bildete der Mietspiegel die in den vergangenen vier Jahren erhöhten und neu vereinbarten Mieten ab. Künftig sollen die gleichen Daten aus den vergangenen zehn Jahren einfließen.

Folge: Die Mietspiegelwerte steigen langsamer, der Spielraum für Mieterhöhungen wird kleiner. Schon jetzt wird in begehrten Wohnlagen mehr verkauft als vermietet. In Berlin etwa, wo seit Juni 2015 die Mietpreisbremse greift, hat sich laut Analyseinstitut Empirica der Vorsprung der Kauf- gegenüber den Mietinseraten zuletzt deutlich vergrößert. Die Mietpreisbremse beschleunigt den Verfall der Mietrenditen. Eine Wohnung in guter Lage kostet in Berlin im Schnitt 3550 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Kaltmiete von 10,80 Euro je Quadratmeter kommen Vermieter auf eine Bruttorendite (vor Steuern und Kosten) von 3,7 Prozent. 2013 lag diese noch bei 4,1 Prozent.

„Der Kaufmarkt läuft dem Mietmarkt in der Regel zwei bis drei Jahre hinterher“, sagt die Berliner Maklerin Marina Buchmann. Zwischen 2008 und 2010 seien nach dem Umzug von Behörden und Verbänden nach Berlin die Mieten angestiegen. Seit 2013 zögen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach.

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