Wohnkrise: Es wird Jahre dauern, bis sich der Wohnungsmarkt entspannt
Ein Land wie eine Baustelle: Kann der Häuserbau in Deutschland wieder angekurbelt werden?
Foto: dpaWie viele Meinungen es aktuell zur deutschen Wohnkrise gibt, zeigt allein die Anzahl an eilig angesetzten Pressekonferenzen. Eigentlich wollte sich das Bündnis bezahlbarer Wohnraum erst an diesem Montag auf Einladung von Bauministerin Klara Geywitz und Bundeskanzler Olaf Scholz in Berlin treffen. Doch bereits am vergangenen Freitag entschieden sich viele der mehr als 30 Teilnehmenden doch noch schnell für eigene Vorab-Auftritte, Positionspapiere oder nutzten das Momentum gleich zur öffentlichkeitswirksamen Absage.
Fast im Stundentakt gab es ein Event – und redundante Botschaften: Immer ging es um den Einbruch am Bau, um die Erwartungen an die Bundesregierung – und um die jetzt nötigen Gegenmaßnahmen. Wiederkehrende Forderungen: Mehr Förderung, weniger Regularien, bessere Planungssicherheit. „Der Wohngipfel muss zeigen, dass er verstanden hat“, forderte etwa der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft (ZIA).
Der wichtige Zentralverband der deutschen Eigentümer „Haus und Grund“ sowie der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) aber sagten ihre Teilnahme betont frustriert sogar ganz ab. Zu viele Einzelmaßnahmen hieß es offiziell. Inoffiziell sprachen Eingeweihte von zu vielen baufremden Teilnehmenden. Anders ausgedrückt: Zeitverschwendung sei das alles. Ein Skandal, so kurz vor dem gemeinsamen runden Tisch. „Das schwächt den Gipfel doch sehr“, findet der baupolitische Sprecher der FDP, Daniel Föst.
Dabei hat auch die Ministerin selbst durchaus einige Vorarbeit geleistet. Immerhin hatte Geywitz schon vor einiger Zeit ein neues Maßnahmenpaket angekündigt, um der Baubranche in Deutschland aus der Depression herauszuhelfen. Alles, damit die Deutschen endlich wieder mit dem Häuslebau loslegen. „Die Bundesbauministerin kämpft an allen Ecken, aber ohne die Unterstützung von Bundeskanzler Scholz und seinen Kollegen Lindner und Habeck geht es nicht“, sagt Tim-Oliver Müller, Geschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie.
Die Eckpunkte des Masterplans Wohnen
Was genau drinsteht, verhandelten die teilnehmenden Ministerien bis zur letzten Minute vor dem Gipfel. Klar ist: Vereinzeltes Herumdoktern hilft nicht. „Das Wohnungsdrama lösen wir nicht, wenn wir an einem Hebel drehen – sondern an vielen gleichzeitig,“ sagt Reiner Braun, Chef des Analysehauses Empirica. Bislang sind nur einige Eckpunkte für den Masterplan Wohnen bekannt: Das Bauministerium will das Vorkaufsrecht der Kommunen für Wohnungen wieder einführen. Auch brachte die SPD-Ministerin eine neue Eigenheimförderung für Käufer von Bestandsimmobilien ins Gespräch. Steuererleichterungen für Bauwillige sind eine Option, genau wie eine Lockerung der strengen Umweltstandards für Neubauten. Das Wirtschaftsministerium von Robert Habeck (Grüne) soll sich kompromissbereit zeigen – solange die Klimabilanz stimmt. Statt wieder einmal zu streiten, so scheint es, will sich die Ampel diesmal zusammenraufen.
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Gleichzeitig betrieb die Regierung hinter den Kulissen in den vergangenen Tagen reges Erwartungsmanagement. Zu viel versprechen möchte man denn offenbar doch nicht. Milliardenbeträge für den Bau in Deutschland dürfe die Branche am Montag trotz aller Krise zumindest nicht mehr erwarten.
Tatsache bleibt: Bereits im vergangenen Jahr um diese Zeit hatten sich die Mitglieder des Bündnisses einen regelrechten Mammutkatalog mit 187 Maßnahmen vorgelegt, um der bereits zu diesem Zeitpunkt absehbaren Baukrise zu begegnen. Viele der Antworten aus den Pressekonferenzen am Freitag lagen längst auf dem Tisch. So wollte man schon damals die überbordende Bürokratie abbauen. Auch sollte ein frisches Milliardenkreditprogramm Familien beim Hausbau unterstützen. Sogar eine aktuell erneut viel geforderte bundesweite Genehmigungsfreiheit für neue Dachgeschosswohnungen war schon dabei.
Hört man heute unter Beteiligten nach, was aus dem Programm geworden ist, klingt das nicht einmal schlecht: Mehr als 113 der Projekte seien bereits umgesetzt oder in Umsetzung. Investitionen würden gefördert, Verfahren beschleunigt und Baukosten begrenzt, heißt es sogar in einem Arbeitspapier des Bündnisses.
Und dennoch: Die Zahlen am Bau stürzen weiter ab. Laut einer Umfrage des Ifo Instituts ächzt inzwischen jedes fünfte Bauunternehmen unter abgesagten Projekten. Die Stornierungen im Wohnungsbau türmen sich auf einen historischen Höchststand. Die Spitzenverbände der Industrie sprechen wahlweise vom „Kipppunkt“, vom „Absturz“ oder vom „Gau am Bau“. GdW-Präsident Axel Gedaschko, warnte jüngst: „Bis 2025 könnten schlimmstenfalls eine Million Wohnungen in Deutschland fehlen.“ Der Personalabbau auf den Baustellen eskaliert, Projektentwickler bauen nicht mehr; viele rutschen in die Insolvenz. Rasant gestiegene Materialkosten und explodierte Zinsen fressen mögliche Renditen auf. Nach einer Dekade Boom und Goldrausch kippt die Stimmung ins andere Extrem: die Branche liegt danieder.
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Und wer mit Kennern der Immobilienbranche spricht, hört weitere Horrorprognosen. Nach den Insolvenzen großer Projektentwicklungsgesellschaften in den vergangenen Wochen und Monaten prognostizieren sie weitere Pleitefälle. Viele Bauträger säßen auf Grundstücken, die sie sich im Immobilienboom noch teuer einverleibt hatten – und nun kaum kostendeckend fertigstellen und weiterverkaufen können. Stattdessen müssen sie die Immobilien in ihren Portfolios im schlimmsten Fall abwerten.
Selbst Vonovia, Europas größter Wohnungskonzern, legt die Planungen für den Bau von 60.000 Wohnungen vorerst auf Eis. Bauen ist schlicht unrentabel geworden. Insider erwarten in den kommenden zwei Jahren weitere Turbulenzen in der Bauwirtschaft. Daran ändere auch der große Baugipfel nichts.
Was paradox klingt, denn in Berlin hört man durchaus auch Erfolgsmeldungen. „Das Bündnis leistet gute Arbeit und viele der jetzt erneut erhobenen Forderungen hat es längst angepackt“, sagt ein Beteiligter. Allein: der wohl entscheidende Hebel liegt außerhalb der Reichweite. Der Zinsdruck sei aktuell schlicht zu stark, um effektiv gegenzusteuern. „Am liebsten würden wir die EZB zum Baugipfel einladen, aber das geht natürlich nicht“, heißt es resigniert aus der Branche. An der Zinspolitik der EZB kann die Bundesregierung natürlich nichts ändern, und auch die Rohstoffpreise resultieren aus Angebot und Nachfrage. Aber sie kann immerhin Leitplanken setzen, um die Folgen der Kostenexplosion abzuschwächen.
„Die Bauwirtschaft ist ein Ozeandampfer“
Zum Beispiel mit zinsverbilligten Krediten und Tilgungszuschüssen – nicht nur für private Bauherren, sondern auch für Wohnungsbaugesellschaften. Experte Braun allerdings warnt vor zu weit geöffneten Geldschleusen: „Statt mit der Gießkanne zu fördern, sollte die Politik die Rahmenbedingungen für den Bau verbessern.“ Damit meint er vor allem: Bürokratieabbau. Die Bauwirtschaft erstickt unter einem Schwall Tausender Verordnungen und Vorschriften. Bund, Länder und Kommunen haben allesamt eigene bürokratische Befindlichkeiten, die den Bau verteuern. Insbesondere die hohen Anforderungen an energetisch effizienten Neubau treiben die Kosten. Mit einem Energiehaus-40 – der neue Effizienz-Primus – soll ein Gebäude nur 40 Prozent der Energie eines gesetzlich definierten Referenzhauses verbrauchen. Nur: Die CO2-Einsparungen durch bessere Baumaterialien stünden in keinem Verhältnis zu den Mehrausgaben, meinen Experten.
Die Politik scheint viele Kritikpunkte der Bauwirtschaft verstanden zu haben. Doch selbst wenn Bauministerin Klara Geywitz und Co. gleich tags nach dem Baugipfel den Masterplan Wohnen in Gesetze und Förderprogramme gießen würde: Bis sich die Lage am Wohnungsmarkt entspannt, könnte es im Zweifel Jahre dauern. „Die Bauwirtschaft ist ein Ozeandampfer, der sich nicht einfach drehen kann“, sagt Braun. „Eine Geschosswohnung, die heute genehmigt wird, ist erst in zwei bis drei Jahren fertig – wenn alles gutgeht.“ Wenn.
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